직방

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #13

‘비과세(非課稅)’.

세금을 부과하지 아니한다는 의미로, 얼핏 보면 별게 아니라고 생각하실 수도 있겠습니다만, 실은 매우 특이한 케이스입니다. 한 번 입장을 바꿔 생각해보십시오. 여러분이 친구에게 일정 금액을 빌려주고 이를 돌려받기로 하였는데, 어떤 사정으로 해당 금액을 한 푼도 받지 않기로 하는 경우가 얼마나 있을까요? 아마 그런 일은 정말 어쩌다 한 번 일어나겠죠?

마찬가지로, 과세당국이 거둬들여야 할 세금이 있는데 이를 비과세로 적용하기란 매우 드문 일일 것입니다. 따라서 우리는 ‘비과세’라는 건 매우 특별하고, 그만큼 엄격한 요건을 갖추었을 때에만 적용되는 것으로 이해해야 합니다.

주택은 매우 특별합니다. 다른 재화처럼 수요와 공급 원리에 맞춰 시장에서 자연스럽게 가격이 형성되기도 합니다만, 때로는 정부가 이에 개입을 하기도 합니다. 가격이 너무 떨어지면 부양책을 펴서 지원을 하기도 하며, 반대의 경우에는 수요를 억제하거나 공급을 늘려 적정 가격으로 유도하기도 합니다. 즉, 주택은 수요와 공급에 의해 시장에서 자유롭게 가격이 결정되는 사유재산의 성격도 띠면서 동시에 정부가 일정수준 개입하는 공공재로써의 기능도 가지고 있는 것입니다.

이렇게 특별한 주택은 세금 측면에서도 마찬가지인데요, 1세대가 1주택을 보유(또는 거주)하고 있는 경우로 일정 요건을 갖추면 ‘비과세’라는 큰 혜택까지 받을 수 있기 때문입니다. 어떤 경우에 비과세 혜택이 가능할까요?

비단 오늘 내용뿐만 아니라, 양도소득세 관련해서는 반드시 숙지해야 할 내용이 있는데요. 그건 바로 주택수 계산은 반드시 ‘세대 기준’으로 먼저 해야 한다는 것입니다.

보통 ‘1가구 1주택 비과세’라고 하는데, 더 정확하게는 ‘1세대 1주택 비과세 특례’ 입니다. 이는 양도소득세 비과세 판단 여부는 세대를 기준으로 하기에 그렇습니다. 그게 무슨 차이냐고요?   

실제 있는 사례입니다. 주부인 A씨는 본인의 양도세 상담을 위해 B 세무사 사무실을 방문했습니다. 아시겠지만 세무사와 같은 전문자격사와의 상담은 유료상담이 대부분이기에 사전에 준비를 철저히 해갔다고 합니다. 그런데 1시간 정도 상담을 진행 후, B 세무사가 혹시 몰라서 “혹시 가족 중 다른 주택은 없으시죠?”라고 했더니, “아, 맞다. 얼마 전에 남편 이름으로 아파트를 하나 구입했는데….” 그랬다고 합니다. 이렇게 될 경우 1시간 동안 진행했던 상담은 무용지물이 될 가능성이 높습니다. 보유하고 있는 주택수에 따라 절세전략이 완전히 다르기 때문에 그렇습니다.

마찬가지로, ‘1세대 1주택 비과세’를 판단하기 위해서는 반드시 ‘세대’를 기준으로 따져보아야 합니다. 참고로, ‘1세대(가구)’란, ‘거주자와 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구’라고 세법에서는 보고 있는데요. 예를 들어 남편 명의 주택 1채, 아내 명의 주택 1채, 자녀 명의 주택이 없다고 한다면 이는 세대 기준 2주택이므로 일단 1세대 1주택 비과세는 힘들다고 보아야 할 것입니다.

남편 명의 주택 1채, 아내 명의 주택 1채로 2주택자인 부부. 1세대 1주택 비과세를 받고자 부부가 가지고 있는 주택을 자녀에게 증여하기로 합니다. 그리고 자녀와 주소를 달리한다면 부부 세대 1주택, 자녀 세대 1주택으로 양쪽이 모두 1주택 비과세가 가능하다고 생각한 것인데요. 과연 가능할까요?

이 경우 반은 맞고, 반은 틀렸다고 봐야합니다. 가장 중요한 건 먼저 자녀가 독립적인 세대를 구성할 수 있느냐 입니다. 세법에서는 우선 자녀가 결혼을 했다면 별도 세대를 구성했다고 봅니다. 배우자가 있다면 나이, 소득에 관계없이 독립된 가구로 보기에 그렇습니다. 만약 그렇지 않다면, 이번에는 나이가 만 30세를 넘었거나 일정한 소득을 가지고 있어야 합니다.

