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2019년 분양 시장을 보는 4가지 관전 포인트

2018년이 로또 청약의 해였다면...

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<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #49


2018년 부동산 시장은 '로또 청약의 해’였습니다. 디에이치자이(개포 8단지) 분양으로 투기과열지구 내 분양가 9억원 이상 단지에는 특별 공급과 중도금 대출이 사라졌고, ‘로또 아파트’라는 말을 낳은 ‘미사역 파라곤’에는 8만 4,875개의 청약통장이 몰려 경쟁했습니다.

‘로또 아파트’라는 말을 낳은 미사역 파라곤

출처직방

너무나 뜨거운 청약 열기 탓에 12월 11일부터 개정된 '주택공급에 관한 규칙'에서는 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하는 등 무주택자를 위한 혜택을 확대하는 한편, 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외하는 등 무주택자의 범위를 좁히기도 했습니다.


2019년에도 청약 열기는 여전할 것으로 보입니다. 주택 수요자의 관심이 분양 시장에 몰리면서 인기 지역, 유망 단지를 중심으로 청약 쏠림 현상이 지속될 전망입니다.

뉴스를 살펴볼까요?

“2019년 민영아파트 분양계획을 조사한 결과 전국 365개 사업장에서 총 38만 6,741가구를 분양할 예정이다. 2018년은 9.13 부동산 대책, 청약제도 변경, HUG와의 분양가 조율 등으로 분양이 미뤄지는 경우가 잦았다. 이에 2018년 분양 예정 물량의 53%인 22만 2,729가구만이 실적으로 연결됐으며 분양 연기를 거듭했던 단지들의 상당수가 2019년으로 이월됐다. 2019년은 2014년~2018년까지 과거 5년 평균 분양 실적(31만 5,602가구)에 비해 약 23%(7만 1,139가구) 많은 아파트가 분양될 계획이다.”


기사에 따르면 2019년 전국에서 아파트 38만 6,000여 가구가 분양을 한다고 합니다. 최근 5년 연간 평균 분양 실적인 31만여 가구를 훌쩍 넘는 물량이 예정된 데다 올해 각종 부동산 정책으로 인해 공급이 연기된 단지의 공급이 줄줄이 대기 중인데요. 내년 아파트 분양 시장은 어떻게 될까요? 네 가지 관전 포인트를 꼽아봤습니다.

관전 포인트 1. 서울에 사는 높은 가점 통장이 얼마나 들어올까?

‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’는 청량리 4구역으로 최대 65층 주상 복합, 오피스텔로 구성되는 단지인데요. 서울 동북권의 새로운 랜드마크 단지로 눈도장을 찍으면서 지난해부터 문의가 끊이지 않은 곳입니다.

직방에서 본 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 분양정보. 올해 1월 분양이 예정되어 있다.

출처직방

그동안 조합에서 3.3㎡당 2,600만원의 분양가를 원했지만, HUG가 이보다 낮은 2,300~2,500만원대 수준을 요구하면서 협상이 지지부진했는데요. 최근 청계 센트럴 포레가 2,600만원대로 분양 보증을 받으면서 롯데캐슬 역시 이와 비슷하거나 조금 낮은 2,550만~2,600만원대로 분양될 것이라는 전망이 있습니다.


청량리는 GTX(수도권광역급행철도) B노선과 C노선이 겹쳐 GTX 최대 수혜지로 꼽히는 데다, 분당선과 경의선 연장 등 개발 호재가 다양한 지역입니다.

관전 포인트 2. 9억원을 사수하라!

최근 ‘위례 포레 자이’ 청약에 6만개의 통장이 접수되었습니다. 대규모 택지 지구인 북위례 첫 분양 단지인 이곳에는 하남시 1년 거주 20%, 경기도 거주 30%, 서울 및 인천 거주 50% 비율로 수도권 전역의 통장이 몰렸습니다. 규제를 피해 분양가 9억원 이하로 맞추었기 때문에 주변 시세보다는 2~3억원이 쌀 수밖에 없어 ‘로또 청약’으로 주목받았습니다.

직방에서 본 북위례 일대 분양 예정 단지의 모습입니다. 최근 위례 포레 자이 청약이 성황리에 마감되었습니다.

출처직방

올해도 계속해서 나올 북위례 트리거 아파트는 ‘힐스테이트 북위례’와 ‘위례 신도시 리슈빌(A1-6)’입니다. 힐스테이트 위례는 위례 포레 자이보다 위치가 좋고 1,078세대의 대단지라 기대하는 청약자가 많습니다. 위례 신도시 리슈빌은 송파구에 있고, 장지천이 바로 보이는 남향 배치라서 만만찮은 대어라고 할 수 있습니다.

관전 포인트 3. 현금 잔치의 시작?

규제로 인해 이제 분양가 9억원이 넘는 단지는 중도금대출이 나오지 않습니다. 쉽게 말하면 내 돈 9억원이 있어야 한다는 얘기입니다. 서울 내 분양은 거의 재건축, 재개발 물량인 데다 재건축은 대부분 강남 3구에서 하므로 분양가가 9억원이 넘을 수밖에 없습니다. 그럼에도 수요는 여전합니다.


작년 ‘래미안 리더스원’ 분양만 보더라도 고분양가에도 만개의 청약 통장이 들어왔고, 이를 통해 서울 내 고가 주택 대기 수요가 얼마나 될지 짐작할 수 있습니다.

직방에서 본 래미안 리더스원 타입별 경쟁률입니다. 13억~39억에 달하는 고분양가에도 불구하고 높은 경쟁률을 기록했습니다.

출처직방

그런 면에서 올해 주목해야 할 재건축 트리거 아파트는 둔촌주공입니다. 전국 최대 재건축 단지로 이미 2018년에 이주가 끝났고, 올해 중순 분양이 예상됩니다. 총 12,032세대 중 일반 분양분이 5,056세대입니다. 소형에서 중대형까지 골고루 분포해 있고, 소형 단지는 9억 원 이하로 분양할 것으로 보입니다. 과연 둔촌주공 분양이 청약시장에 어떤 바람을 몰고 올지 주목해봐야겠습니다.

관전 포인트 4. 지방 분양 시장, 언제 열릴까?

최근 주택도시보증공사(HUG)에서 28차 미분양 관리 지역을 발표했습니다. 수도권 5곳과 지방 30곳으로 총 35개 지역을 선정했는데요. 전월 대비 강원 속초시와 경북 경산시 2곳이 미분양이 발생해 추가되었습니다.

지방 분양 시장은 여전히 침체되어 있는 곳이 많습니다.

출처직방

지방 분양시장이 재개되려면 위 미분양 관리 지역의 미분양이 소진되어야만 할 것입니다.


2019년에는 마치 냉탕과 온탕을 오가듯 양극화된 분양 시장을 경험하게 될 것입니다. 직접 청약에 참여하지 않더라도 부동산 시장의 선행 지표인 청약경쟁률과 가점을 눈여겨보고, 위에 말씀드린 분양 트리거 아파트로 인해 청약 시장의 제도가 어떻게 변할지, 부동산 시장 분위기는 어떻게 달라지는지 눈여겨 보시길 바랍니다.



글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

카페 '똑똑한 부동산 투자'

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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