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새벽하늘의 부동산 아울렛 #43.

9·13 부동산 대책 이후 종합부동산세 강화 및 양도소득세 중 장기보유특별공제혜택 축소 등을 결정한 세법개정안, 게다가 3기 신도시 발표, 조정대상지역 추가 지정, 그리고 얼마 전 발표된 세법 후속 시행령 개정안에서 1세대 1주택 양도세 비과세에 대한 보유기준요건을 강화하는 등 정부는 쉬지 않고 부동산 억제 정책을 쏟아내고 있다.

부동산 대책의 타깃은 역시나 서울이다. 과연 2019년 올해, 서울 아파트 시장의 운명은 어떻게 될 것인가?

이런 분위기 때문일까? 강남권의 아파트 매매가격이 하락하고 있다. 하락 시점은 9·13 대책 발표 후 상승세가 수그러들면서 2018년 11월 말부터였다. 그리고 그 하락의 중심은 송파구였다.

원인은 무엇일까? 9·13 대책 이후 계속 쏟아져 나온 부동산 대책의 영향도 있었겠지만, 강남권 가격하락의 가장 근본적인 원인은 바로 헬리오시티 입주에 있다고 할 수 있다. 9,510세대라는 초대형 단지인 헬리오시티의 입주가 2018년 12월 31일부터 시작된 것이다.

그렇다면 1만 세대에 가까운 이 입주 물량은 수요 대비 어느 정도일까? 송파구 인구는 66만 명이 훌쩍 넘는, 서울 25개 구 중 가장 인구가 많은 지역이다. 한 지역의 연간 아파트 수요는 대략 인구의 0.5% 정도로 추산한다. 그렇다면 송파구의 연간 아파트 수요는 3,300세대 정도라 할 수 있다. 거기에 우리가 강남권이라 일컫는 강남구, 서초구, 송파구, 강동구의 인구를 다 합치면 약 200만 명이며, 수요는 약 1만 세대가 된다. 그렇다면 1만 세대 가까운 헬리오시티의 입주 물량은 강남 4구의 연간 수요와 비슷한 수준이니 실로 엄청난 물량이라 할 수 있는 것이다.

사실 이 입주 물량의 영향은 2018년 3월부터 시작되었다. 이때부터 송파구는 전세 가격이 본격적으로 하락하기 시작했고 하락세는 강동구, 서초구, 강남구까지 연쇄적으로 전이되었다. 그리고 매매 가격이 하락하기 시작한 시점은 2018년 11월 말부터였다. 정부의 강력한 정책과 입주 물량이 강남권 아파트 가격을 끌어내리고 있다.

그렇다면 2019년 서울의 입주 물량은 얼마나 될까?

먼저 강남권이다. 강남구에서는 2천 세대에 가까운 래미안 블레스티지가 올 2월에 입주를 준비하고 있기 때문에 현재 암울한 강남권에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다. 그리고 8월쯤 디에이치 아너힐즈 1,320세대의 입주가 예정되어 있다.

서초구는 그나마 눈여겨 볼만한 게 6월에 입주하는 래미안 신반포 리오센트 475세대다. 특별히 위협이 될 만한 입주 물량은 없다.

송파구도 2월에 있는 송파 두산위브 269세대, 11월에 있는 잠실 올림픽 아이파크 697세대로 위협적이진 않다.

하지만 문제는 강동구다. 6월 래미안 명일역 솔베뉴 1,900세대의 입주를 시작으로 9월에는 5천 세대에 가까운 고덕 그라시움의 입주가 기다리고 있으며, 12월 고덕 롯데캐슬 베네루체, 고덕 센트럴 아이파크를 합친 입주 물량도 3,600세대가 넘는다.

이렇게 되면 2019년 강남, 서초, 송파, 강동을 합친 강남 4구의 입주 물량은 15,000세대가 넘는데 강남 4구의 연간 수요는 1만 세대 정도이므로 입주 물량만으로 놓고 본다면 분위기가 썩 좋을 것 같지는 않아 보인다.

하지만 서울의 나머지 지역은 양상이 다르다. 성북구 6,600여 세대를 제외하고는 특별히 위협이 될 만한 입주 물량이 없으며, 오히려 수요에 비해 입주 물량이 부족한 지역이 대부분이다.

전체적으로 본다면 서울의 연간 수요는 5만 호 정도인데 2019년 입주 물량은 4만 2천 호 정도이고 그 중 서울 인구의 1/5 정도를 차지하는 강남 4구에 15,000세대 이상이 집중되어 있기 때문에 나머지 지역은 입주 물량이 부족하다는 결론이 나온다. 게다가 지금까지 비강남권은 강남권에 비해 상승률이 그다지 높지 않았다.

일반적으로 우리는 아파트 가격이 하락하는 이유가 부동산 정책 때문이라 생각한다. 하지만 과연 그럴까? 아래 그래프는 부동산 대책과 서울 아파트 매매 가격지수를 나타낸 자료이다.

주황색에 해당하는 것이 과거 참여정부의 부동산 대책이었고, 빨간색에 해당하는 것이 현재 정부의 부동산 대책이다. 재미있는 건 2003년 10·29 대책 외에는 부동산 대책이 발표된 이후 매매 가격이 하락한 적이 없었다는 것이다. 그리고 2003년 10·29 대책 이후 하락했을 때도 그 하락 폭이 크지 않았을 뿐만 아니라 얼마 지나지 않아 다시 상승했다는 것이다.

이런 현상은 최근에도 지속되고 있다. 서울이 하락세로 접어들었던 시기는 2008년 후반부터였는데, 이 시기는 다름 아닌 미국발 금융 위기였다. 즉, 지금까지의 아파트 가격 변동은 정부의 부동산 정책 보다 보다 시장 자체의 흐름과 외부적 경제 충격의 영향을 더 많이 받은 것이다.

그렇다면 현재 서울 아파트 시장의 분위기는 어떨까? 아파트 시장의 분위기를 파악하기 위해서는 분양 시장을 참고할 수 있다. 서울의 분양 시장은 여전히 인기가 높다.

가장 최근 서울에 분양한 e편한세상 청계 센트럴포레의 청약 경쟁률은 평균 33:1이 넘었다. 그중 51타입의 경우 공급세대가 워낙 적긴 했지만 279.5:1의 경쟁률을 기록했다.

즉, 신축아파트에 대한 수요는 아직도 충분히 살아있고 가격상승에 대한 에너지 또한 소진되었다고 판단하기는 이르다 할 수 있다.

그렇다면 현재의 분위기는 연이은 부동산대책으로 심리가 죽어 있는 상황에서 강남권의 경우 입주 물량에 대한 부담이 더해지면서 소강상태에 있으며, 그 입주 물량은 2019년에도 많고, 지금까지의 상승 폭도 컸기에 강남권은 약세를 이어갈 가능성이 다분히 있어 보인다.

하지만 그 외 서울지역은 지금껏 상승 폭이 낮은 지역의 경우 추가적인 반등을 할 가능성도 있어 보인다. 하지만 중요한 건 심리이기 때문에 언제 그 심리가 되살아날지는 지켜봐야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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