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아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #48

서울에 집중된 주택 수요를 분산하기 위해 정부가 경기도 남양주와 하남, 과천 그리고 인천 계양까지 4곳을 3기 신도시로 확정했습니다.

서울 수요를 분산하기에는 서울과의 거리가 멀고, 계획된 교통망과 실제 입주 시기와 차이가 있다는 점을 지적하는 시각도 있지만, 어쨌든 실수요자에게 대규모 공급이라는 시그널을 주면서 시장을 안정시키는 효과는 있을 듯합니다.

이 시점에서 실수요자가 가장 궁금해할 만한 것은 무엇일까요? 과연 내가 3기 신도시 청약에 당첨될 수 있을지 여부일 것 같습니다. 서울 거주자가 3기 신도시 청약에 당첨될 수 있는 확률은 어떻게 될까요? 흥미로운 기사가 있네요.

“이 기준에 따른 실제 서울 당첨 확률이 어느 정도일까. 30%대로 집계됐다. 서울과 인접한 공공주택지구 청약 결과를 조사해봤다. 지난 5월 26.3대 1의 청약경쟁률을 기록한 하남시 감일지구 포웰시티의 서울 당첨자 비율이 36%였다. 지난 3월 청약경쟁률이 4.1대 1이었던 고양시 지축지구 중흥S클래스에선 35.5%로 집계됐다. 1기 신도시와 비교하면 당첨 확률이 절반으로 떨어졌다.

청약에 떨어진 서울 수요자가 3기 신도시에 들어가려면 상당 기간 기다려야 한다. 주변 시세 대비 분양가 수준에 따라 전매제한 기간이 3년에서 최장 8년이다. 분양 후 길게는 8년이 지나야 손바뀜이 일어날 수 있다.”

3기 신도시로 지정된 하남 교산지구와 규모 면에서 비슷한 보금자리주택 지구인 미사 강변지구의 사업 면적은 5,678,689m², 사업 규모는 94,091명/38,315세대입니다. 미사강변지구는 1/3 임대, 1/3 공공분양, 1/3 민간분양으로 이뤄졌는데요. 공공택지지구 내 공급 아파트 비율은 공공 분양 25% 이하, 민간 분양 50% 이하, 공공 임대 35% 이상으로 정해져 있습니다. 아무래도 공공분양 물량의 분양가격이 저렴하다 보니 경쟁도 그만큼 더 치열합니다.

하남 교산지구에 공급되는 총 3만 2천 세대 중 1만 세대 정도가 공공 분양을 한다면 80%가 특별공급, 나머지 20%가 일반 세대 분양입니다. 2천 세대가 일반 세대 공공 분양 물량인 셈입니다. 그리고 1만 세대 정도가 민간 분양이라면 43%가 특별 공급, 57%가 일반 세대 물량으로, 5,700세대가 돌아가게 됩니다. 특별 공급을 노릴 것인지, 일반 공급을 노릴 것인지에 따라 대략 어느 정도 물량이 확보되는지 감을 잡으시면 되겠습니다.

그렇다면 청약 당첨 확률을 높이는 5가지 방법을 알려드리겠습니다.

1. 분양 받기 전까지 무주택자를 유지한다

주택공급에 관한 규칙 28조에 따르면 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적이 전체의 50% 이상인 경우) 내 민간분양일 경우, 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제를 적용합니다. 그래서 무주택자가 절대적으로 유리합니다. 무주택 기간 가점이 전체 84점 중 최고 32점을 차지하고 있으니까요.

전용 85㎡ 초과라면 50% 이하 범위 내에서 지자체가 정하게 돼 있어 1주택자도 당첨될 수 있지만, 당첨 가능성은 극히 낮습니다. 1주택자에게 기회가 전혀 없는 것은 아니지만 무주택자 위주로 공급되리라는 것을 염두에 두셔야 합니다.

2. 어디에 거주해야 하나?

택지개발지구가 66만㎡ 이상 대규모일 경우 해당 건설지역 거주자에게 30%, 해당 지역 외 경기도 거주자에게 20%를 우선 공급하고, 나머지 50%는 수도권 전체 거주자에게 공급됩니다.

그렇다면 남양주, 하남, 인천, 과천에 1년 이상 거주한 사람에게 공급물량의 30%를 배정하는데 거기서 떨어지더라도 다시 20%(거주 1년 미만, 해당 지역 외 경기도)와 경쟁하고, 거기서도 떨어진다면 나머지 50% 안에서 또 한 번의 기회가 있습니다. 해당 지역의 거주자에게는 총 3번의 기회가 주어지기 때문에 어디에 거주하느냐도 당첨 확률을 높이는데 있어 아주 중요한 요인입니다.

3. 특별공급을 적극적으로 활용하라

앞부분에서 말했듯이 공공분양의 80%, 민간분양의 43%가 특별공급에 할당되고, 일반공급보다 경쟁률도 낮습니다. 특별공급에는 기관, 다자녀, 노부모 부양, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자 등이 있는데요. 특별 공급 대상자에 해당하는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

4. 특별하지 않다면 가점을 높여라

가점 항목은 무주택기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점), 그리고 부양가족 수(35점)로 점수를 계산합니다. 이 중 인위적으로 높일 수 있는 점수는 부양가족 수뿐입니다. 나머지는 시간이 지나야 하는 문제니까요. 자녀 계획을 세우거나, 주택 소유자가 아닌 부모님과 동거하는 것이 부양가족 수 점수를 높일 방법입니다.

5. 청약공부를 열심히 해라

가점도 낮고, 특별공급 대상에도 해당하지 않는 사람은 지레 청약을 포기하기도 합니다. 하지만 통장 없이 당첨될 방법으로 ‘미계약분’이라는 3순위 청약제도가 부활했습니다. 내년 2월부터는 미계약 물량은 인터넷 청약으로 접수한다고 하는데요. 청약, 분양 단지를 공부하다 보면 좋은 기회가 생길 것입니다.

3기 신도시 발표 후, 나도 당첨될 수 있을지 고민하는 분이 많을 것입니다. 말씀드린 5가지 방법을 활용해 3기 신도시 원하는 입지에 내 집 마련 성공하시길 바랍니다.

글. 아임해피

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