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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #60

“왜 중개보수가 0.7%에요? 난 0.5%로 생각하고 있었는데요?”

이렇게 부동산계약을 하다 보면 중개보수로 인한 분쟁이 생각보다 빈번히 발생한다. 돈이 걸린 문제다 보니 돈을 덜 주고 싶은 계약자와 제대로 받겠다는 중개사 간 충돌이 발생하는 것인데 막상 현실이 되면 여간 피곤한 일이 아니다. 중개보수 관련 분쟁을 최대한 줄일 수 있는 체크포인트를 알아보자.

앞서 0.7%냐 0.5%냐 중개보수 논쟁은 매매 금액이 9억 원이 초과하는 경우 발생할 수 있다. 아래 표에서 보듯이 중개보수 체계가 9억 원 미만은 요율이 딱 정해져 있지만 9억 원 이상이 되면 0.9% 이내 협의이기 때문이다.

협의라는 것이 어찌 보면 논란의 빌미를 제공해주는 것으로 현실에서는 목소리 큰 사람이 이길 수밖에 없는 잘못된 규정이다. 중개사들도 협의로 하지 말고 0.5%든 0.7%이든 요율을 정확히 정해주었으면 좋겠다는 말을 많이 한다.

그래서 0.9% 이내 협의가 되는 매매가 9억 원 이상(임대차는 6억 원 이상 0.8% 협의) 구간에 해당한다면 가급적 계약 전에 중개사와 중개보수에 대한 협의를 마친 후 계약서에 명시하는 것이 좋다.

계약서 도장을 찍기 전이라면 충분히 협상력을 더 극대화할 수 있다. 도장 찍고 나면 계약을 해제해야 하고 위약금이 발생하기 때문에 선택의 폭은 상당히 줄어든다.

반면 계약 전이라면 중개사 입장에서는 중개보수를 얼마 더 받고는 계약을 하고 난 다음의 문제이기에 일단 계약서 도장을 찍는 것이 중요해서 협상의 여지가 더 커질 수 있는 것이다.

일반적인 경우라면 0.5~0.7% 정도에서 원만하게 협의하는 것이 좋겠고, 중개사가 특별히 고생을 많이 했거나 향후 계약이 완료된 이후에도 중개사가 해주어야 할 역할이 남아 있다면 정해진 요율보다 더 지급해도 된다.

어차피 주어야 할 중개보수를 조금 더 깎으려고 억지를 부리는 것은 좋은 방법은 아니다. 계약이 끝났다고 모든 일이 끝나는 것은 아니다. 동네에서 좋은 중개사를 우군으로 만들어서 손해 볼 것은 전혀 없다.

잔금이 아닌 계약 당일 중개보수를 요구하는 경우가 종종 있다. 물론 중개보수는 계약에 대한 수수료이기 때문에 계약 시 중개보수를 요구하는 것을 잘못되었다고 할 수는 없다. 하지만 가급적 계약 잔금까지 잘 마무리가 된 후 기분 좋게 지급하는 것을 추천하고 싶다.

이상하게 미리 돈을 받으면 그러려고 그러는 것은 아닌데 신경이 덜 써지는 경우가 많다. 대부분 중개사도 잔금일에 중개보수를 받는 경우가 더 많다. 가끔 계약 당일 중개보수를 꼭 받아야겠다고 우기는 중개사가 종종 있는데 굳이 계약 당일 꼭 받아야 할 이유는 없다. 그런 중개사가 있다면 다른 중개사를 찾아봐도 된다.

혹시나 계약해제가 될 경우를 생각해서 미리 받을 수도 있지만, 계약 당사자가 흔쾌히 계약 당일 주겠다고 하는 경우가 아니라면 잔금 마무리하고 기분 좋게 중개보수를 주고받는 것이 좋다.

간혹 부가가치세를 가지고 다투는 경우도 많다. 부가가치세를 받지 않는다면 굳이 낼 필요는 없지만, 부가가치세를 별도로 받는다고 하면 주어야 하는 것이 맞다. 부가가치세를 별도로 내는 것은 법적으로 아무런 문제가 없다. 당연히 내야 하는 세금이다.

법이 그런데 중개사한테 따질 문제는 아니다. 부가가치세를 내지 않으려면 계약 전에 부가가치세 포함으로 협의를 해서 계약서에 명시해야 한다. 부가가치세 포함으로 협의가 되지 않았다면 중개보수의 10%에 해당하는 부가가치세를 별도로 내는 것이 맞다.

