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올해 달라지는 부동산 제도 총정리!

2019년 새롭게 바뀌는 부동산 제도를 알아보자.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #67.


2019년이 시작되었다. 2019년에는 부동산 시장에 많은 변화가 있을 것으로 보인다. 작년 한 해 동안 서울 집값을 잡기 위한 많은 규제가 쏟아져 나왔고, 그 규제들이 올해부터 적용되기 때문이다. 걱정과 기대의 엇갈린 두 마음을 뒤로하고 2019년 새롭게 바뀌는 부동산 제도는 무엇이 있는지 알아보도록 하자.

올해는 부동산 제도에 다양한 변화가 있을 예정이다.

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1. 청약

규제로 인해 부동산 시장이 전반적으로 침체된 분위기라고 하지만 여전히 청약 열기는 뜨겁다. 실수요자가 많은 관심을 보이는 청약과 관련해 달라지는 내용은 크게 3가지다. 청년우대형 청약통장 가입 기준 확대, 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따른 청약제도가 무주택자 위주로 개편되는 것, 청약 가점 자동 확인이 그것이다.


청년 우대형 청약통장은 만19~29세 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 기능은 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 비교적 높은 금리와 이자소득 비과세 혜택이 제공된다. 2019년부터는 가입 대상 연령이 34세로 상향 조정된다. 또한 기존에는 무주택 세대주만 가입이 가능했으나, 이제는 무주택 세대의 세대원, 현재 무주택자이며 3년 내 세대주가 될 예정인 자까지 기준이 확대되었다.


기존 주택청약종합저축 통장만 해도 당연히 가입하는 것이 좋은데, 여기에 추가 혜택까지 있으니 자격요건이 되는 분들이라면 당연히 가입하는 것이 좋다. 2021년 말까지 일몰제로 운영이 된다고 하니 미루지 말고 가입을 하기 바란다.

청년우대형 청약통장의 가입 조건이 일부 변경되었습니다.

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2018년 12월 11일부터 적용된 주택공급에 관한 규칙 개정안의 목적은 무주택 실수요자에게 더욱 많은 혜택을 주겠다는 것이다. 분양권이나 입주권 소유자는 청약 시 무주택자에서 제외되고, 민영주택 추첨제 공급 시 무주택자에게 우선 공급을 한다.


투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정 시, ① 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급, ② 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급, ③ 이후 남는 주택이 있는 경우 유주택자에게 공급된다.


또한 입주자 모집 공고일 현재 기준으로 무주택세대 구성원이면 신혼부부 특별공급 자격이 부여되었으나, 신혼 기간에 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외하여 실질적 무주택 실수요자에게 공급될 수 있도록 하였다.


그 외 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수할 수 있도록 허용되고, 세대원의 배우자에게도 청약자격을 부여한다.


부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화되어서 청약 위축 지역은 3개월, 기타 비수도권 지역은 6개월간 청약자격이 제한된다. 수도권 투기과열지구나 청약과열지역은 여전히 1년간 청약자격이 제한된다.

직방에서 본 한 신축 분양 단지의 분양 정보. 규제지역은 분양권 전매 제한 등 규제를 받는다.

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청약 가점 자동확인 추진은 참 반가운 뉴스다. 지금까지 가점점수 조건(무주택기간, 부양가족, 통장 가입 기간)을 직접 입력하다 보니 실수도 잦았고 본의 아니게 부적격자가 빈번히 발생했는데 2019년 하반기부터 청약시스템이 개선되어 금융결제원 청약시스템인 아파트투유(www.apt2you.com)에 접속하면 자동으로 가점점수를 확인할 수 있다고 한다.

직방에서는 기분양 단지의 평균 당첨 가점을 지도 위에서 확인할 수 있다.

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2. 종합부동산세

종합부동산세 강화는 문재인 정부의 핵심 부동산 규제다. 2019년부터 공정시장가액비율이 5%P 인상되어 80%에서 85%로 상향 조정된다. 85%에서 멈추면 좋겠지만 매년 5%P씩 올라 2022년에는 100%까지 올라갈 예정이다.


공정시장가액비율만 오르는 것이 아니라 종합부동산세율도 올라간다. 구간별 0.5~2.0%인 종합부동산세율이 0.5~2.7%로 오르고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 0.6~3.2%로 중과세가 적용된다. 세 부담 상한은 기존 150%에서 3주택 이상은 300%, 조정대상지역 2주택은 200%로 상향조정된다. 여기에 공시가격도 현실화한다고 하니 종합부동산세 부담은 분명히 영향이 있을 것 같다.


