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'절세 치트키' 부부 공동명의, 장단점은?

조회수 2018. 11. 1. 09:00 수정
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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #6. 공동명의 진짜 좋은 점만 있을까?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

대기업 재직 중인 부동산 투자자로,
부동산 절세 방법을 블로그로 소개하며
지금은 부동산 세금 분야 인기 강사가 된,
‘친절한 제네시스박’의 칼럼을 통해
꼭 알아야 하지만 어려운 부동산 세금을
함께 정복해 보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

‘부부 공동명의가 정말로 더 좋은 것일까?’


부동산 절세법에 관심이 많은 지금, 이제는 공동명의가 가장 쉽고 적용하기 좋은 절세 방법이라는데 이견이 없을 것입니다. 그런데 이러한 공동명의는 이론상 누구나 가능한 것인데요. 현실적으로는 대부분 가족, 그중에서도 부부 공동명의로 진행하는 경우가 많죠.


그런데 정말로 부부 공동명의가 좋은 것일까요? 이번 글에서는 부부 공동명의를 중심으로 공동명의를 하면 어떤 점이 좋은지, 그리고 혹시 유의할 점은 무엇인지 살펴보겠습니다.

출처: 직방
부부 공동명의, 장단점은 무엇일까요?

장점 1. 부부 공동명의를 하면 종합부동산세 그리고 양도소득세를 아낄 수 있습니다!


공동명의를 하는 가장 큰 이유일 것입니다. 종합부동산세(이하 종부세), 그리고 양도소득세(이하 양도세)는 개인별 과세이기 때문인데요.


먼저 종부세 사례를 볼까요? 어떤 부부가 공시지가가 2억 원 정도 하는 주택을 4채 보유하고 있다고 가정하겠습니다. 4채가 모두 단독명의라고 가정하면, 총 공시지가의 합은 8억 원(=2억 * 4채)으로 종부세 과세기준인 6억 원을 초과하므로 매년 종부세를 부담해야 합니다.


하지만 이걸 50:50 지분의 공동명의로 할 경우, 각자 보유하는 주택의 공시지가 합은 8억 원의 절반인 4억 원이므로 6억 원 이하가 되어 종부세를 피할 수 있습니다.

출처: 직방
공동명의는 종부세를 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.

양도세 역시 마찬가지입니다. 양도세를 계산할 때는 소득금액을 각각의 지분대로 나누는데요. 가령 양도소득금액이 1억 원이라고 가정할 경우, 이때 부담해야 하는 양도세는 1억 원*세율 35%-누진 공제 1,490만 원=2,010만 원(지방세 제외, 기본공제 없다고 가정)인데요.


이걸 50:50 지분의 공동명의로 할 경우, 양도소득세 세율을 낮추는 효과를 볼 수 있습니다. 한 사람당 부담해야 하는 양도세는 0.5억 원*세율 24%-누진 공제 522만 원=678만 원(지방세 제외, 기본공제 없다고 가정)이 되어, 두 사람 모두 부담하더라도 1,356만 원(=678만 원*2명)이 되어 단독명의로 할 때 내야 하는 2,010만 원보다 무려 654만 원을 절약할 수 있습니다.

출처: 직방
이 경우, 공동명의로 양도세를 각자 내는 것이 유리합니다.

장점 2. 부부 공동명의를 하면 임대소득세를 줄일 수 있습니다!


주택을 거주용으로 사용하지 않고 전세나 월세 임대를 놓을 경우, 이에 대해 소득이 발생하고 마찬가지로 세금이 발생하는데요. 이걸 ‘임대소득세'라고 합니다. 임대소득세는 월세나 간주임대료와 같은 수입금액에서 필요경비를 뺀 금액인데 중요한 건 이 역시 ‘인별' 과세라는 것입니다. 따라서 앞서 살펴본 종부세, 양도세처럼 단독명의보다 공동명의가 더 유리합니다.


