1년 전으로 돌아가면 아파트 샀을 텐데..
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(편집자 주)
지난 몇 년간 서울의 아파트 가격은 큰 폭으로 상승했다. 지금은 9·13 부동산 대책 이후 약간의 소강상태를 보인다.
그동안 어떤 사람은 집을 팔았고, 어떤 사람은 집을 사면서 희비가 엇갈렸다. 특히 지난 1년 동안의 상승 폭이 제법 컸기에 만약 시간을 되돌릴 수 있다면, 그래서 1년 전으로 돌아갈 수 있다면 반드시 집을 샀을 텐데 생각하는 사람도 많을 것이다.
1년 전으로 돌아가면 정말 집을 살 수 있었을까? 그때 부동산 시장 분위기는 어땠을까? 그리고 9·13 부동산 대책으로 다시 혼란스러운 지금 시점에서는 어떻게 하는 것이 좋은 선택일까?
1년 전 분위기는 어땠을까?
내려가던 서울 아파트 가격이 반등하기 시작한 때는 2013년 9월부터였다. 그리고 2015년 한 해 동안 비교적 큰 폭으로 상승했다. 이후 불안한 정권 탓인지 잠시 숨 고르기를 하다 새로운 정권이 들어서며 안정이 되자 다시금 상승하기 시작했고 급기야 2017년 8월 2일 초강력 부동산 대책이 발표되었다.
그래프에 나타나듯이 8·2 부동산 대책 이후 몇 개월 동안 서울 아파트 가격은 보합을 유지했다. 그러나 그런 분위기는 오래가지 못했다. 그 후 오히려 서울 아파트 가격은 예전보다 더 큰 폭으로 올랐다. 특히나 강남 4구는 8·2 부동산 대책 이후 엄청나게 큰 폭으로 상승한다.
지금에 와서야 보이는 것이지만 사실 이 몇 개월간의 보합 시기가 오히려 서울에 집을 사기 가장 좋은 시기였다. 필자는 줄곧 이 시기인 2017년 9월, 10월에 개인 블로그 및 매체를 통해 실수요자라면 반드시 집을 살 것을 권유했다.
하지만 그때 당시 분위기는 어땠을까?
8·2 부동산 대책은 한마디로 모두에게 ‘멘붕’이었다. 시장에서 받아들이는 충격은 실로 엄청났다. 다주택자를 겨냥하기도 했지만, 실수요자에게도 마찬가지로 대출 규제가 적용되었고 이제 서울 부동산 가격은 하락할 것이라는 기대감에 휩싸여있었다. 이런 이유로 대다수는 한동안 서울 및 규제지역에 집을 사려는 엄두도 낼 수 없었다.
아래 그래프는 서울 부동산 시장의 매수심리와 매도심리를 수치화한 것이다. A지점이 바로 8·2 부동산 대책 직후다. 그래프를 보면 매수심리가 급격히 하락했음을 알 수 있다.
과연 당신이라면 이런 분위기에서 집을 살 수 있었을까? 이렇게 1년 남짓의 시간이 지난 지금, 우리는 그 시기를 몹시도 그리워하며 그때 집을 사지 못한 것을 후회하고 있다.
낯설지 않은 지금 분위기
8·2 부동산 대책 이후 서울 아파트 가격은 두 번에 걸쳐 급등했다. 두 번째 급등이 바로 9·13 부동산 대책이 발표되기 직전이었다. 이 시기에는 강남권이 2차 급등 시기였고 그동안 상승 분위기에서 소외되었던 나머지 지역도 무섭게 도약하고 있었다.
그런 와중에 적절한 타이밍에 9·13 부동산 대책이 발표되었다. 그로 인해 부동산 시장에는 혼란의 시기가 다시 찾아왔다. 아래 매수우위지수의 B구간을 보면 매수심리가 급감했음을 알 수 있다. 이번 9·13 부동산 대책 또한 그 파급력이 상당했다.
그런데 현재의 B구간은 마치 예전 A구간의 데자뷔를 보는 듯하다. 오히려 A구간보다 현재의 B구간이 더 높은 매수 우위상태였고, 매수심리의 낙폭은 A구간과 비슷하나 매도심리의 상승은 예전에 비해 약하기 때문에 이번 9·13 부동산 대책이 카운터 펀치가 아니라면 다시 상승국면으로 전환하는 데 그리 오랜 시간이 걸리지 않을 것이다.
이번 9·13 부동산 대책이 결정적인 펀치가 되긴 힘들 것으로 보인다. 우선 새로운 정책이 아닌, 기존 정책의 강도를 높인 것에 불과하기 때문이다. 그리고 서울은 아직 하락할 가능성이 매우 희박하다. 여러 가지 지표가 있겠지만 미분양이 역대 최하 수준이고, 분양 시장 또한 매우 뜨겁기 때문이다.
게다가 이미 큰 폭으로 올라버린 강남권을 기준으로 나머지 지역들이 ‘키 맞추기’를 하는 중인데 갑자기 멈춰버릴 수는 없는 상황이다. 만약 이번 9·13 부동산 대책으로 인해 키 맞추기가 멈춰버린다면 오히려 비강남권 주택 소유자만 피해를 보는 격이 될 것이다.
타임머신은 필요 없다!
지난 1년 동안 서울의 집값은 예상했던 것보다 더 큰 폭으로 오른 것이 사실이다. 그래서 이제라도 그 상승을 저지할 필요는 있다.
하지만 당분간은 그 상승이 이어질 것으로 보인다. 강남권은 그렇다 치더라도 그 나머지 지역들은 추가 상승이 불가피할 것이다. 더구나 이젠 그 상승의 불꽃이 수도권으로 번지고 있다.
아래 그래프를 보면 9·13 부동산 대책 이후에도 경기도는 매수심리 하락이 서울에 비해 미미함을 알 수 있다.
이쯤 하여 실수요자인 당신에게 다시 묻고 싶다. 1년 전 집을 안 산 것을 후회하는가? 다시 1년 전으로 돌아간다면 서울에 집을 살 것인가? 만약 그렇다면 지금 서울의 비강남권과 수도권에 집을 사는 것을 적극적으로 고려해보기를 바란다. 굳이 타임머신이 필요하지 않을 것이니 말이다.
글. 새벽하늘 김태훈
<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자
새벽하늘의 경매이야기(블로그)
다꿈스쿨 멘토