참고로 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준이기 때문에 2019년 1월부터 시행된다고 하면 6월 보유분부터 적용된다.

특히 다주택자, 고가주택 보유자의 종합부동산세가 인상된다.

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또 공동소유자 각자가 각자가 주택을 소유한 것으로 보고 과세가 된다. 다만 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일(6.1) 기준 지분율 20% 이하 & 지분 상당 공시가격이 3억원 이하의 경우에는 주택 수에서 제외가 된다.

3. 주택임대소득세

2018년까지는 임대 수입 연 2,000만원 이하 주택 임대소득은 비과세가 되었지만 2019년부터는 임대 수입 2,000만원 이하 주택에도 과세한다.

임대 수입이 2,000만원 이하인 주택에도 과세한다.

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임대 보증금 과세 시 배제되었던 소형주택 범위도 축소가 된다. 2018년까지 전용 면적 60㎡ 이하, 3억원 이하면 배제되었지만 2019년부터는 전용면적 40㎡ 이하, 2억원 이하로 강화되어 2021년 말까지 적용될 예정이다. 사실상 서울에서는 현실적으로 이런 조건을 만족하는 주택은 찾기가 쉽지 않을 것 같다.

4. 취득세

규제가 강화되기만 한 것은 아니다. 신혼부부를 위한 혜택은 일부 강화되었다.


2019년 한 해 동안 생애 최초로 주택(기존주택, 신규 분양주택, 2019년까지 입주하는 주택)을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 하지만 이렇게 좋은 혜택을 그냥 줄 리는 없다. 신혼부부의 기준은 만 20세 이상 혼인신고 후 5년 이내(재혼 포함)다.


하지만 더 중요한 기준이 있다. 소득이 외벌이 기준 연 5,000만원 이하, 맞벌이 기준 연 7,000만원 이하여야 하고, 주택 또한 전용 면적 60㎡ 이하 3억원(수도권 4억원) 이하가 되어야 한다.


4억원이라는 기준 때문에 사실상 서울 아파트는 대상이 되기 어렵다. 수도권 외곽이나 지방 아파트가 대상이 될 수 있는데 현재 1.1%인 취득세율의 50%를 감면해준다고 해서 과연 연 수입 5,000만원(부부 합산 7,000만원) 신혼부부가 선뜻 집을 살지는 의문이다. 그것도 딱 1년 동안만 혜택을 준다고 하니 관심이 높은 3기 신도시는 그림의 떡이다. 2021년은 되어야 3기 신도시 첫 분양이 가능할 것이기 때문이다.

5. 양도세

1가구 1주택 양도세 비과세를 받기 위하여 위장 이혼을 하는 경우가 있었다. 이런 제도의 허점을 보완하기 위하여 양도세 1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자도 포함한다고 한다. 법적으로는 이혼했더라도 한 집에 살면 사실혼에 해당하여 같은 세대로 간주하겠다는 것이다.


1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다.다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택이 된 이후 2년 이상 보유해야만 양도세 비과세가 적용된다.


다행히 2021년 1월 1일부터 강화된 규제가 적용되어 유예 기간이 있다.


예를 들어 2주택을 보유하고 있다가 2020년 1월 1채를 정리하고 나머지 1채를 양도하면 비과세를 받을 수 있지만 2021년부터는 1채 정리한 시점부터 남은 1채를 2년 더 가지고 가야만 양도세비과세가 적용된다.


주택임대사업자 거주 주택 양도세 비과세 요건도 강화되어 현재는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 간주해서 횟수 제한 없이 비과세가 되었는데 시행일 이후 취득하는 분부터 최초 거주하는 주택을 양도하는 경우만 1회에 한해 비과세를 허용한다.

6. 실거래가 신고

실거래가 신고기간이 기존 계약 후 60일 이내에서 30일 이내로 축소된다. 실거래 정보를 보다 적시에 반영하겠다는 의미다. 위반할 경우 부동산 거래 신고법상 최고 수준인 3,000만원 이하 과태료를 부과한다고 하니 유념하는 것이 좋겠다.


그 외 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 대출을 규제하는 DSR(총체적상환능력비율) 규제가 1금융권을 넘어 2019년 2월부터 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대 적용된다. 또 대한법률구조공단 지부에 상가건물임대차분쟁위원회도 설치된다고 하는데 작년처럼 상가 임대와 관련한 불행한 사건이 벌어지지 않았으면 좋겠다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

카페 김인만 부동산 연구소


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