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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #16

지난 12월 28일, 정부는 수원시 팔달구, 용인시 수지구 및 기흥구를 조정대상지역으로 신규 지정하였으며(‘18년 12월 31일부터 효력 발생), 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)은 조정대상지역에서 해제한다고 발표하였습니다.

해당 발표가 나온 직후, 해당 지역의 주민들 특히 수원, 용인 거주자분들께서 문의를 많이 해주셨는데요. “조정대상지역으로 지정이 되면 뭐가 바뀌나요?”, “조정대상지역 지정이 되면 손해를 보는 건가요? 주변에서 더 난리네요. 알려주세요.” 이런 질문들이 많았습니다.

보도자료에서도 설명이 되어 있습니다만, 이번에 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 최근에도 월간 주택 가격 상승률이 0.7%를 초과하는 등 높은 상승세를 유지한 곳입니다. 특히 용인시 수지구는 비규제지역 중 최근 1년간 누적 상승률이 1위를 기록한 것은 물론, 신분당선으로 인해 강남 접근성이 좋고 인근 규제지역(분당 등)의 대체지로 주목받으며 상승한 곳이기도 합니다.

정부는 앞으로도 상시 모니터링 활동을 강화하여 집값 과열이 발생하거나 확산될 우려가 있는 경우라면 언제든지 규제지역으로 지정하겠다고 합니다. 그렇다면 조정대상지역으로 지정되면 구체적으로 어떤 일이 발생할까요? 하나씩 알아보겠습니다.

조정대상지역으로 지정되면 담보대출이 줄어듭니다.

가령, 3억원 주택이라면 전에는 집값의 70%인 2억 1천만원까지 대출이 가능했으나 이제는 60%인 1억 8천만원밖에 대출이 되지 않는 것입니다. 이를 LTV(Loan To Value)가 70%에서 60%로 하향조정 되었다고 합니다.

당연히, 과도한 대출은 가계경제는 물론 국가에도 도움이 되지 않습니다. 다만, 대출 상환능력이 충분히 있음에도 LTV 한도가 낮아짐으로 인해 꼭 필요한 대출이 막힐 수 있으니, 반드시 사전에 대출 가능 금액을 확인하고 움직이시기 바랍니다. 이외에도 중도금 대출 발금 요건 강화, 2주택 이상 다주택자의 경우 신규 구입을 위한 주택담보대출 등 여러 가지가 있으나, 각각 처한 상황이 다르므로 자세한 내용은 금융권 및 대출 상담사 등을 통해 확인하시기 바랍니다.

기존에는 1세대 1주택자라고 하더라도 2년 보유만 하면 비과세가 가능했습니다. 하지만 이제는 이야기가 달라집니다. 즉, 이번 대책이 나온 후 해당 조정대상지역에서 신규로 주택을 취득했다면 1세대 1주택이라고 하더라도 반드시 2년 보유 및 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있습니다. 당연히 실거래가 9억 초과 고가주택이라면 9억 초과분에 대해서는 과세됩니다.

물론 규제지역 지정 전, 이미 주택을 취득하고 있었다면 종전처럼 2년 보유만 하더라도 비과세가 가능하니 이 둘은 구분하시기 바랍니다.

지난 칼럼에서 일시적 2주택 비과세에 대해 살펴보았습니다.

1) 기존주택을 취득하고 1년이 지난 후에 대체 주택을 취득

2) 기존주택은 최소 2년 이상 보유

3) 대체 주택을 취득 후 3년 이내 기존주택을 처분하면 비과세라고 배웠는데 우리는 이를 줄여서 ‘1후/2보/3매’라고 명명했습니다. 기억나시나요?

그런데 조정대상지역 지정이 되면 이 공식이 깨집니다.

1) 기존주택은 최소 2년 이상 보유가 아닌 2년 거주를 해야 합니다.

2) 만약 조정대상지역(예: 용인시 수지구)에서 다른 조정대상지역으로 이사를 한다면(예: 수원시 팔달구), 이때는 3년 이내 기존주택 처분이 아닌, 2년 이내에 기존주택을 처분해야 비과세할 수 있습니다.

꼭 유의하셔야 합니다.

조정대상지역 지정이 무서운 가장 큰 이유입니다. 언제 취득을 했는지는 중요하지 않습니다. 즉, 이번 대책이 나오고 나서 취득을 했든, 그렇지 않고 그 이전에 취득했든 상관없이 모두 적용이 된다는 것입니다.

