직방

올 한 해, 서울 집값이 급등하면서 대한민국이 부동산 때문에 그야말로 몸살을 앓았다. 집값이 이렇게 오르기 전에 집을 산 사람은 안도의 한숨을 쉬겠지만 아직 미처 집을 사지 못한 사람들은 천정부지로 오른 집값 때문에 아쉬움을 넘어 자괴감마저 느끼는 것이 현실이다.

서울 부동산 시장의 현주소를 살펴보고, 아직 내 집 마련을 하지 못한 무주택자는 앞으로 어떻게 대처하는 것이 현명할지 알아보자.

작년 말만 하더라도 2018년 하반기쯤에는 부동산 시장이 조정을 받으면서 안정을 찾으리라 전망하는 분이 많았다. 8·2 부동산 대책 발표 이후 강력한 수요 억제 대책이 발표되었고, 입주 물량도 늘어날 것으로 예상되었기 때문이다.

하지만 애초 예상을 비웃기라도 하듯 서울 아파트 가격은 폭등했다. 최근 1년간 직방 시세 변동률을 보면 서울의 아파트 시세는 무려 22.3%나 올랐다. 한국감정원 조사에 따르면 2018년 9월 서울 집값은 1.25% 올라 2008년 6월 1.74% 오른 이후 10년 3개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 8월에도 0.63%로 많이 올랐는데 9월이 더 많이 올랐다. 보통 월평균 0.1% 정도 수준인데 0.6%, 1.25%라 하면 엄청난 폭등세다.

집값 상승 기간도 2014년 8월 이후 50개월 연속 상승이다. 이전까지는 2005년 2월부터 2008년 9월까지 44개월 상승이 최장 기록이었다. 6월에 11억 원에 계약한 목동 아파트 가격이 14억 원이 넘었고 8월에 2억 4천만 원에 산 중계동 아파트 가격이 3억 원을 넘었다.

이런 급등 분위기를 타고 심지어 현장에서는 계약금만큼의 위약금을 주고 계약을 해지하거나, 아파트 가격을 담합하고 호가를 올리는 등 매도자 우위 시장에서 나타나는 여러 부작용마저 나타났다.

문제는 이런 상승 분위기가 서울에 국한된다는 점에 있다. 지방은 반대 상황이다.

경기, 대구, 광주의 최근 1년간 직방시세 변동률은 7.2%, 7.7%, 10.9% 상승으로 상승 분위기를 유지하고 있지만, 부산은 -3.3%고 울산도 -7.3%다. 나머지 지방 도시들 역시 상황이 좋지 않다. 경기도도 판교, 분당, 광교 등 일부를 제외한 나머지 도시들의 상황은 그리 좋은 편은 아니다.

9월 서울 아파트 중위가격이 사상 처음 8억 원이 넘었지만, 6대 광역시 중위가격은 평균 2억 4,400만 원, 기타 지방 중위가격은 1억 5,646만 원으로 차이가 더 벌어졌다. 쉽게 말해 지방 아파트 5채를 팔아도 서울 아파트 1채 사기도 쉽지 않다는 말이다.

이처럼 지역적으로도 집값 상승과 하락에 따라 희비가 엇갈리고 있고, 같은 지역 내에서도 집을 산 사람들과 사지 못한 사람들 사이 양극화가 심화되고 있는 상황이다.

하지만 영원히 급등할 것만 같던 서울 부동산 시장도 9·13 주택시장안정대책과 9·21 수도권 주택공급확대방안이 발표된 이후 상승률이 하락세로 돌아섰다. 9월 3일 0.47%를 기록한 후 10일에는 0.45%, 9·13 대책이 발표된 후 17일에는 0.26%, 24일에는 0.1%로 3주 연속 낮아졌다. 물론 아직 마이너스로 전환된 것은 아니고 0.1%면 일반적인 상승 흐름 정도로 돌아왔다고 보면 된다.

종합부동산세 강화, 임대사업자 혜택 축소, 대출 요건 강화 등 강력한 수요 억제 대책에 3기 신도시를 포함한 대규모 주택 공급 계획을 발표한 만큼 매도자도 매수자도 숨 고르기에 들어간 것이다.

