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바뀌는 청약 조건, 실수요자 맞춤 전략은?

청약 제도가 '또' 바뀌었습니다.

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그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #47


지난 12월 11일부터 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안이 시행되었습니다. 즉, 12월 11일 이후 모집공고가 발표되는 분양 단지는 새 시행령의 적용을 받는데요. 청약 조건 변경이 잦다 보니, 자칫 당첨되고 나서도 부적격 처리되어 피해를 보는 경우가 종종 생깁니다. 바뀐 청약 제도를 알아보고, 나에게 맞는 청약 전략을 세워보도록 하겠습니다.

주택 공급에 관한 규칙 개정으로 청약제도가 또 바뀝니다.

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뉴스를 살펴볼까요?

“잦은 제도 변경으로 선의의 피해자도 늘고 있다. 지금은 청약자가 가점이나 소득기준·무주택 여부 등을 알아서 계산해 청약시 입력해야 한다. 실수로 잘못 입력했다가 아껴둔 청약 통장을 날리는 경우가 상당수다.


국토부에 따르면 지난해 청약 부적격 청약 건수는 2만1,804건에 이른다. 이 중 3분의 2인 1만4,498명(66.5%)은 잘못된 청약 가점 계산 등 단순 실수로 부적격 처리됐다.”


뉴스에서 보듯이 변경된 청약 조건을 제대로 숙지하지 못해 부적격 처리가 되는 경우는 물론, 부적격자의 분양권을 매입했다가 분양권을 잃는 사례까지 발생하고 있습니다. 꼭 알아야 할 주요 조건에는 어떤 것이 있을까요?

전략 1. 가점 낮은 무주택자라면 적극적으로 청약에 도전!

먼저, 새 주택 공급 규칙 개정안이 시행되면 무주택자에게 청약 기회가 대폭 확대됩니다. 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제가 무주택자를 대상으로 확대 반영되어 입주자 선정 시 실수요자에게 공급되도록 개선되는데요. 해당하는 항목은 아래와 같습니다.


①추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, ②잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존주택 처분 조건 승낙자)에게 우선 공급하며, ③이후 남는 주택이 있는 경우 1순위(유주택자)에게 공급된다.


기존주택 처분 조건을 승낙하여 주택을 우선 공급받은 1주택자는 처분 계약사실을 신고하여야 입주할 수 있고, 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료해야 합니다. 한때 ‘집 안 팔리면 징역’ 논란이 있었던 부분은 시장상황에 따라 불가피하게 기존 주택을 처분하지 못한 1주택자는 사업주체가 공급계약을 해지할 수 있도록 하여 벌금 등 형사상의 처벌을 받지 않도록 했습니다. 다만, 고의적으로 매각하지 않는 경우는 주택법 제65조 제1항 위반에 따라 형사상 처벌이 가능하도록 했습니다.

직방에서는 기분양 아파트의 평균 당첨 가점을 지도 위에서 확인할 수 있습니다.

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전략 2. 12월 11일전에 매수한 분양권, 입주권이라면 주택수에 산정되지 않는다.

여기서 무주택자의 조건이 중요합니다. 주택수를 산정하는 기준에도 변화가 있었는데요. 분양권이나 입주권을 소유한 사람도 무주택자에서 제외됩니다.


개정안 시행 이후(12월 11일) 입주모집공고, 관리처분계획(정비사업) 및 사업계획(지역주택조합) 승인 신청분 주택에 대한 공급계약 체결일부터, 또는 분양권 등(시행 이전 공급분 포함)을 매수 신고하여 매매 잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 주택 소유자로 봅니다.


이를 뒤집어 말하면 12월 11일 전에 매수한 분양권, 입주권이라면 주택수에 산정되지 않습니다. 이 부분도 청약 신청시 참고해야 할 중요한 포인트입니다.

