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분양권, 언제 팔아야 세금 적게 내나요?

분양권 양도소득세는 일반 주택 양도소득세와 다릅니다.

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해안선의 분양브리핑 #11.


안녕하세요. 해안선입니다. 분양권을 보유하고 있다면 상황에 따라 분양권을 양도할 경우가 있습니다. 이때 양도해서 발생한 소득에 대해 세금을 부과하는데요. 이를 양도소득세라 합니다. 분양권 양도소득세는 일반 주택 양도소득세와 다른 점이 있습니다. 이번 칼럼에서는 분양권 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

분양권을 양도하면 그에 따라 양도소득세가 발생합니다.

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1. 양도소득세 신고 기간

분양권을 양도했다면 양도한 날부터 2개월 뒤가 속하는 월말까지 양도세를 신고하고 납부해야 합니다. 가령 양도일이 2019년 1월 15일이라면, 2개월 뒤인 3월 말, 즉 2019년 3월 31일까지 해야 합니다.


만약 정해진 기한까지 양도세를 신고하고 납부하지 않으면 무신고 가산세와 납부불성실가산세가 부과되니 누락하는 일이 없도록 해야 합니다. 특히 양도 차익이 없다고 해도 신고는 꼭 해야 하니 주의하셔야 합니다.

2. 양도소득세 신고하는 곳은?

신고하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 필요 서류를 챙겨 본인 거주지 관할 세무서를 방문해서 신고하는 방법이 있고, 홈택스를 통해 집에서 신고하는 방법이 있습니다. 물론 홈택스를 활용하는 방법이 편리하긴 하지만 한 번쯤은 직접 세무서를 방문해 신고해보는 것도 좋은 경험입니다.

국세청 홈택스를 활용하면 편리하게 신고할 수 있습니다.

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국세청 홈택스 사이트에 접속해 양도소득세를 신고할 경우에는 필요서류를 PDF 파일로 변환해서 첨부해 신고하면 됩니다. 양도세 신고할 때 필요한 서류는 아래와 같습니다.


1. 분양권 공급 계약서 복사본

2. 분양권 매매 계약서

3. 부동산 거래 계약 신고 필증

4. 분양권 중개보수 영수증

3. 양도소득세, 세율은?

분양권 양도소득세의 세율은 어떻게 정해질까요? 지역과 보유 기간에 따라 달라집니다.

현재 기준 규제지역은 위와 같습니다.

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투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 경우, 보유 기간과 관계없이 단일 세율 50%가 적용됩니다. 단, 무주택세대로 양도 당시 다른 분양권이 없으며, 30세 이상이거나, 30세 미만이라도 배우자가 있을 경우 일반 세율을 적용합니다.


예를 들어, 투기지역의 분양권을 양도했고, 차익이 3,000만원이라면 아래와 같이 계산하면 됩니다.



양도차익(3,000만원)–기본 공제(250만원)-중개보수(100만원)=과세표준(2,650만원)

과세표준(2,650만원)*50%=양도소득세 1,325만원



투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 외 지역은 아래 표와 같이 세율을 적용합니다.

비조정 지역의 경우, 보유 기간과 과세표준에 따라 세율이 다릅니다.

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보유 기간 1년 미만일 경우 50% 세율 적용, 보유 기간 1년 이상~2년 미만 40% 세율 적용, 보유 기간 2년 이상일 경우는 과세표준에 따라 6~42%까지 세율이 적용됩니다.


예를 들어, 비조정 지역에서 2년 이상 보유하다 분양권을 양도했고, 양도 차익이 3,000만원이라면 아래와 같이 계산할 수 있습니다.



양도차익(3,000만원)-기본공제(250만원)-중개보수(100만원)=과세표준(2,650만원)

과세표준(2,650만원)*15%-누진 공제(108만원)=양도소득세 289만 5,000원



비조정 지역의 분양권은 보유 기간에 따라 양도소득세 차이가 크게 나므로 양도할 때 보유 기간을 계산해서 일반과세로 적용받아 양도하는 것을 추천합니다.

직방에서는 해당 아파트 단지가 속한 지역이 규제지역인지, 아닌지 확인할 수 있습니다.

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투자의 완성은 절세라고 합니다. 분양권을 양도할 계획이 있다면 전략을 잘 세워서 가계에 큰 보탬 되길 바랍니다.



글. 해안선(황성우)

주식회사 에이치앤에스 대표

블로그 해안선의 투자스토리


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