통합 검색어 입력폼

집, 1년에 1채만 팔아야 하는 이유는?

조회수 2018. 11. 22. 07:00 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

그것은 바로 '합산과세' 때문.. 그런데 합산과세가 무엇?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

대기업 재직 중인 부동산 투자자로,
부동산 절세 방법을 블로그로 소개하며
지금은 부동산 세금 분야 인기 강사가 된,
‘친절한 제네시스박’의 칼럼을 통해
꼭 알아야 하지만 어려운 부동산 세금을
함께 정복해 보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #9


실거주자든, 부동산 투자자든 양도소득세는 매우 중요한 세목이라고 말씀드렸습니다. 특히 양도세를 줄이는 방법 중, 가장 기본은 필요경비부터 ‘제대로' 챙겨야 한다고 지난 칼럼에서 강조했죠.


오늘 이 시간에는 양도세를 줄이는 방법 중, 많이들 놓치시는 ‘합산과세'에 대해서 살펴봅니다. 이것만 알아도 양도세는 절반으로 뚝! 준비되셨나요?

출처: 직방
합산과세만 제대로 알아도 양도세를 크게 줄일 수 있습니다.
양도세 ‘합산과세'에 유의하세요!

모든 세금에는 ‘과세기준일'이라는 것이 있습니다. 말 그대로 세금을 부과하는 기준이 되는 날이라고 보시면 되는데요. 양도소득세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 과세기준일로 보아 개인별로 적용합니다.


즉, A라는 사람이 1년에 주택을 2채 매도하였다면, 이를 모두 합산하여 양도세를 부과하는 것입니다. 구체적인 사례를 보겠습니다.

출처: 직방
여러분, 합산과세가 이렇게 무서운 것입니다.

위 사례는 어떤 사람이 주택 A와 주택 B를 같은 해에 모두 양도하는 경우와 연도를 달리하여 별도로 양도하는 경우의 차이를 보여주고 있습니다.

CASE 1. 주택 A, B를 한꺼번에 양도

결론부터 말씀드리면, 정말 급한 사정이 아닌 이상 이렇게 하시면 안 됩니다. 앞서 말씀드린 것처럼 동일 연도에 주택 2채를 양도하였기 때문에 이 둘을 합산해서 과세하기 때문입니다.


A 주택의 양도소득이 8,000만 원, 그리고 B 주택 역시 양도소득이 8,000만 원이라고 가정할 경우, 이 둘의 소득금액을 모두 더합니다. 그러면 1억 6,000만 원이 되겠죠? 여기에서 기본공제 250만 원을 제하면 과표는 1억 5,750만 원이 되어 38%의 세율과 누진공제 1,940만 원을 적용하면 4,045만 원의 양도세가 나옵니다.

출처: 직방

현행 양도세법상, 동일연도에 양도한 자산은 모두 더해서 계산하도록 하고 있기 때문에 이런 결과가 나온 것입니다.

CASE 2. 주택 A, B를 다른 해에 양도

그렇다면 이 둘을 같은 연도에 양도하지 않고, 분리해서 양도했다면 어떤 결과가 나올까요?


즉, A 주택은 2018년도에, B 주택은 2019년도에 양도했다고 가정합시다. 두 주택 모두 양도소득은 8,000만 원이 발생했다고 한다면, 놀라운 일이 벌어집니다.

출처: 직방

이런 결과가 나올 것입니다. 이 경우, 주택 A와 B를 양도하는 데서 오는 부담은 얼마인가요? 모두 2,676만 원(1,338만 원+1,338만 원)이 될 것입니다. 둘을 양도한 해가 다르기 때문에 이 둘에 대해서는 합산하지 않습니다. 이해되시죠?


그런데 재미있는 것은 이다음부터입니다! 즉, CASE 1처럼, 주택 A와 B를 모두 같은 연도에 양도한다면 부담해야 하는 양도세가 4,045만 원이지만 CASE 2의 경우는 2,676만 원으로 뚝 떨어집니다. 둘의 차이는 무려, 1,369만 원(=4,045만 원-2,676만 원)에 달하는 것이죠!


