직방

‘세후 수익률이 진짜 수익률!’

최근에 부동산 투자를 시작한 A, 1년도 되지 않아 집값이 무려 5천만 원이나 올라서 요즘 기분이 매우 좋습니다. ‘좋아, 이렇게만 한다면 나도 부동산 투자로 충분히 노후를 대비할 수 있겠구나!’ 생각한 것이죠. 하지만 옆에 있던 동료 B가 한마디 합니다.

"이봐, 그 수익률에서 세금은 떼고 계산한 거야?"

아무 생각이 없었던 A는 그제야 부랴부랴 납부해야 할 세금에 대해 알아보니, 이 경우 보유 기간이 1년이 채 되지 않아 이를 팔 경우 부담해야 할 양도소득세가 차익의 무려 40%나 된다는 것을 알았습니다.

단순히 계산해도 2천만 원(=5천만 원*40%)이라는 거금의 세금을 내야 하는 직장인 A. 어떻게 해야 할까요?

아무리 복잡하고 어려운 세금이지만, 딱 두 개만 알면 우리가 납부해야 할 세금을 구할 수 있는데요. 그 두 가지는 바로, ‘과세표준'과 ‘세율’ 입니다.

즉, 집을 살 때 내야 하는 취득세도 취득세 과세표준과 세율을 알면 부담해야 할 취득세를 구할 수 있고, 집을 보유할 때 부담해야 하는 재산세, 종부세도 마찬가지입니다. 마지막으로, 집을 매도할 때 내야 하는 양도소득세 역시 양도소득세 과세표준과 세율을 알면 구할 수 있답니다.

그렇다면 이 과세표준과 세율은 무엇이고, 어떤 차이가 있는 것일까요?

과세표준, 줄여서 ‘과표'라고 하는데요 세금 종류마다 과표를 구하는 방식은 모두 다릅니다. 즉, 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 모두 과표를 구하는 방식이 달라서 세금이 어렵게 느껴지는 것이죠.

양도소득세를 예로 들어 볼까요? 양도소득세 과세표준을 구하는 방식은 아래와 같습니다.

좀 복잡한가요? 사실 위 계산식은 모르셔도 됩니다. 어차피 제 칼럼에서 계속 반복할 것이기 때문에 자연스럽게 외우실 거니까요.

위 사례에서 직장인 A가 취득한 주택 가격이 5억 원인데, 현재 거래되고 있는 가격이 5억 5천만 원이라고 합시다.

그러면 양도가액은 5억 5천만 원, 취득가액은 5억 원이 되는데요. 이때 적용되는 필요경비는 편의상 1천만 원이라고 하겠습니다. 나중에 설명해 드리겠지만, 장기보유특별공제는 지금까지의 보유 기간이 아직 3년이 되지 않았으므로 해당되지 않습니다. 그리고 1년에 1회, 1인당 기본공제 250만 원을 적용합니다. 

자, 이 경우 양도소득세 과표를 구해보면,

어떠세요? 여기까지는 잘 따라오셨죠? 자, 이제 여기에 ‘세율’을 적용해 봅시다.

세율은 말 그대로입니다. 세금을 구하기 위해 과표에 적용되는 비율인데요. 이게 또 세금의 종류(세목이라고 합니다.)마다 모두 다릅니다. 앞서 살펴본 과표 구하는 방식도 다르지, 세율도 다르지…. 이래서 세금이 어려운 거겠죠?

하지만 모든 과표와 세율을 아실 필요는 전혀 없습니다. 우리가 관심이 있는 세금에 대한 것만 알면 되는데요. 앞서 예를 들어 살펴본 것처럼, 양도소득세에 대해 계속해서 살펴보겠습니다. 현행 양도소득세 세율은 아래와 같습니다. 단, 주택의 경우 보유기간이 1년 이상이 되어야 적용할 수 있습니다.

표가 복잡해 보인다고 겁부터 먹지는 마세요. 위 내용을 외우면 좋겠지만 그렇지 않아도 전혀 상관이 없습니다. 대신, 표를 보고 적용하는 법은 아셔야 하는데요. 맨 왼쪽은 ‘과세표준' 입니다. 그리고 가운데 열은 ‘세율’ 이고요. 가장 오른쪽은 ‘속산표'라고 되어 있는데, 실제 이걸 사용하면 됩니다.

예를 들어보겠습니다. 과표가 3천만 원이라고 한다면 가장 왼쪽 과세표준을 보면 두 번째 줄에 해당하겠죠? 이때 세율은 15%, 그리고 속산표를 보면 ‘과표*15%-108만 원'이라고 나와 있음을 알 수 있습니다.

따라서 우리는 속산표를 그대로 적용, ‘3천만 원*15%-108만 원’ 이렇게 계산하면 되고요. 이렇게 하면 342만 원이라는 값이 나오는데, 이게 바로 우리가 내야 할 세금(세액)이 되는 것입니다. 왜 108만 원을 빼는지는 다음에 따로 설명해 드릴 게요.

지금까지는 양도소득세를 예로 들어 내가 내야 할 세금을 구해보았습니다. 그 외 취득세, 재산세, 종부세도 마찬가지로 이렇게 구할 수가 있는데요. 앞서 말씀드린 것처럼 세금 종류마다 과표를 구하는 방식이 다르고, 세율도 제각각이라 이를 적용하기가 쉽지가 않습니다.

그럼에도 불구하고 복잡하고 어렵게만 느껴졌던 세금을 계산할 때, 단 두 가지만 알면 된다는 건 의외이지 않나요? 부동산을 사고파는데 있어서 반드시 알아야 하는 세금은 크게 취득세, 재산세, 종합부동산세(종부세), 그리고 양도소득세가 있습니다. 각각을 모두 따로따로 생각하고 접근한다면 매우 어렵습니다만, ‘모든 세금은 과세표준과 세율을 알면 구할 수 있다!’고 체계를 잡고 관심을 갖는다면 훨씬 더 쉽게 느껴지실 것입니다.

기억하세요!

복잡하고 어려운 세금, ‘과세표준'과 ‘세율'을 알면 일단 내가 부담해야 할 세금(세액)에 대해서는 파악할 수 있답니다.

그리고 더 중요한 또 하나! 바로 이러한 계산과정과 세액산출의 원리를 알아야 어떻게 하면 내가 내는 세금을 줄일 수 있는지도 파악할 수 있답니다. 이에 대해서는 앞으로 하나하나 살펴보도록 하죠.

지금까지 제네시스였습니다!

글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’