직방

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #60

문재인 정부가 출범한 지 1년 6개월이 지났다. 임기 3분의 1이 지난 현재, 한때 뜨겁게 달아올랐던 서울 아파트 시장은 안정을 찾고 있다. 0.47%까지 올랐던 주간 아파트 시세 상승률은 0.05%까지 떨어졌고, 170을 넘던 매수우위지수도 100 이하로 내려왔다.

이렇게 서울 아파트 시장이 안정을 찾고 있는 배경에는 입주 물량, 가격 흐름, 경제 상황 등 여러 변수가 많지만 그래도 정부가 내놓은 부동산 대책의 영향을 무시할 수 없다.

대책을 통해 수요를 억제하는 한편, 주택 공급 확대 시그널을 주어 매수 대기자에게 심리적 안정을 주었다는 평이 많다. 물론, 한 편으로는 서울 집값을 잡기 위한 규제가 오히려 지방 주택 시장을 침체에 빠트렸다는 비판의 목소리도 여전히 높다.

작년 발표된 8·2 부동산 대책과 최근에 발표된 9·13 대책, 9·21 대책 정도는 대부분 기억하겠지만, 이 대책들 외에도 1년 6개월 동안 수많은 부동산 대책이 발표되었다. 문재인 정부 1년 6개월 동안 부동산 대책은 몇 번이나 발표되었고, 어떤 내용이 있었는지 정리해보자.

문재인 정부 출범 이후 2018년 11월 16일까지 부동산 관련 대책만 총 15회 발표되었다. 이 중 도시재생 뉴딜사업 2회와 금융지원방안 2회를 제외한 진짜 부동산 대책은 11회다. 이 중 가장 의미가 큰 대책은 문재인 정부 첫 부동산 대책인 6·19 대책과 종합규제 세트라는 8·2 대책 그리고 최근 발표된 9·13 대책과 9·21 대책 이 네 가지다.

문재인 정부 출범 당시 정세가 어지러웠던 탓에, 문재인 정부가 출범하면 집값도 안정을 찾을 것이라는 기대가 있었다. 하지만 그와 달리 서울 집값은 급등했다. 예상을 뛰어넘는 상승에 놀란 정부는 첫 대책인 6·19 대책을 발표했다.

6·19 대책은 조정대상지역을 추가하고 전매제한과 대출, 재건축규제를 강화하는 내용을 담았다.

하지만 한번 불붙은 부동산 시장은 6·19 대책을 비웃기라도 하듯 상승을 거듭했다. 문재인 정부는 참여정부 시절 부동산 투기와의 전쟁의 패배를 되풀이하지 않으려는 듯, 절치부심 종합 규제 세트라는 평가를 받는 8·2 대책을 발표했다.

8·2 대책은 투기지역, 투기과열지구 지정 외에 다주택 양도세 중과, 대출 규제 강화, 재건축 초과이익환수 부활, 청약요건 강화 등 전 분야에 대해 강도 높은 규제를 고루 적용했다. 강력한 규제에 놀란 부동산 시장은 한 달 정도 숨을 죽이는 듯 보였다.

하지만 한 달의 짧은 보합 기간 후 다시 강남을 중심으로 급등했다. 대책의 내용은 강력했지만 2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수와 분양권 중과, 2018년 4월 1일부터 양도세 중과 적용 등 실제 규제가 적용되는 시점과 시차가 발생하면서 힘이 빠진 탓이다.

또 다주택 보유자에 대한 규제가 강화되자 시장은 보유가치가 낮은 주택은 정리하고 보유가치가 높은 주택은 가지고 가자는 ‘똘똘한 한 채’라는 왜곡인지가 심화되었다. 이런 똘똘한 한 채 열풍은 살려야 하는 지방의 집값은 떨어트리고 잡아야 하는 서울 집값은 올리는 부작용이 생겼다.

정부는 이에 8·2 대책 후속인 9·5 대책과 10·24 가계부채종합대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 주택임대사업자 활성화 대책을 연이어 발표했지만, 서울 집값을 잡지는 못했다.

다행히 2017년까지 관리처분 계획을 접수하지 못한 재건축 아파트 단지는 2018년부터 초과 이익환수가 적용되었고 안전진단까지 강화되면서 강남 집값 상승의 진원지인 재건축 시장이 안정을 찾았다. 또 4월 1일부터 다주택 양도세 중과가 시행되면서 서울 집값은 그렇게 안정되는 것처럼 보였다.