7월부터 9월 중순까지 단기간에 너무 급등하다 보니 매도자와 매수자 모두 급등에 대한 피로감과 불안감이 쌓였고 그사이 발표된 강력한 대책의 심리효과가 언제까지 이어질지 확인되기 전까지는 좀 쉬어갈 타이밍이 되었다.

2017년 말 한 고객을 만났다. 10억 원 이상의 현금을 가지고 있는 분이었는데, 그동안 집을 사지 않고 기다리다가 도저히 안 될 것 같아서 집을 사야겠다고 필자를 찾아온 것이다. 강남, 마포, 용산, 성동 등 좋은 지역을 추천해 주었지만 결국 선택을 하지 못했다. 아무래도 너무 많이 오른 것 같고 불안하다는 이유였다.

지금 생각해보면 그때 무조건 샀어야 했다. 물론 결과론적인 이야기지만 그때도 많이 올랐다고 걱정하는 분들이 많았다. 그분은 아마 지금 후회도 되고 아쉬움도 많이 남을 것이다. 비슷한 상황을 겪은 분이라면 심리적으로도 아주 힘들 수 있다.

하지만 과연 지금까지 집을 사지 않았던 무주택자가 집값이 내려가면 집을 살 수 있을까?

그렇지 않다고 본다. 집값이 내려가면 내려가는 대로 더 불안해진다. 사람의 외모가 다르듯 투자 성향도 제각각이다. 적극적인 성향, 안정 선호 성향, 위험 기피 성향으로 나눈다면 최근 2013년부터 회복세에 접어들어 2018년까지 꾸준히 시세가 상승한 서울 아파트를 아직 사지 않았다는 것은 위험 기피 성향이라고 볼 수 있다. 매우 보수적인 성격으로 대출을 위험하다고 생각하고, 부동산을 딱히 투자 목적으로 생각하지 않는 성향인 것이다.

이러한 성향을 가진 분들은 최근 집값 급등으로 주변에서 얼마를 벌었다더라 하는 이야기에 흔들릴 필요가 없다. 자신만의 삶의 페이스를 유지하면 된다. 투자하지 못했다고 해서 달라진 것이 있을까? 먹고 싶거나 가지고 싶은 것을 못 먹고 못 사게 되었을까? 건강을 잃어버렸을까? 아니다. 그저 불안감이 커졌을 뿐이다.

나 빼고 대부분이 투자를 잘해서 돈을 많이 번 것 같지만 그렇지도 않다. 실제로 조사결과를 보면 집을 가진 가구 중 1주택을 가진 가구는 73% 정도이고 3주택 이상을 가진 가구는 집을 가진 가구의 7% 정도이다. 그리고 서울 주택 자가 보유율은 42% 정도밖에 되지 않는다.

부동산 시장에는 항상 주기가 있다. 오르막과 내리막이 반복된다. 이번 오르막을 놓쳤다면 다음 오르막의 기회를 잡으면 된다. 다음 상승장까지 기다리기가 불안한 무주택자라면 적극적으로 청약에 도전해보기 바란다.

점차 강화되는 정부의 다주택자 규제가 이제는 1주택자까지 겨냥하고 있다. 집 한 채만 있어도 청약이 어렵고 대출도 안 나온다. 반대로 생각하면 무주택자에게 기회가 늘어나고 있다는 말이다. 더군다나 3기 신도시를 비롯하여 대규모 택지개발을 통한 주택 공급이 늘어날 예정이다.

앞으로 수도권 신규 새 아파트 청약 기회가 늘어날 가능성이 높은 만큼 무주택자들은 앞으로 있을 청약 준비에 만전을 기해야 한다.

이미 청약통장에 가입하신 분은 부양가족 점수를 높이기 위한 고민을 해야 한다.

아직 청약통장이 없는 분들은 지금이라도 빨리 청약통장을 만들길 바란다. 청약 통장 가입 기간이 길어질수록 가점은 높아진다. 혹시 부부 중 한 명만 청약통장이 있다면 배우자 명의로 청약통장을 하나 더 만드는 것이 좋다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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