하지만, 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인은 해보는 것이 좋다. 가끔 일반과세자가 아닌 간이과세자로 등록되어 있으면서 부가가치세 10%를 요구하는 경우도 있기 때문이다. 중개사가 일반과세자라면 중개보수의 10%에 해당하는 부가가치세가 발생하지만 간이과세자라면 3%의 부가세가 발생하며 별도로 받지 않는 경우가 많다.

모 방송에서 세입자가 계약 기간이 남아있음에도 사정이 있어 새로운 세입자를 구하고 나가는 경우 발생하는 중개보수는 계약 당사자인 새로운 세입자와 집주인이 내는 것이 맞아서 현 세입자는 낼 필요가 없다고 말하는 것을 본 적이 있다.

물론 법대로 하면 그 말이 맞다. 중개보수는 계약 당사자들 간에 발생하는 수수료이니까. 하지만 현실에서는 답답한 사람이 우물을 파야 한다. 계약 기간 중 세입자의 사정으로 이사를 나가는 경우 새로 들어올 세입자의 중개보수를 누가 내느냐 다툼이 자주 발생한다.

임대차 계약 기간이 많이 남아있는데 갑자기 세입자가 지방으로 발령이 나서 이사를 해야 한다면 집주인 입장에서는 여간 귀찮은 것이 아니다. 그래도 어쩌겠는가? 사정이 있다고 하니 새로운 세입자를 구해야지.

그런데 법대로 중개보수까지 집주인한테 내라고 하면 대부분의 집주인은 지방발령은 세입자 사정이고 법대로 계약 기간까지 살다가 이사를 하든 중개보수를 내고 새로운 세입자를 구해 놓고 가든 알아서 하라고 할 것이다.

중개보수를 내면서까지 세입자의 편의를 봐주는 집주인은 없다. 이 또한 현실과 법 사이에 괴리가 있는 경우라고 볼 수 있다.

전세를 끼고 집을 사면서 새로운 세입자를 ‘맞추는’ 경우가 자주 있다. 현재 전세로 계약된 집이 아니라 매도인인 현 집주인이 직접 거주하고 있다면, 새로운 전세 세입자를 구해야 하기 때문이다.

이 경우, 계약했다고 해서 바로 집주인이 되는 것은 아니고 잔금을 하고 소유권이전등기를 해야 비로소 집주인이 된다. 하지만 잔금을 치르기 위해서는 세입자의 전세금이 필요하다.

이런 경우에는 현 집주인과 새로운 세입자 사이 전세 계약을 체결하고 매수인이 잔금 때 승계하는 방식으로 진행된다.

그런데 중개보수는 계약당사자 간 수수료이니 계약을 한 현 집주인인 매도자가 내야 하는 것 아니냐고 우기는 분들이 간혹 있다. 현 집주인이 필요해서 전세 계약을 한 것이 아니라 매수인의 편의를 봐주기 위해서 현재 법적인 임대인이 임대차 계약을 해준 것이니 이때 중개보수는 집을 사는 매수인이 부담하는 것이 맞다.

아파트 시장 분위기가 과열되거나 냉각되는 경우, 매매계약이 깨지는 경우가 종종 발생한다. 올여름 서울 아파트값이 급등할 때도, 시세가 단기간에 급등한 나머지 시세 차익을 위해 기존에 체결한 계약을 위약금을 물고 해제하는 경우가 있어 논란이 되었다.

이렇듯 계약해제가 되는 경우 중개보수 문제로 논란이 생긴다. 계약이 깨졌는데 중개보수는 돌려받아야 한다고 생각하는 것이다. 하지만 계약이 해제되어도 기존에 체결된 계약에 대한 중개보수는 내는 것이 맞다.

위약금을 받은 경우라면 중개보수를 주면 되지만, 위약금 없이 계약해제가 되었다면 상황을 참작해 일부만 주거나 전속으로 맡길 테니 다음에 계약이 되면 주겠다고 중개사와 협의를 하는 경우도 있다.

중개보수에 대한 현금영수증 발급이 의무화되었다. 중개보수를 비롯하여 취득세, 법무사비 등 취득 시 발생하는 비용은 필요경비로 공제가 되기 때문에 계약서를 비롯하여 각종 영수증 등 계약 관련 증빙자료는 잘 받아서 보관하는 것이 좋다. 몇 년 후 갑자기 찾으려면 찾기도 어렵고 못 찾으면 번거롭기도 하고 자칫 손해를 보는 경우도 있기 때문이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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