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빠숑의 입지 분석 레시피 #62

대학교수를 하는 고등학교 후배이자 대학교 후배가 점심시간에 맞춰 사무실로 놀러 왔습니다. 간간이 소식은 듣긴 했지만, 실제 마주 본 건 15년 만이었습니다. 식사하면서 이야기를 들어보니 이사와 관련하여 상담할 사람이 필요했던 것 같았습니다. 후배의 사정은 이렇습니다.

2008년에 재개발 '가능성'이 있는 한 지역의 빌라를 매수했다고 합니다. 실거주로 살면서 재개발 투자 목적이 있었던 것이었습니다. 하지만 이 지역은 현재 재개발 가능성이 극히 낮은 지역이 되었습니다. 기존의 단독주택, 다가구 주택 소유주들이 재개발을 포기하고 다세대 주택으로 신축하기 시작한 것입니다.

빠숑

“차라리 재건축할 OO단지를 들어가지 그랬어.”

후배

“거긴 너무 비싸다고 생각을 했어요. 적은 돈으로 투자할 대상을 찾다 보니...”

빠숑

“그랬구나. 그래서 어떻게 하고 싶은 건데?”

후배

“현재 위치에서는 출근하는 대학교로 가기가 너무 멀어서 조금 가까운 쪽으로 이사하려고 해요.

그래서, 얼마 전 괜찮다고 생각한 지역에서 제일 좋은 아파트를 계약했어요. 그런데 계약을 하고 보니까 그 주변에 있는 아파트보다 너무 비싼 거예요. 이걸 잘 산 건지, 아니면 지금이라도 조금 더 저렴한 것으로 다시 선택해야 할지 모르겠어서요.

그리고, 지금 살고 있는 빌라를 매도해야 하는데, 안 팔려요. 가격을 많이 낮추었는데도 매수 문의가 전혀 없어요. 제가 산 가격은 기대하지도 않아요. 최근 거래되고 있는 가격에 맞춰서 내놓아도 안 되네요.”

정리하면, 후배의 걱정거리는 두 가지다.

먼저, 새로 산 아파트의 가격이 너무 비싼 것 아니냐는 것이고, 둘째는 빌라가 안 팔리는데 어떻게 해야 하냐는 것이다.

빠숑

“그 아파트는 실거주할 거지?”

후배

“네!”

빠숑

“그럼 뭘 걱정을 해. 가격이 내려가면 어떻고 올라가면 어때. 실거주할 건데. 그리고 그 아파트가 가장 비싼 이유는 그 지역에서 제일 좋은 상품이니까 비싼 거야. 그 지역에서는 학교가 제일 좋잖아. 다른 지역에서도 위장전입을 할 정도로 인기 있는 혁신 초등학교도 있고, 그 지역에서는 가장 새 아파트이기도 하고, 게다가 1군 브랜드 아파트잖아.”

후배

“좋은 건 알겠는데 같은 평형대가 바로 옆 단지와 1억이 차이 나요. 너무 차이가 큰 건 아닌지 걱정이 되는 거죠. 상투를 잡은 건 아닌가 해서요.”

빠숑

“너도 잘 아는 목동 신시가지 아파트를 예로 들어보자. 30년 차가 된 목동 아파트는 그 길 건너 새 아파트보다 4억 더 비싸잖아. 그건 시장이 그 가격을 결정한 거야. 그걸 의심하기 시작하면 우리나라 아파트 가격이 다 의심스러울 수밖에 없어.

현재 아파트 가격은 현재 시장 내에 있는 소지자들이 그 가격으로 결정한 거야. 난 잘 샀다고 생각한다. 나중에 이사할 때도 부동산에 내놓아도 훨씬 더 잘 팔릴 거고. 만약 임대를 주게 되어도 훨씬 잘 나갈 거야. 그게 지역 랜드마크 아파트의 가장 큰 장점이야.”

후배

“그런데 투자 가치로 생각하면요?”

빠숑

“물론 투자 수익률만을 고려하면 낮을 수도 있어. 하지만 나는 실거주하는 동안의 거주 가치라는 것도 생각해야 한다고 봐. 그건 몇억을 주고도 가질 수 없는 것이기 때문이야.

우리 과 선배 중에 15평 규모의 재건축 대상 아파트에 15년째 살고 계신 분이 있어. 당연히 재건축하면 강남권 30평형 아파트를 무상으로 받긴 하지만, 그 15년 동안 4명의 식구가 35년 된 15평 아파트에서 살았다고 생각해봐. 아직도 3년을 더 살아야 해. 난 그렇게 살고 싶진 않다. 정답은 없는 거지만 난 네가 참 선택을 잘한 거라고 봐.”

후배

“형, 그러면 안 팔리는 빌라는 어떻게 해야 할까요?”

빠숑

“그 빌라는 너무 싸게 팔지는 마. 일단 이사를 하게 되면 인테리어를 깨끗이 해. 그리고, 임대를 하면 좋겠다. 그 지역 임대는 잘 나가잖아.”

후배

“아무래도 팔기는 어렵겠죠?”

빠숑

“아니야. 임대가 잘 나갈 정도로 꾸며 놓으면 빌라도 생각보다 매매가 잘 된다. 뒤에 산도 있고, 어르신들이 좋아하는 입지잖아. 깨끗하게 리모델링 해 두면 지역 주민 중에 매수할 분도 분명히 있을거야. 먼저 리모델링을 깔끔하게 해 놓고 매매든, 임대든 부동산에 내어놓아.”

그렇게 후배와 점심을 먹고 헤어졌다. 그래도 넌 다행이다. 그 이전보다는 훨씬 더 좋은 선택을 했으니까. 집에 가는 길에 생각했다.

2008년, 또 다른 선택을 했던 후배가 있다. 그 친구가 생각이 나서 전화를 했다.

빠숑

“O익아. 잘 지내니?”

후배

“네 형, 잘 지내시죠?”

빠숑

“난 잘 지내지. 너 전에 말했던 그 아파트 팔았니?”

후배

“아니오. 그냥 살려고요.”

빠숑

“잘했네.”

후배

“중개사무소에서 매일 전화가 와요. 지금이 최고가니까 무조건 팔라고요. 그런데 형이 팔지 말라고 했었잖아요. 그래서 안 팔려고요.”

이 후배는 서초구 잠원동 신반포 5차 아파트를 소유하고 있었던 후배입니다. 조합원이었고, 아크로리버뷰로 얼마 전 입주했습니다.

2008년에 매수했고, 그 당시 가격보다 10억 이상이 올랐습니다. 2008년 두 선택의 차이가 현재 이렇습니다. 이것이 입지의 힘입니다.

자, 이제 여러분께 여쭙니다. 아래 3개 조건이 있습니다.

1. 재개발 가능성이 있는 지역 빌라

2. 재건축이 확정된 아파트

3. 지역 내 최고가 아파트

여러분이라면 어떤 선택을 하시겠습니까? 

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'