전략 3. 신혼부부라면 신혼부부 특별공급을 적극 활용하라

혼인신고 후 7년이 경과하지 않은 신혼부부라면 신혼부부 특별공급을 적극적으로 활용해야 합니다. 단, 신혼기간 중 주택을 소유한 이력이 있는 신혼부부는 신혼부부 특별공급 대상에서 제외되는데요. 해당하는 항목은 아래와 같습니다.


혼인신고일부터 입주자 모집 공고일까지 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외하여 실질적 무주택 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 한다.


다만, 입법예고기간 중 의견을 일부 수정 수용하여 시행일 이전 기존주택을 처분(등기완료분에 한정)하고 특별공급을 대기 중이던 신혼부부는 경과규정을 통해 무주택기간이 2년을 경과한 자에 한하여 2순위 자격이 부여된다.


① 제1순위: 유자녀

② 제2순위: 무자녀 신혼부부, 시행일 이전 기존 주택을 매각하고 무주택기간이 2년을 경과한 신혼부부


자녀가 있는 신혼부부라면 더 할 나위 없는 좋은 기회겠지만, 자녀가 없거나 무주택기간과 관련해 순위가 낮아진 신혼부부라도 일단은 청약을 시도하는 것이 좋습니다.


순위가 낮아 가능성이 낮다고 생각해 시도조차 안 하는 경우가 많은데, 순위가 낮아 신혼부부 특별공급에서 낙첨 된다고 해도, 다른 특별공급이 미달일 경우, 또 한 번 추첨을 하는 기회가 있고, 부적격 등으로 당첨이 취소되는 경우가 생기면 예비 당첨의 기회도 있기 때문입니다. 아래 항목을 볼까요?

전략 4. 잔여 세대를 공략하라

당첨, 예비 당첨 후 남은 잔여세대는 ‘아파트투유’에서 추첨을 통해 분양 받을 수 있게 되었습니다. 잔여 세대 추첨은 예비 당첨 추첨 후 몇일 뒤에 하기 때문에, 원하는 분양 단지가 있다면 미리 사전 등록을 하면 문자로 연락을 받을 수 있습니다. 아파트투유에 자주 접속해 현황을 확인하고 신청하면 됩니다.(내년 2월 시행 예정)


(사전 공급신청 접수 허용) 미계약분(1)이나 미분양분(2) 주택을 공급하기 위하여 등록된 관심고객을 대상으로 선착순 또는 일정시점에 모이도록 하여 추첨의 방법으로 공급함에 따라 여러 불편사항이 발생하였으나


*(1) 순위내 청약 경쟁률이 높았으나 예비입주자까지 계약 후 부적격자 및 계약포기자로 인해 발생한 미계약분

(2) 일반공급 2순위까지 공급신청을 받았으나 공급 주택수 대비 신청자가 부족하여 발생한 미분양분


청약시스템을 통해 사전 공급신청을 접수 받을 수 있도록 개선하여 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등 불편사항을 해소한다.

(그림 3) 직방을 활용하면 기분양 단지의 최고 경쟁률도 확인할 수 있어 인근 분양 예정 단지의 경쟁률을 가늠해 볼 수 있습니다.

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그리고 분양가상한제 주택의 전매제한 기간공공 분양 주택의 거주 의무 기간도 바뀌었으니, 청약 전략에 참고해야겠습니다.

전매제한기간과 거주의무기간에도 변화가 있으니 확인해야 합니다.

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12월 11일 이후 분양 확정된 단지는 어디?

개정안이 적용되는 신규 분양 단지를 알아보겠습니다.

개정안이 적용되는 주요 분양 단지 목록입니다.

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직방에서는 분양이 임박한 단지 목록을 한 번에 볼 수 있습니다.

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청약자는 바뀌는 제도를 꼼꼼히 따져보고 피해보는 일이 없었으면 합니다. 바뀐 제도에 맞춰 새로운 전략을 세우시고 꼭 내 집 마련에 성공 하시길 바라겠습니다.



글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

카페 '똑똑한 부동산 투자'

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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