가령, 수입금액(월세+간주임대료)이 3천만 원이라고 가정해보겠습니다. 이 경우 단독명의라면 수입금액이 2천만 원 초과로 전액 종합과세 대상이나, 이게 만약 50:50 지분의 공동명의였다면 개인별 수입금액은 1천5백만 원(=3천만 원*50%)이 되어 비과세가 됩니다. 단, 19년도부터는 분리과세입니다.

출처: 직방
개인별 수입금액을 분산할 수 있어 임대소득세 과세에서도 공동명의가 유리하죠.

장점 3. 부부 간 증여 재산 공제는 10년간 6억 원으로 증여 이슈에서 상대적으로 유리합니다!


앞서 말씀드렸지만, 공동명의는 꼭 부부끼리 해야 하는 것은 아닙니다. 부부 공동명의를 하는 경우가 많기는 하지만, 다른 가족이나 지인과 공동명의를 해도 무방합니다.


하지만 제삼자와 공동명의를 할 경우에는 증여 이슈도 발생할 수 있으므로, 가급적 부부 공동명의를 하는 것이 유리합니다.


가령, 5억 원 아파트를 A와 B가 공동명의로 취득하는데, 둘의 지분을 같게 한다면 당연히 각자가 취득가의 절반인 2억 5천만 원을 부담해야 합니다. 그렇지 않고 가령 A가 자금을 모두 조달한다면 이는 A가 B에게 취득금액을 증여한 것이나 마찬가지입니다. 여러분이 만약 B라고 가정한다면, 돈 하나 들이지 않고 등기권리증에 자신의 이름이 들어가기에, 실질적으로는 A로부터 돈을 받은 것이나 다름없는 상황인 것이죠.


그런데 부부간에는 10년간 6억 원까지 증여할 수 있어 상대적으로 공동명의를 하기가 쉽습니다. 이는 주택 상속에서도 마찬가지입니다. 배우자 공제는 5억 원까지 되므로 일반적인 공동명의보다는 부부 공동명의가 훨씬 더 유리하죠.


단점 1. 담보대출 시 사전 확인이 필요합니다!


하지만 공동명의가 무조건 좋은 것은 아닙니다. 이제부터는 단점을 살펴볼 텐데요.


우선 담보대출의 경우 공동명의자가 서류 작성 시 동행해야 합니다. 물론 이 정도 수고스러움은 별 게 아닐 것입니다. 하지만 간혹 공동명의자의 신용 상태가 좋지 않거나, 소득이 너무 적을 경우 담보대출 비율이 낮게 나오는 경우가 있습니다.


단독명의로 진행했다면 별문제가 없었을 것인데, 공동명의로 진행을 하는 바람에 이 같은 경우가 발생할 수도 있는 것입니다. 따라서 대출받기 전, 사전에 대출 가능 여부를 조회해 보시는 게 좋습니다. 이는 부부 공동명의 또는 제삼자와의 공동명의 모두 해당합니다.


단점 2. 임대주택 등록 시, 공동명의자로 된 사업자를 내야 합니다!


많은 분이 고민하는 부분입니다. 사실상 공동명의를 주저하는 가장 큰 이유 중 하나일 텐데요. 부부가 A라는 주택을 취득했다고 가정할 경우, 명의를 등록하는 방법은 일반적으로 남편 단독, 아내 단독, 그리고 부부 공동명의 이렇게 3가지 경우가 있을 겁니다. 이 경우 A 주택을 임대주택으로 등록하려면, 아래와 같이 등록해야 합니다.

출처: 직방
부부 공동명의의 경우, 부부 공동명의로 된 주택 임대사업자를 등록해야 합니다.

간혹 보면 A 주택이 부부 공동명의로 되어 있는데 이를 임대주택으로 등록할 경우, 남편 단독 명의 사업자도 냈고 아내 단독 명의 사업자를 냈으니 된 거 아니냐고 문의를 하시는 분이 계시는데요. 그렇지 않습니다. 이 경우에는 부부 공동명의로 된 사업자를 별도로 내야 합니다.