어떤가요? 제가 특별한 경우가 아니라면 동일 연도에 양도하지 말고, 해를 달리해서 양도하시라는 말씀, 이제는 왜 그런지 확실히 아시겠죠?

합산과세가 유리한 경우가 있습니다!

조금 다른 경우를 보겠습니다. 이번에는 위 사례에서 주택 A를 양도할 때 ‘마이너스 양도소득’이 발생했다고 합시다.


즉, 손해를 받고 판 경우로 이때 양도소득은 마이너스 3,000만 원이라고 가정을 해보죠. 이럴 때에도 합산과세가 될까요? 물론입니다. 게다가 이 경우는 오히려 합산과세를 적극적으로 활용해야 합니다!

하나는 (-)3,000만 원, 다른 하나는 (+)8,000만 원인 경우로 둘을 더해보니 5,000만 원이 나왔습니다.


만약에 이걸 합산하지 않고, 즉 같은 연도에 팔지 않고 연도를 달리하면 어떻게 될까요? (-)3,000만 원은 당연히 소득이 없으니 세금이 안 나올 것이고, (+)8,000만 원에 대해서는 앞서 살펴본 것처럼 1,338만 원의 양도세가 나올 것입니다.


혹시, ‘아, 그렇다면 저기 나온 (-)3,000만 원을 놔뒀다가 나중에 필요할 때 써야겠다!’ 하는 분 계시죠? 안타깝지만 그렇게는 불가능합니다. 마이너스 양도소득은 발생한 연도에 활용해야 하며, 이월이 되지 않습니다.


따라서 특정 주택을 손해 보고 양도하는 경우가 발생한다면, 차라리 전략적으로 2채 이상을 매도함으로써 다른 하나에서 나오는 양도소득을 줄이는 것도 좋은 절세전략입니다.

이상의 내용은 기본세율(또는 누진세율)
적용자산에 해당합니다.

지금까지 살펴본 합산과세는 기본세율 적용자산에 해당합니다. 즉, 주택이라면 보유 기간이 1년 이상, 분양권이라면 2년 이상 보유한 경우 기본세율이 적용되며, 이때 발생하는 양도소득은 동일 연도에 발생할 때 합산되는 것입니다.


따라서 특정 주택이 비과세 되거나, 1년 미만으로 보유하여 40% 단일세율을 적용받았다면, 이는 합산되지 않고 그대로 과세하니 유의하시기 바랍니다.


주변을 보면 생각보다 합산과세에 대해 별로 신경 쓰지 않고 매도하는 경우를 많이 봅니다. 1년 동안 발생한 양도소득을 모두 더 해야 함에도, 해당 물건 하나만 보고 양도차익이 적다고 쉽게 양도해버리는 것이죠. 그런데 합산과세의 원리를 아신다면 쉽게 그러지 못하실 것입니다.


어떤 사람이 3월에 양도소득이 1억 원 발생했다고 합시다. 그렇다면 이미 35%의 세율을 적용 받는 상태가 되어 버리기 때문에 이후 단돈 100만 원의 양도소득이 추가로 발생하더라도 6% 세율이 아닌, 35%의 세율이 바로 적용되는 것입니다. (과표에 따른 세율은 다음 시간에 별도로 알아보겠습니다)


반대로, 양도차손 즉 손해를 보고 판 물건이 있다면 혹시 추가로 양도할 물건은 없는지 적극적으로 고민해 보아야 합니다.


이상의 내용을 종합해 볼 때, ‘1년에 1채만 팔 것'이라는 말이 나올 수 있는 것입니다. 아시겠죠?

출처: 직방
집값이 오르고 내리는 것만큼이나 절세도 중요한 요소입니다.

오늘 시간에는 양도세 절세법 중 하나인 ‘합산과세’에 대해서 살펴보았습니다. 절세 원리는 간단합니다. 즉, 더해서 양도세 과표가 올라갈 것으로 예상되면 합하지 말고(둘 다 플러스인 경우), 더해서 양도세 과표가 내려간다면 적극적으로 합하시면 됩니다(하나는 플러스, 하나는 마이너스 등).


지금까지 내용을 정리하고 마무리합니다.

출처: 직방

다음 시간에도 도움 되는 절세법으로 찾아뵙겠습니다. 제네시스였습니다!



글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?