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임대사업자 등록, 득과 실은?

조회수 2018. 10. 19. 09:00 수정
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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #56. 하라는 건지 말라는 건지 갈팡질팡하는 정책ㅠ
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부동산 칼럼니스트,
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김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

9·13 대책 발표 이후 서울 집값 상승이 주춤해졌다. 대출 규제강화와 종합부동산세 인상 외에도 임대사업자 혜택 축소가 눈에 띈다. 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과 및 종합부동산세 합산 과세 면제가 불가능해졌고, 집값의 최대 80%까지 해주던 임대사업자 대출한도를 40%로 줄인 것이다.


2017년 12월 다주택 보유자가 임대 사업자 등록을 하면 세금 감면을 확대해준 지 불과 8개월 만에 정부의 정책이 번복된 것이다. 주택임대사업자는 무엇일까? 주택임대사업자에게 어떤 혜택이 있기에 정부에서 혜택을 거두려고 하는 것인지, 어떤 분들이 임대사업자 등록을 하는 것이 좋은지 알아보자.

출처: 직방
임대사업자 등록에 따르는 혜택이 축소될 전망이다.
주택임대사업자 얼마나 등록했나?

국토교통부에 따르면 2018년 7월 기준 임대사업자 등록자 수는 321만 명을 넘어섰다.


2014년 10만 1,350명이던 임대사업자 등록 수는 2015년 13만 9,625명, 2016년 17만 9,713명, 2017년 24만 1,405명을 찍고 2018년 7월 32만 224명으로 껑충 늘어났다.


국내 최다 주택자는 서울이 아닌 부산에 거주하는 60대로 무려 604가구나 보유하고 있다고 한다. 604가구면 무슨 집을 가졌는지 기억하기도 어려울 것 같다.


또 7월 한 달간 등록한 임대사업자는 6,914명으로 전년 동월 대비 52.4%, 전월 대비 18.7% 증가했다. 지역별로 보면 서울(2,475명)과 경기도(2,466명)에서만 총 4,941명이 등록해 전국 신규등록 사업자 중 71.5%를 차지하였는데 이 통계로 지금 주택시장 분위기를 가늠해볼 수 있다.


7월 임대사업자가 등록한 임대주택 수는 2만851채로 전년 동월 대비 28.2%, 전월 대비 18.7% 증가해 총 117만 6,000채가 임대주택으로 등록되었다. 6월 급등하는 서울 집값을 잡기 위하여 임대사업자 혜택을 축소할 것이라는 정부의 발표가 나오자 7월 임대사업자 등록이 늘어난 것이다.

출처: 직방
올해 3월에 가장 많았고, 지난 7월에도 혜택 축소 발표로 등록이 늘어났다.
주택임대사업자, 어떤 혜택이 있나?

임대사업자는 상가나 업무용 오피스텔이 임대대상인 일반임대사업자와 임대대상이 주택인 주택임대사업자가 있는데 여기서는 주택임대사업자를 중심으로 이야기하도록 하겠다.


주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서, 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 ‘민간임대주택에 관한 특별법령’에 따라 등록한 자이고, 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법에 따라 등록한 주택을 말한다.


주택임대사업자는 다시 건설임대주택(300세대 이상)이나 매입임대주택(100세대 이상)을 8년 이상 의무 보유해야 하는 기업형 임대사업자와 준공공임대주택(8년 이상), 단기 임대주택(4년 이상)의 일반형 임대사업자로 구분할 수 있는데 기업형은 잠시 접어두도록 하자.


2018년 7월 17일 단기임대주택은 단기민간임대주택으로, 준공공임대주택은 장기일반민간임대주택으로 용어가 변경되었으며, 편의상 단기임대, 장기임대로 사용하도록 하겠다.


주택임대사업자를 등록하면 아래 표에서 보듯이 재산세, 임대소득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양한 세제 혜택이 주어진다. 또한 2018년까지 신규 공동주택과 주거용 오피스텔을 등록하면 취득세 감면 혜택도 주어진다.

출처: 직방
임대주택등록을 하면 다양한 세제 혜택이 주어진다.

특히 많은 다주택자가 임대주택 등록에 관심을 가질 수밖에 없는 부분이 내년 2019년부터 강화되는 임대소득세와 종합부동산세에 대한 혜택 때문이다.


2018년부터 연 임대소득 2,000만 원 이하 소액 임대소득 과세가 본격 시행되는데 임대사업자 등록 여부에 따라 필요 경비율(등록 70%, 미등록 50%)과 공제금액(등록 400만 원, 미등록 200만 원)에 차이가 발생하고 전용 85㎡, 공시가격 6억 원 이하 주택은 단기임대 30%, 장기임대 75% 감면 혜도 주어진다.  


고가 다주택 보유자를 무겁게 누를 것으로 예상되는 종합부동산세 역시 임대사업자 등록에 따라 무게가 달라진다.