하지만 문제는 집값을 잡으려는 정부와 서울시의 실수에서 터졌다. 서울 주택 시장이 안정을 보이던 6월, 뜬금없이 종합부동산세 인상안이 발표되었다.

‘집값 잡는 저승사자’라는 별명을 가진 종합부동산세는 고가 주택 보유자에게는 매우 부담스러운 세금이다. 확실히 집값을 잡겠다는 의도였으나 시장의 예상과 달리 다소 약하다는 평가를 받으면서 오히려 시장의 불안감을 제거해주었다. 여기에 싱가포르에 간 박원순 서울시장의 여의도, 용산 마스터플랜 발언으로 서울 주택시장의 투자심리는 다시 불이 붙어 버렸다.  

7월부터 9월까지 서울 집값 상승은 엄청났다. 6월 80 수준이던 매수 우위 지수가 9월에는 170을 넘었다. 10억 원대이던 목동 신시가지 아파트가 14억 원을 넘겼다. 강남 3구와 ‘마용성’ 등 핵심지역뿐 아니라 그 외 지역까지 상승세가 번져 동대문, 관악, 은평 등도 큰 폭으로 올랐다.

화들짝 놀란 정부는 중구, 종로구, 동대문구, 동작구를 조정대상지역으로, 경기 광명과 하남을 투기과열지구로 지정하는 8·27 대책과 전세 보증요건 강화를 포함한 8·29 대책을 연이어 발표했고 집값 상승 원인 제공자로 비판을 받은 박원순 시장은 마스터플랜 계획을 보류하였다.

다시 한번 절치부심한 정부는 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자 대출 봉쇄 등을 담은 9·13 대책과 수도권 30만 호 주택공급을 골자로 한 9·21 대책을 발표하였다. 이번에는 대책의 효과가 달랐다.

구체적인 내용이 부족했다는 평가도 있지만, 3기 신도시와 30만호 대규모 주택공급 계획은 불안한 심리를 안정시키는 데 큰 역할을 하였고 유주택자 대출을 원천봉쇄한 것도 예상보다 큰 효과를 발휘했다. 대출승계가 불가능해지자 투자수요가 급감하며 상승세가 꺾였다.

하지만 그에 따르는 부작용도 있다. 집주인들이 매물을 싸게 내놓지 않으면서 매물 잠김과 매수 잠김 현상이 겹쳐 거래가 실종된 것이다. 집값이 하향안정 되려면 거래가 이루어지면서 가격이 내려야 하는데 양도세 중과와 대출 봉쇄로 거래가 막혀 거래 자체가 어려운 상황이 되어버렸다. 대출 규제와 종합부동산세를 강화하면 양도세라도 풀어서 퇴로를 열어주어야 하는데 모든 것을 틀어막아 버렸다.

대규모 주택공급확대 계획이 제대로 진행될지도 불투명하다. 서울시는 그린벨트 해제 방침이 확고하고 경기도 후보지 지방자치단체는 강하게 반발하고 있다. 왜 서울 집값 안정을 위하여 주택 공급이 넉넉한 경기도에 아파트를 더 지어야 하냐는 것이다.

물론 서울 아파트값이 단기간에 크게 하락할 가능성은 작다. 또 하락하더라도 상승 폭보다는 하락 폭이 제한적이다. 장기적으로 보면 화폐 가치 하락과 지가, 제한적인 입주 물량, 풍부한 수요 때문에 서울 집값은 우상향한다고 보는 것이 일반적이다.

반대로 서울 아파트값이 다시 급등으로 이어지기도 쉽지 않을 것 같다. 조정기로 접어들더라도 소폭 반등하는 경우도 있고 풍선효과에 따른 지역별 상승이 발생하기도 하지만, 올여름 같은 상승국면이 지속되기는 어렵다.

최근 몇 년간 상승 폭이 컸고 지금까지 나온 수요 억제 대책은 무겁다. 여기서 더 오르면 시장을 왜곡하는 강한 규제들이 더 나올 것이다. 미국 금리 인상이 지속되는 상황에서 한국은행도 기준금리를 마냥 동결시킬 수는 없다.

서울 집값은 안 내려간다고 맹신하는 분들이 있는데 서울 집값도 내려갈 때는 내려간다. 불과 6년 전인 2012년만 해도 아파트 시대는 끝났다고 할 정도로 극심한 침체를 겪기도 했다. 지금은 욕심보다는 냉정을 찾고 적극적인 위험 관리가 필요한 시점이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

김인만 부동산 연구소