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3기 신도시, 어디에 조성될까?

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #44. 두 가지 힌트로 예상해봤어요.

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<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

지난 9월 21일, 수도권 주택 공급 확대 방안이 발표되었습니다. 그동안의 부동산 대책은 수요 억제 일변도였다고 한다면, 이번 대책은 처음으로 발표한 공급 확대 방안으로, 기존 대책과 방향성을 달리한다는 점에서 많은 사람의 기대를 모았습니다. 


수도권 주택 공급 확대 방안에서 제시한 공급 방안은 다음과 같이 크게 세 가지입니다.


  1. 수도권 공공택지 확보를 통한 30만 호 추가공급
  2. 신혼희망타운 조기 공급
  3. 도심 내 주택 공급확대


이 중 1차로 서울과 인천 경기도에 총 17곳 3만 5천 호 중소규모 공공택지 부지를 선정해 발표했습니다. 하지만 서울은 성동구치소 부지와 개포동 재건마을을 제외한 나머지 9개 부지는 비공개라고만 발표되었고, 그나마 선정된 지역 내에서도 반대 여론이 들끓는 등 후폭풍을 겪고 있습니다.

9·21 공급 대책을 통해 발표된 신규 택지입니다.

출처직방

이제 사람들의 관심은 3기 신도시에 쏠려 있습니다. 수도권 주택공급확대방안을 내놓으면서 100만 평 이상 대규모 택지로 최소 4~5만 호 인구 10만 명 이상으로 서울과 1기 신도시 사이에 3기 신도시 4~5곳을 조성하고, 연내에 교통 대책과 함께 1~2곳의 입지를 발표한다는 것이 지금까지 공개된 3기 신도시에 관한 내용인데요.


과연 어디가 3기 신도시로 선정될까요? 정부의 발표 내용과 2018 국감 자료를 통해 3기 신도시 후보지를 예상해보도록 하겠습니다.

3기 신도시,
규모와 서울 접근성으로 보면?

3기 신도시는 인구 10만 명 규모로 조성된다고 했죠.

출처직방

일단, 발표를 통해 규모를 짐작해본다면 인구 10만 명 규모로 조성된다고 했으니 2기 신도시 중 위례판교 신도시 정도의 규모일 것입니다.

직방에서 본 위례 신도시 일대 최근 3개월 아파트 매매 시세 변동률입니다. 직방에서는 원하는 지역의 아파트 시세 동향을 기간별로 확인할 수 있습니다.

출처직방

그리고 두 번째 힌트는 ‘서울 접근성’입니다. 서울과 1기 신도시 사이에 조성이 될 것이라고 발표되었는데요. 이는 집값 급등의 진원지가 서울이고, 서울의 수요를 분산하기 위해서는 필연적으로 서울과 가까운 곳이어야 하기 때문일 것입니다.


그렇게 본다면 3기 신도시는 아래 그림처럼 서울과 1기 신도시 및 2기 신도시 사이, 대략 서울 중심부에서 10~20km 사이에 조성될 가능성이 큽니다.

3기 신도시 후보지는 서울에서 10~20km 내에 정해질 가능성이 큽니다.

출처직방

그럼 해당 범위 내에 있는 경기도 지역은 어디가 있을까요? 고양시, 김포시, 부천시, 광명시, 안양시, 과천시, 성남시, 하남시, 구리시, 남양주시, 의정부시가 있습니다. 아직은 범위가 너무 넓네요. 좀 더 좁혀보겠습니다.

또 하나의 힌트, ‘교통대책’

지난 10월 10일, 김현미 국토교통부 장관은 국정감사를 통해 또 하나의 힌트를 제시했습니다. 아래 뉴스를 살펴볼까요?

“이에 김 장관은 "연말에 일부 지역의 입지를 발표할 예정인데, 이때에는 교통대책을 포함해서 택지 후보지를 발표해 해당 지역을 희망하는 분들의 불안감을 해소할 예정"이라고 말했다.”


그리고 9·21 대책을 발표하면서 “도로와 철도 등 기반 시설을 구축해 서울과 인근 도시로부터 접근성을 높이겠다.”고 언급하고 이번 국감에서도 교통대책을 다시 한번 강조하였습니다. 교통대책으로 제시될 수 있는 현실적인 대안은 무엇일까요? 바로 새로 조성될 광역철도망입니다. 그렇다면 GTX와 신안산선이 조성되는 주변을 떠올릴 수 있겠죠.


그럼 앞에서 예상한 지역 중에 GTX 노선이 지나는 지역을 체크해 보겠습니다.

GTX 노선이 예정되어 있으면서 서울 중심에서 10~20km 내 지역은?

출처직방

위 그림에서 보듯 두 가지 조건을 만족하는 곳은 대곡역, 부천종합운동장역, 과천역, 성남역, 별내역, 의정부역 총 6곳으로 좁혀집니다. 대곡역과 연신내역 사이 원흥지구의 경우, 대단지가 들어설 수 있는 부지가 있어 가능성이 있어보이지만 거점이 되는 역이 신설되어야겠죠.


여의도를 지나고 광명, 시흥, 안산까지 총 43.6Km를 연결하는 광역철도망인 신안산선은 어떨까요?

신안산선 개통이 예정되어 있으면서 서울 중심에서 10~20Km 내 지역은?

출처직방

조건을 만족하는 곳은 광명시흥보금자리지구 일대가 있습니다. 광명시흥보금자리지구는 2015년 4월 해제되어 산업단지 및 유통단지 조성으로 ‘광명시흥 테크노밸리’라는 이름으로 다시 태어날 예정인데요. 그 일대에 포함되는 신안산선 광명역과 매화역 주변도 가능성 있는 후보지입니다.


이 중에서 과연 3기 신도시로 선정될 지역은 어디일까요? 이제 2018년도 3개월이 채 남지 않았습니다. 3기 신도시 선정에는 지자체와의 합의, 보상 등 많은 난관이 있을 것입니다. 기존 1, 2기 신도시가 조성될 때도 그런 난관을 겪었습니다. 하지만 뒤돌아보면 1, 2기 신도시가 없었다면 주택난이 얼마나 심각했을까요?


오래된 1기 신도시와 서울과 거리가 있는 2기 신도시 사이에 3기 신도시가 조성된다면 분명 경쟁력이 있을 것입니다. 3기 신도시를 기다리며 교통, 인프라, 일자리, 공급물량까지 모든 것이 충족되었으면 하는 바람이지만 현실적으로 쉽지는 않을 것입니다. 무엇보다도 교통만큼은 구체적인 대책이 마련되어야 하겠고, 아직 조성이 완료되지 않은 기존 1, 2기 신도시 주민들의 불안감을 해소할 방안 또한 제시되어야 할 것입니다.



글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

카페 '똑똑한 부동산 투자'

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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