만약 위 사례에서 일정 소득이 없고, 미혼인 대학생 자녀에게 주택을 물려주었다고 한다면 어떻게 될까요? 당연히 세대구성을 할 수 없는 것이고, 그렇다면 독립된 세대로 보지 않기에 1세대 1주택이 아니어서 비과세는 불가능할 것입니다.

이번에는 반대로 가족이 함께 사는 경우를 살펴보겠습니다. 워킹맘 A씨는 시골에 계시는 친정 엄마 건강 문제로 당분간 시골집에서 지내기로 했습니다. 어쩔 수 없이 남편과는 떨어져 살기로 했는데요. 문제는 이 경우 시골집 역시 워킹맘 A씨 가구의 주택수에 포함된다는 것입니다.

배우자의 경우 이혼한 상태가 아니라면 별거하고 있더라도 하나의 가구로 보는데요. 워킹맘 A씨 가구가 1주택, 그리고 시골집이 주택수에 포함된다면 1세대 1주택 비과세가 불가할 수 있으니, 반드시 사전에 전문가와 상의 후 매도 계획을 세우셔야 합니다.

매우 드문 케이스이긴 합니다만, 한 집에 부모님을 모시고 살더라도 별도 세대로 인정받는 경우도 있습니다. 이쯤되면 너무 복잡해서 머리가 아플 지경이죠? 이는 앞서 살펴본, 1세대 특징에서 기인하는데요. 다시 한 번 볼까요?

‘1가구란, 거주자와 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구’

이 중, 같은 주소에서 함께 살고는 있지만 생계를 같이 하는게 아닌, ‘달리 하고 있는 경우’라면 상황에 따라서는 별도 세대로 보아 세대분리가 성립하고 해당 세대가 1주택만 보유하고 있다면 비과세도 가능할 수 있다는 것입니다.

어떤 경우가 그럴까요? 부모님과 한 집에서 살고 있지만 각자 소득이 있기에 생계를 달리하는 경우(이 경우 객관적인 자료로 입증이 가능해야 합니다), 주소는 같지만 거주 공간은 다른 경우 등으로 사실상 매우 특이한 케이스라고 할 것입니다.

가장 중요한 건 ‘세대 기준 1주택’이라는 걸 아셨을 것입니다. 이 조건이 맞다면 이제는 2년 보유 또는 거주 요건을 갖추어야 하는데요. 우선 대부분의 경우는 2년 보유라고 생각해도 되겠습니다. 여기에 일부가 2년 ‘거주’요건이 들어간다고 보시면 되는데요, 아래 두 조건에 해당하는 주택이 그렇습니다.

1) ‘17년 8월 2일 이후 취득한 주택이자 

2) 조정대상지역에 있는 주택

취득일에 따라 다양한 케이스가 나올 것으로 보이는데요. 정리해볼까요?(모두 1세대 1주택이라는 가정입니다.) 

1) ‘17년 8월 2일 이전 취득 

→ 지역 상관없이 2년 보유면 비과세 가능

2) ‘17년 8월 2일 이후 취득

→ 조정대상지역이 아니라면 2년 보유면 비과세 가능

→ 조정대상지역인 경우, 2년 거주해야 비과세 가능

3) 현재 보유 주택으로 비조정대상지역인데, 나중에 조정대상지역으로 지정된 경우

→ 2년 거주 요건 필요 없으며 1세대 1주택 비과세면 양도세 중과도 해당 없음

4) 현재 계약단계이고 잔금전인데, 조정대상지역으로 지정된 경우

→ 이 경우, ①계약서 작성 및 ②계약금 지급하였다면 거주요건 필요 없으나, 그렇지 않을 경우 2년 거주요건 갖춰야 비과세 가능

이 정도 경우의 수가 나올 것입니다. 

어찌 보면 가장 중요한 내용일 수 있습니다. 가장 처음에 드린 말씀 기억나시죠? 비과세는 매우 특이한 케이스이며, 과세당국 입장에서는 어찌 보면 자존심이 달린 문제일 수도 있기 때문에, 반드시 혼자 판단하지 마시고 세무사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 그것도 꼭 계약서 작성 이전에 하셔야 합니다.

조그마한 정보 하나로 비과세를 받지 못하는 경우도 허다하기 때문에 그러하고요. 소정의 세무상담 수수료가 들 수도 있겠습니다만 비과세로 인해 절세 되는 금액에 비하면 충분히 감당할 만한 수준이겠죠?

자, 그럼 오늘의 핵심 내용을 정리해보겠습니다!

1세대 1주택 비과세, 어떤가요? 그렇게 만만한 내용이 아니죠? 오늘 내용을 바탕으로 다음에는 ‘일시적 2주택 비과세 특례’에 대해 살펴보겠습니다.

지금까지 제네시스였습니다! 감사합니다.

글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’