예를 들어, 직장인 A는 용인 수지에 실거주하면서 강남으로 직장을 다니고 있습니다. 여기에 부모님이 살고 계시는 시골집을 본인 명의로 보유하고 있다고 할 경우, 2주택자에 해당합니다(용인 수지, 그리고 시골집).

그런데 사정이 생겨서 용인 수지에 있는 아파트를 양도한다고 할 경우, 본인은 이번 대책이 나오기 훨씬 이전부터 취득했으므로 양도세 중과가 해당이 되지 않는다고 ‘스스로 해석’한 것입니다.

결과는 어떻게 됐을까요?

양도세 중과를 적용받으면,

1) 먼저 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 아무리 오래 보유하더라도 양도차익 일부를 공제받을 수 없으니 양도세 과표가 올라갈 수밖에 없습니다.

2) 여기에서 그치지 않습니다. 다음으로 중과세율을 적용받는데요. 사례의 시골집이 중과대상 주택 수에 포함될 경우 ‘2주택자 중과’ 적용을 받으므로 기본세율에 10%P가 가산이 됩니다.

앞서 우리는 세금은 ‘과세표준’과 ‘세율’, 이렇게 두 가지를 알면 구할 수 있다고 배웠습니다. 그런데 보십시오. 이 경우 양도세 중과를 적용하면 장기보유특별공제(장특공) 배제로 과표가 올라가고 다시 기본세율에 일정 부분이 가산되어 세 부담이 크게 늘어납니다. 구체적인 사례를 볼까요?

위 표를 잘 봐주시기 바랍니다. 양도세 중과가 적용되면 기본세율에 10% 또는 20%가 가산되니, 내가 내야 하는 세금의 10%, 20% 정도가 오른다고 생각하시는 분들이 많이 계셔서 구체적으로 적어보았습니다.

먼저 일반과세인 경우라면 세 부담은 1,578만 원 정도가 됩니다(지방세 포함 시 1,736만 원). 그런데 여기에 양도세 중과 적용을 받으면 1) 먼저 장특공 혜택을 받지 못합니다. 그 결과 과표가 증가합니다. 2) 과표가 증가한 결과, 세율 역시 올라갑니다. 그런데 여기에 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트가 가산됩니다. 그 결과 세 부담은 위에서 보시는 것처럼 단순히 10%, 20% 정도가 늘어가는 게 아니라 거의 2배(2주택자), 2.5배(3주택자) 수준에 이르는 것입니다.

따라서 이를 피하기 위해서는 반드시 기억해야 할 한 가지!

‘조정대상지역에 위치한 주택을 양도할 때에는 반드시 사전에 세무 상담을 받고 진행한다!’가 되겠습니다. 취득을 언제 했느냐는 중요하지 않습니다. 꼭 기억하시기 바랍니다.

주택임대사업자라면 눈여겨봐야 할 내용입니다. 즉, 지난 ‘9.13 대책’으로 인해 조정대상지역에서 신규로 주택을 취득하고 이를 임대주택으로 등록할 경우, 기존처럼 1) 종부세 합산배제, 2) 양도세 중과배제와 같은 혜택은 받을 수 없습니다.

다만, 전용면적 85㎡ 이하이면서 기준시가가 6억 이하일 경우, 준공공(장기일반민간임대주택) 혜택 중 하나인 장특공 50%(8년 임대), 70%(10년 임대)는 받을 수 있습니다. 그리고 거주 주택을 양도할 때 주택 수에서 제외됨으로써 거주 주택 비과세 특례가 가능할 수는 있기에 여러 경우를 고려해보셔야 합니다.

이외에도,

1) 조정대상지역 분양권의 경우, 보유 기간 상관없이 양도세율 50% 적용

2) 조정대상지역 내 2주택 이상인 경우 종부세 추가 과세 적용

등 고려해야 하는 변수가 많아진 만큼, 매수 또는 매도 계약서 작성 전, 본인 스스로 판단하지 마시고 꼭 사전에 전문가(세무사 등)와 상의하시고 진행하시기 바랍니다.

마지막으로, 현재 기준 조정대상지역이 어디인지를 파악하는 게 매우 중요하겠죠? 아래 표로 정리해보도록 하겠습니다.

오늘 내용이 좀 많고 어려웠죠? 힘드시겠지만 아래 내용으로 정리를 해볼까요?

다들 새해 복 많이 받으시기 바랍니다! 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’