통합 검색어 입력폼

부동산 재테크가 어려운 이유는?

조회수 2018. 12. 14. 07:00 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

나만 어려운게 아니었다.
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #63


평범한 직장인이나 자영업자가 급여소득이나 사업소득 외 돈을 벌 방법은 사실상 부동산이나 주식 투자 같은 재테크밖에 없다. 하지만 막상 내가 해보면 쉽지 않은 것이 재테크다.


올 초까지만 해도 2,600을 찍고 장밋빛 전망을 하던 주식시장은 폭락수준으로 떨어졌고, 9월까지 폭등 양상을 보이던 서울 집값도 9·13 대책 발표 이후 주춤하고 있다. 수요와 공급, 부동산 대책, 금리, 국내·외 경제 상황, 연도별 매매 가격과 전셋값 상승률을 잘 분석해서 과학적인 부동산 투자를 하면 성공할 것 같은데 막상 해보면 생각처럼 되지 않는다.

출처: 직방
최근 서울 집값을 보면 ‘왜’라는 의문밖에 들지 않는다.
최근 서울 주택 시장은 과학적이지 않았다.

2017년 5월, 문재인 정부 출범 당시 서울 주택 시장이 안정되리라는 전망이 많았다. 그도 그럴 것이 2012년 바닥을 찍고 2013년부터 거래량이 늘어나더니 2015년부터 상승 폭이 확대되면서 서울 아파트 가격이 제법 상승했기 때문이다.


하지만 2016년 11·3 대책이 발표되면서 부동산 정책 방향이 규제 강화로 전환되었고, 대통령 탄핵과 영국의 브렉시트(Brexit), 미국의 트럼프 대통령 당선 등 국내·외 불확실성이 커져 서울 주택 시장의 상승 분위기가 꺾이며 소폭 조정되었다. 이런 분위기 속에서 참여정부의 연장이라는 문재인 정부가 출범하면 강한 규제로 부동산 시장을 잡을 것이라는 전망이 지배적이었다.

출처: 직방
직방 앱에서 서울 아파트 매매 가격 추이를 살펴보자.

하지만 예상과 달리 서울 집값은 상승으로 전환되었다.


문재인 정부의 첫 부동산대책인 6·19 대책이 약발이 먹히지 않자 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 등 규제지역에 따라 대출, 양도세, 청약, 재건축, 재개발, 거래신고 등 거의 모든 규제가 적용된 8·2 대책이 발표되었다.


대책 발표 이후 2017년 가을, 소득 대비 집값 비율인 PIR이 11이 넘어 더 이상 저평가라 할 수는 없는 상황에 정부의 강력한 규제 폭탄이 더 해졌음에도 강남 주택가격은 더 올랐다.


2018년 4월 다주택 보유자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 안정을 찾는 것처럼 보였던 서울 주택 가격은 7월에 다시 폭등했다. 2018년 9월 서울 아파트 중위가격은 사상 처음으로 8억 원을 넘었다.


왜일까? 갑자기 주택 공급이 줄어든 것도 아니고 갑자기 인구가 늘어난 것도 아니다. 박원순 서울시장의 여의도, 용산 마스터플랜 발언만으로 서울 집값이 급등한 것은 과학적으로 설명하기 어렵다. 주간 매매 가격 상승률이 0.47%까지 치솟았다가 9·13 대책 발표 이후 10월 말 0.05%로 안정을 찾는 것을 과학적으로 설명할 수 있을까?

부동산, 과학일까? 심리일까?

과학은 자연에서 일정한 논리적으로 반복되는 규칙을 발견하여 정리한 학문이다. 반면 경제학은 인간의 논리적인 행위뿐만 아니라 비논리적인 마음이 더해진 학문이다. 유명 경제학자의 이론이, 주식 애널리스트의 분석 보고서가, 부동산 전문가의 예측이 빈번히 틀리는 것은 자연이 주체인 과학과 달리 논리와 심리가 결합한 인간이 경제의 주체이기 때문이다.


부동산 시장에서 과학적인 판단에 근거한 규제 대책이 제대로 작동하지 않고, 종종 과학적이지 않은 일이 발생하는 이유는 정부의 의도와 달리 부동산 시장의 플레이어들이 철저하게 자신의 이익에 따라 논리를 세우고, 때로는 심리적인 판단을 하기 때문이다.


다주택 양도세 중과가 되니 다주택자는 보유 가치가 낮은 지방 집을 팔고 똘똘한 서울 집 한 채를 가지고 가겠다는 논리적인 판단을 했다.


매물 잠김 현상도 마찬가지다. 서울 집값이 급등하자 수요자는 구매 능력이 부족함에도 무리하게 뛰어드는 심리적인 판단을 하게 되지만, 다주택자는 양도세가 부담스러워 임대 주택 사업자 등록을 하거나, 보유 가치가 낮은 집을 정리하고, 서울 아파트는 계속 보유하자고 마음먹으면서 매물이 급감한 것이다.

심리에 많은 영향을 받는 아파트

아파트 가격이 형성되는 데는 논리적인 과학보다는 비논리적인 심리가 더 큰 비중을 차지하는 경우가 많다.


강남 반포 전용 면적 84㎡ 새 아파트 매매 가격은 25~30억 원 정도 한다. 아무리 토지가격에 건축 비용을 계산해봐도 25억 원이 나올 수가 없다. 전혀 논리적이지 않다. 하지만, 거래가 되고 구입하는 사람이 있으니 매매가격이 형성되는 것이다.

출처: 직방
좋은 건 알겠는데 이렇게까지 비싼 이유가 있을까?

논리적으로 판단하면 지금 경제 상황이나 소득 대비 서울 집값을 이해할 수 없는 상황이다. 그래서 투자나 구입에 소극적이나 반대하는 사람도 많다.


반면 분위기상 더 오를 것 같아서, 주변 지인들이 사니까 따라가는 심리적인 판단을 한 사람이 현재까지는 서울 아파트값 폭등의 수혜자가 되었다. 일시적인 조정장은 있었지만, 장기적으로는 인플레이션 이상으로 가격이 상승했기 때문이다.


그렇다고 분위기에만 편승해 ‘묻지마 투자’를 하라는 것은 아니다. 부동산, 서울 아파트 가격은 과학적 요인뿐 아니라 심리적 요인 또한 반영되는 결과이기 때문에 사실상 예측이 의미가 없을 수 있다는 얘기다. 


따라서 내 집 한 채를 마련하고 싶은 실거주 수요자라면 수익을 따지기보다는 장기적으로 마음 편히 거주할 수 있는 집을 마련한다는 마음가짐으로 접근하는 것이 어떻게 보면 현실적으로 내 집 마련에 가까이 다가가는 방법일 수 있다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소


이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?