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올해 서울 집값 급등으로 매매가에 대한 비율로 책정되는 중개보수도 자연스레 높아졌다. 중개보수를 놓고 너무 비싸다는 계약 당사자의 의견과 억울하다는 공인중개사의 의견이 분분하다. 현행 중개보수 제도의 문제는 무엇인지 알아보자.

매매가 10억 원의 아파트를 계약한 A씨는 계약서 도장을 찍고 기분이 언짢아졌다. 900만 원의 중개보수를 요구하는 중개사와 다툼이 있었기 때문이다. 그저 아파트 한 번 보고 바로 계약이 성사되었는데 그에 비하면 너무 큰 금액이라는 생각을 지울 수 없었던 것이다.

계약서 도장을 찍고 보니 계약서에 중개보수 요율이 0.9%로 명시가 되어 있었다. 사전 협의도 없이 일방적으로 수수료를 책정해도 되는 것일까? 분명 규정은 0.9% 내 협의인데 왜 0.9%인지 따지며 다툼이 시작되었다.

이렇듯 중개보수 제도에 불만이 있는 분이 많다. 이런 불만을 반영하듯 낮은 중개보수를 내세운 서비스도 등장하고 있어 공인중개사는 강하게 반발하고 있지만 이를 바라보는 시선은 따갑기만 하다.

공인중개사의 이야기는 좀 다르다. 계약당사자일 때는 비싸다고 느꼈는데, 공인중개사가 되고 보니 중개보수가 생각처럼 많지 않다고 말한다. A씨 경우처럼 0.9% 중개보수를 받는 경우는 많지 않다. 9억 원 이상 주택에 해당하는 요율 0.9%이내 협의라면 보통 중개보수는 0.5~0.7% 정도로 협의된다. 또한 공동 중개하는 경우가 많아 매도자, 매수자 양쪽에서 수수료를 받는 경우도 많지 않다.

오히려 정해진 요율보다 더 낮은 수수료를 받는 경우도 있다. 2~6억 원 구간의 중개보수는 0.4%인데 0.3%를 해주지 않으면 다른 중개사를 찾아가겠다고 하는 경우도 있기 때문이다. 본인이 직접 투자를 해서 자산을 불린 경우를 제외한 대부분 공인중개사의 수입은 많지 않다. 계약서를 작성하는 당사자가 보기에는 계약 한번에 큰 돈을 버는 것처럼 보이지만 현실은 수십 번 집을 보여주어도 계약으로 이어지기는 쉽지 않다.

부동산 중개시장은 구조적인 문제를 안고 있다. 하나하나 따져보자. 변호사, 세무사, 회계사, 변리사 등과는 달리 중개사는 진입장벽이 너무 낮다. 매년 1만 명 이상 중개사가 배출되고 있다. 공인중개사 자격증 보유자는 36만 명 정도이며, 개업한 공인중개사는 9만 명 정도다.

정부에서 파악하고 있는 시장에 필요한 적정 공인중개사 수는 2만 명이다. 적정 수보다 5배 정도 많은 중개사가 경쟁하고 있는 셈이다. 지금 중개시장은 완전 포화, 레드오션 상태다. 제 살 깎아 먹기 식의 경쟁은 필연적이다.

중개보수 산정 방식에도 문제가 있다. 비싸다는 목소리가 높은 중개보수는 성사된 계약에 대한 수수료의 개념이다. 중개사가 수십 번의 상담을 해주고 아파트를 보여주고 매수자와 매도자, 임대인과 임차인 사이에서 조율을 해주고, 문제가 발생하여 대응을 해주어도, 계약이 되지 않으면 아무런 대가가 없다.

중개보수에는 계약서를 작성하는 행위 외에 매물 접수, 집 주인과 상담, 매물 홍보, 매수인 브리핑, 집 보여주기, 협의와 조율, 사후 대응 등 부동산 중개 관련 여러 행위와 사무실 임대료, 관리비, 인건비 등도 기타경비까지 녹아 들어 있다. 착수금과 성공에 따른 보수로 구분되는 변호사 수임료와 달리 공인중개사에게는 계약 보수만 존재하는 것이다. 공인중개사가 체감하는 보수가 낮은 데에는 이런 원인이 있다.

여기에 중개보수가 고가 주택에는 비싸게, 저가 주택에는 싸게 책정되도록 한 것도 맞는 것인지 생각해봐야 한다. 실제로 중개를 해보면 매물의 가격과 업무량은 큰 차이가 없다.

가령, 1억 원 빌라를 중개하면 0.5%에 해당하는 50만 원을 받을 수 있다. 10건을 중개해도 500만 원이다. 반면 10억 원 아파트를 중개하면 최대 900만 원까지 받을 수 있다. 서민부담을 줄이기 위해 저가 주택의 중개보수를 고가 주택에 전가시킨 구조다.

또, 그동안 매매 가격은 계속 올랐지만 중개보수 기준은 그대로 유지가 되면서 현실과 맞지 않게 된 문제도 있다. 최근 6억 원 초과 구간에 대한 일부 개정이 있었지만 주택 가격이 높아지고 있는 만큼 기준을 현실적으로 조정해야한다.

20년 전에는 5천만 원, 2억 원에 해당하는 주택이 많았고 6억 원 이상은 고가 주택에 포함되었지만 지금은 5천만 원 주택은 지방에서도 찾기가 쉽지 않다. 반면, 서울에서는 중위가격이 8억 원이 넘어선 마당에 9억 원 초과가 고가 주택의 기준이 되는 것은 현실성이 떨어진다.

그동안 주택가격 상승폭을 고려하면 매매의 경우 2억 원 미만 0.6%, 2억 원~6억 원 0.5%, 6억 원~9억 원 0.4%, 9억 원~18억 원 0.5%, 18억 원 초과 0.9% 이하 협의 정도로 조정하는 것이 현실적일 것 같다.

하지만 중개보수 산정에 대한 계약서 작성뿐만 아니라 여러 서비스에 대한 비용과 임대료 등 기타비용이 녹아있고 중개보수 산정에 대한 구조적인 문제가 있다고 해도, 대부분의 수요자는 여전히 중개보수가 아깝다고 생각한다. 제도가 불합리하고 모순이 있으면 고쳐가는 것이 맞지만 중개 서비스 경쟁력을 높이려는 노력도 필요하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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