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9·21 수도권 주택공급 확대방안이 발표되자 서울과 경기도 모두 불만의 목소리가 터져 나오고 있다.

서울은 아직 공급이 부족하다는 주장이다. 주택 공급 대책에서 구 성동구치소 부지 1,300호와 개포동 재건마을 340호는 발표되었지만, 나머지는 미정이다. 미정인 지역이 성동구치소와 재건마을보다 입지가 더 좋으면 모를까 그렇지 않으면 1만 호를 공급한다고 하더라도 실질적인 효과는 의문이다. 한편 경기도는 지금도 집이 충분한데 서울을 위한 추가 공급은 반대한다는 입장이다.

서울 집값을 잡기 위해 공급 대책을 내놓았다는 것은 서울 집값이 뛰는 데는 부족한 공급 물량도 원인이라는 의미다. 재건축이나 재개발이 대안이 될 수도 있지만, 안 그래도 서울 집값을 잡으려고 주택 공급을 확대하는 마당에 재건축, 재개발 규제를 풀면 투기 같은 역효과가 우려된다.

결국 서울 내 공급 부지 확보를 위해서는 그린벨트 해제밖에는 답이 없다. 하지만 이 역시 서울시가 반대한다. 서울시는 미래세대를 위해서 남겨주어야 할 그린벨트를 풀어서 주택공급을 한다고 해결될 문제가 아니라는 입장이다. 이에는 필자도 동의한다.

혹자는 서울 면적의 25%인 그린벨트를 일부 해제해서 부족한 주택을 공급하면 되지 않느냐고 생각할 수 있지만 간단한 문제가 아니다. 이러지도, 저러지도 못하는 ‘뜨거운 감자’, 그린벨트에 대해 알아보자.

9·21 수도권 주택공급방안에서 1차로 공급될 경기도와 인천 6곳 중 성남, 광명, 의왕을 제외한 나머지 지역은 최근 1년간 아파트 시세 변동률이 소폭 상승 내지 보합세다.

발표된 부지 중 성남 신촌은 입지가 좋아서 청약 열풍이 예상된다. 광명 하안은 사실 철산이나 하안주거단지와는 거리가 있다. 이는 곧 경기도 녹지를 풀어 5,400세대를 공급하겠다는 것인데, 이것이 서울 집값 안정에 도움이 될지 의문이다.

나머지 지역은 더 이해하기 어렵다. 인천 검암, 의정부 우정, 시흥 하중은 1년 집값 변동률이 높지 않은 지역이다.

반면 서울의 최근 1년 시세 변동률은 무려 22.3%다. 서울 주택시장 분위기와 비교하면 침체라고 볼 수 있다. 경기도의 반발이 충분히 이해된다. 경기도에 주택 공급 물량을 늘린다고 서울 집값이 안정되지는 않는다. 오히려 경기도에 공급이 과잉될 우려가 있다.

정부와 서울시 모두 답답하기는 마찬가지다. 정부는 서울 그린벨트를 풀어 서울에 주택 공급 물량을 늘려 집값을 잡고 싶다. 실제로 그린벨트 해제가 서울 집값 안정에 얼마나 도움이 될지는 모르지만, 여론을 고려해 그린벨트 해제 후 주택을 공급하겠다는 계획이라도 빨리 발표하고 싶을 것이다. 정부는 서울시가 계속 반대하면 직권 해제도 불사하겠다는 강경한 입장이다.

반면, 서울시는 그린벨트 해제에 반대한다. 서울시 전체 면적의 25% 정도 되는 그린벨트 중 서울 집값 안정에 도움이 되는 지역은 서초, 강남, 송파 정도인데 설사 그린벨트를 푼다고 하여도 충분한 물량이 나올지는 미지수다. 또, 이명박 정부 시절 이미 그린벨트를 해제해 보금자리주택을 공급한 적이 있다. 하지만 이 역시 당첨된 사람들만 돈을 벌었지 서울 주택시장 안정에는 큰 도움이 되지 않았다.

유휴지를 최대한 활용하고 도심지역 용적률을 높여 공급을 늘리겠다는 것이 서울시 입장이다. 서울 도심에 공급을 늘리는 것은 좋은 방향이지만 도심 상업지 용적률을 높여 공공주택을 공급한다는 계획이 실효성이 있을지 의문이다. 충분한 물량이 나올 빌딩이 많지 않고, 건물주도 이에 동참해야 가능하기 때문이다.

주거지 개발인 재건축, 재개발 용적률을 파격적으로 올려주고 그만큼 공공주택을 많이 짓도록 해주어야 하는데 투기를 자극할 수 있다는 부담에 섣불리 추진할 수가 없다. 그렇다고 계속 그린벨트 해제를 반대하자니 정부와 맞서는 모양새가 부담스럽다. 그린벨트로 인해 정부와 지방자치단체의 대립이 커지고 있다.

그린벨트가 심하게 훼손이 되어 더 이상 그린벨트 역할을 못 하는 지역은 차라리 해제해서 개발해야 한다는 목소리도 있다. 실제로 서울 도심 인근에는 훼손된 그린벨트가 있다. 폐기물 창고나 사무실, 불법 건축물 등이 즐비한 곳이 많지만, 단속 및 처벌은 제대로 되지 않고 있다.

그린벨트를 훼손하면 건축물의 철거 폐쇄를 할 수 있고 최대 5,000만 원의 이행강제금을 부과할 수 있지만, 그린벨트 불법 이용자 대부분이 생계형 자영업자라는 이유로 단속이나 처벌에는 미온적이다. 불법행위 이행강제금 징수는 2020년까지 유예되었다.

하지만 원칙적으로 그린벨트가 훼손되면 자연으로 복원을 하는 것이 옳다. 훼손되었다고 개발을 해버리면 콘크리트 숲만 더 늘어난다.

지금은 예전처럼 절대 인구증가로 인한 절대 주택 부족 상황이 아니다. 주택의 양 부족이 아니라 질의 부족 시대이다. 좋은 입지, 교통, 학군에 위치한 주택이 부족한 것이지 경기도 외곽 그린벨트 해제 후 짓는 집이 부족한 것이 아니다.

진정 서울 수요를 분산하고 싶고 경기도에 대규모 주택 공급을 하고 싶다면 베드타운이 아닌 교통, 업무시설이 충분히 조성된 자족도시로 개발해야 한다. 그래야만 서울 수요가 분산되고 경기도 주민들 반대도 설득할 수 있다.

서울 도심에 주택을 공급하려면 어차피 해야 할 낙후된 도심의 도시재생과 연계하여 도심 주거지에 대규모 공공 임대 아파트가 공급될 방안을 고민해야 한다. 분양 전환이 되는 아파트는 당첨된 자에게 큰 이득만 남겨줄 뿐이다. 30만 호 목표 달성이 중요한 것이 아니라 제대로 된 계획과 일관성 있는 실행이 더 중요하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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