그런데 왜 이 부분에서 많은 분이 고민하는 것일까요? 그건 바로 ‘4대 보험' 때문에 그렇습니다. 4대 보험은 국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험을 의미하는데요. 엄밀히 말해 이는 세금은 아닙니다만, 많은 분이 납부에 대한 부담을 느끼는 ‘준조세'에 해당합니다.


가령, A 주택이 부부 공동명의로 되어 있는데 이를 임대주택으로 등록하려 할 경우, 부부 공동명의로 된 주택임대사업자를 별도로 내야 합니다. 그런데 남편은 직장에 다니고 있고 아내는 전업주부라고 가정할 경우, 아내는 남편의 피부양자로 되어 있어 건보료 부담이 크지 않았지만, 주택임대사업자 등록을 하고 소득이 발생할 경우 피부양자 자격이 박탈됨과 동시에 지역가입자 전환이 되어, 건보료 부담이 전보다 늘어날 수 있습니다.


물론 정부에서는 임대주택등록 활성화를 위해 이 경우 건보료 인하 혜택 등을 제공하고 있습니다만, 임대소득이 분리과세 대상이어야 하며, 2021년까지만 한시적으로 적용되는 혜택입니다.


그렇다면 만약 부부가 모두 직장인이라면 어떻게 될까요? 이때도 부부 공동명의를 하면 주택임대사업자 등록에 따라 건보료 등이 더 올라갈까요? 이 경우는 그렇지 않습니다. 부부 모두 직장인이기에 그렇습니다. 따라서, 부부가 모두 직장인이라면 상대적으로 건보료 이슈에서는 자유롭기 때문에 부부 공동명의를 통해 종부세, 양도세 절세는 물론, 임대소득세까지 줄일 수 있습니다. 물론, 근로소득 외 타 소득이 3,400만 원이 초과하면 건보료 요율이 올라갈 수 있는데요. 이에 대해서는 다음에 추가로 말씀드려 보겠습니다.


그 외, 부동산 처분 시 공동명의자 동의가 필요하다든지, 압류 및 가압류 시 공동명의 지분까지도 권리행사가 불가하다는 점 등은 일반적인 공동명의에서 공통되는 사항이므로 꼭 부부 공동명의의 단점이라고 보기는 어렵습니다.


또 하나! 취득세나 재산세는 공동명의를 하더라도 절세 효과가 없습니다. 전체 금액을 계산한 후, 개인별로 단순하게 나눠서 부과되기에 금액 자체가 줄어들지는 않기 때문입니다.


그래서일까요? 취득 단계에서만 고민하고는 공동명의 효과가 없다고 생각하고 단독명의로 등록하면 향후 공동명의로 변경 시 불필요한 취득세가 부과되며, 이 경우는 증여로 인한 것일 경우 고율의 취득세율(4%)이 적용되므로, 공동명의 여부는 반드시 계약서 작성 전에 결정하는 것이 좋습니다.

출처: 직방
직방을 활용하면 아파트 시세 동향을 편리하게 파악할 수 있는데요. 아파트를 취득할 때 드는 돈만큼이나 그로 인해 내게 되는 세금도 잘 따져봐야 합니다.

이번 시간에는 공동명의의 장단점, 특히 부부 공동명의를 중심으로 살펴보았는데요, 건보료와 같은 4대 보험 이슈만 아니라면 부부 공동명의가 거의 모든 면에서 유리하니 이를 꼭 챙기셔야 합니다.


물론 취득하고자 하는 부동산의 금액이 아주 크거나 해당 물건을 사업자 물건으로 등록하고자 한다면 사전에 이에 대한 득실 여부를 따져 보아야 할 것입니다.


지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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