정부에서 발표한 종합부동산세 인상안에 따르면 내년부터 공정시장가액비율이 현행 80%에서 85%, 2022년에는 100%까지 오른다.


게다가 과세표준 6억 원 초과분에 적용하는 세율은 구간별로 최대 0.7%P 오르고 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에는 추가로 가산된다.


공시가격 6억 원 이하 장기임대의 경우 종합부동산세 합산 배제와 보유 주택 수에서 제외되고 양도소득세는 장기보유특별공제 70%와 중과 배제도 가능하다. 이 정도 혜택이면 등록을 안 하는 것이 이상할 정도다.


하지만 9·13 대책을 통해 혜택이 조금 줄어들 전망이다.


조정대상지역 신규 취득 임대주택에 대해서는 양도세를 중과하고, 종합부동산세 또한 합산 과세한다. 또한 양도세 감면 혜택을 받으려면 전용면적 85㎡ 이하라는 면적 조건뿐 아니라 공시 가격이 수도권 6억 원(비 수도권 3억 원) 이하여야 한다는 조건도 함께 충족하는 주택이어야 한다. 또, 최대 80%까지 해주던 사업자 대출은 40%까지 줄어든다.

출처: 직방
직방에서 본 최근 3개월간 서울 지역별 시세변동률. 서울은 전역이 조정대상지역이기 때문에 신규 주택 구매를 고려한다면 세금이나 대출 관련한 제도를 사전에 확인하는 것이 좋다.
혜택에 따르는 의무는?

정부가 이렇게 많은 혜택을 주면서까지 임대사업자 등록을 권장하는 이유는 투명 과세를 실현하는 동시에 서민 주거안정에도 도움이 된다고 판단하기 때문이다.


하지만 아직도 많은 다주택자가 임대사업자 등록을 하지 않는 이유는 소득 노출을 꺼리기 때문일 것이다. 지금 당장이야 다양한 세제 혜택을 주지만 한번 등록하여 임대소득이 노출된 후 혜택을 없애거나 줄여버릴 수 있다는 걱정을 하는 사람도 많다. 최근 임대사업 활성화 대책이 나온 지 1년도 되지 않아 혜택 축소를 발표한 영향도 있을 것이다.


임대사업자 등록으로 얻는 혜택에 따르는 의무도 등록을 주저하게 만든다. 보유하고 있는 주택이 임대주택이 되면 의무보유기간이 적용되어 장기임대의 경우 8년 동안 팔면 안 된다. 만약 의무보유기간을 어기고 팔아버리면 집 1채당 최대 1,000만 원의 과태료를 내야 하고 그동안 받은 세제 혜택을 모두 토해내야 한다.


또 의무보유기간 동안은 임대료를 연간 5% 이상 올릴 수 없다. 세입자 입장에서는 장기임대 주택에 전세로 들어가면 8년 동안 집 주인이 집을 팔지도 못하고 임대료도 많이 올리지 못하니 마음 편하게 살 수 있어 임대주택 등록이 늘어나면 서민 주거안정에 도움이 될 수 있다. 어떻게 보면 정부가 해야 할 역할을 민간에서 수행해주는 것이다.

임대사업자 등록, 어떻게 해야 할까?

임대사업자 등록을 하는 것이 득이 될지, 실이 될지는 보유 주택 수와 공시가격에 따라 차이가 있어서 계산해본 후 판단해야 한다.


예를 들어 서울에 있는 시세 15억 원(공시가격 12억 원) 아파트에 살면서 전용 84㎡ 8억 원(공시가격 5억9000만 원)인 아파트를 사서 임대 후 10년이 지나 양도차익이 3억 원 발생할 경우, 양도소득세는 얼마나 차이 날까?


임대주택으로 등록하지 않으면 조정대상지역 2주택으로 장기보유특별공제를 받지 못하고 중과 10%P를 적용받아 1억 3,500만 원 정도의 양도세를 내야 한다. 만약 8년 장기임대로 등록 후 10년 후 양도하면 장기보유특별공제는 70%까지 올라가 1,700만 원 정도의 양도세만 내면 된다.


주택 수와 등록대상 요건(전용 85㎡, 공시가격 6억 원 이하)에 따라 종합부동산세와 임대소득세도 혜택의 편차가 큰 만큼 비용이 좀 발생하더라도 세무사를 찾아가서 세금을 예상해보고 결정하는 것이 현명하다.


9·13 대책을 통해 임대사업자 대출 축소, 조정대상지역 양도세 중과, 종합부동산세 과세, 양도세 감면 가액기준 적용 등 규제가 강화되었지만, 그래도 여전히 세제 혜택이 남아있으니 오래 보유할 가치가 있는 주택을 갖고 있다면 임대사업자 등록을 하는 것이 좋다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소


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