직방

현재보다 가치가 더 높아질 것이라는 기대감이 있는 아파트를 사고 싶은 마음은 인지상정이다. 아무리 실거주가 목적이라고 하더라도, 내 재산 가치가 높아지는 것을 마다할 사람이 있을까? 앞으로 가치가 높아질 아파트를 선택할 때, 가장 중요한 것이 해당 아파트가 지닌 미래가치다. 미래가치는 곧 개발 호재가 있는지 여부와 직결된다고 볼 수 있다.

개발 호재 또한 다양한 요소가 있는데, 오늘은 그중에서도 사람들이 흔히 혼동하는 택지개발사업과 도시개발사업에 대해서 알아보려고 한다. 택지개발과 도시개발은 무엇인지, 어떤 차이가 있는지 하나씩 알아보자.

택지개발사업은 정부가 주도하여 서민의 주거 생활을 안정시킬 목적으로 도시 지역과 그 주변 지역을 중심으로 대규모 주택 건설에 필요한 택지를 취득해, 비교적 저렴한 가격으로 택지를 개발, 공급하는 사업이다.

택지개발사업을 위한 택지개발지구는 원칙적으로 10만㎡ 이상의 규모로 택지개발촉진법에 따라 국토해양부장관 또는 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사가 지정, 고시한다. 1980년 택지개발촉진법이 제정된 이후 1981년부터 전국적으로 택지개발 사업이 시행되었다.

서울의 개포, 고덕, 목동, 상계, 중계, 가양지구 등과 경기도 화성시 봉담, 향남지구, 남양주 진접지구 등이 모두 택지개발사업이다. 또 분당, 일산으로 대표되는 1기 신도시와 위례, 광교 등 2기 신도시도 모두 택지개발사업이다.

그렇다면, 1980년 택지개발촉진법이 제정되기 이전에는 대규모 아파트 공급이 없었던 것일까? 그렇지는 않다.

박정희 정부 시절 경제 성장과 주택 공급을 위하여 도시계획에 따라 시가지 주택개발사업이 추진되었다. 그에 따라 1962년 건축법, 도시계획법 등이 제정되었고, 대한주택공사가 설립되면서 본격적으로 대규모 공급이 시작되었다.

한국 최초의 아파트인 마포 아파트를 비롯해 한강맨션, 반포 1단지, 여의도, 압구정 현대아파트 등 대규모 주거단지가 이 시기에 차례로 건설되었다. 특히, 1966년 기존의 도시계획법에서 토지구획정리사업법이 분리 제정되면서 강남(영동지구 개발)에 대규모 택지와 공공용지가 개발되었다.

토지구획정리사업은 택지조성을 하면서 원래 토지면적의 일부를 공공용지로 활용하고, 일부 땅을 체비지로 바꾼 후 매각해서 사업비를 충당하는 방식으로 진행되었다. 재정부담이 적지만 땅값 급등으로 인해 사업 기간이 길어지는 문제도 있었다.

이런 토지구획정리사업은 1980년 개발예정지구를 정부가 일괄 매수해 택지로 개발을 하는 공영방식의 택지개발촉진법 제정으로 역사 속으로 사라졌지만, 토지구획정리사업법이 없었다면 아마 현재의 강남이 존재하지 못했을 것이다.

2014년 9월 1일 부동산종합대책이 발표되었는데, 부동산 시장의 안정을 위해 대규모 개발을 억제하고 과도한 주택공급을 막으려는 목적으로 택지개발촉진법이 폐지되면서 신규 택지 공급도 중단되었다.

물론 최근에도 작은 규모의 택지가 개발은 되고 있지만, 신도시급의 대규모 택지지구 개발은 진행되고 있지 않다. 하지만 최근 서울집값 안정을 위한 수도권 주택공급을 늘리기위하여 3기 신도시를 비롯한 신규택지지구 개발을 다시 추진하고 있다.

택지개발사업은 각종 기반시설과 주거, 상업, 업무시설 등이 체계적으로 개발이 되기 때문에, 젊은 수요자의 선호도가 높고, 그만큼 주변 구도심보다 집값도 강세를 보이는 경우가 많다.

정부 주도의 대규모 신규 택지 개발이 중단된 이후, 도시개발사업이 새로운 대규모 주거 단지 공급 방식으로 떠오르고 있다.

도시개발사업은 말 그대로 도시 개발과 도시 환경 조성을 목적으로 하는 사업으로 도시개발구역 지정을 받는 동시에 개발 계획을 수립해 진행한다.

도시개발사업의 시행자는 국가나 지방자치단체, 공공기관, 정부 출연 기관, 지방공사, 도시개발구역의 토지 소유자다. 공공이 주도하는 택지개발사업과 달리 도시개발사업은 민간이 주도할 수 있는 주택개발사업이다.

도시개발사업이 되는 도시개발지구는 택지지구보다 전매 제한 등 규제에서 다소 유리한 점이 있고, 민간과 지방자치단체가 공동으로 추진하는 경우도 많아서 최근 활발한 움직임을 보인다. 의왕시 백운호수 주변에 대규모 아파트 단지인 의왕백운밸리가 개발 중인데 도시개발사업의 사례다.

분양 당시 환경파괴를 우려하는 목소리가 있었고, 필자 역시 이런 개발은 이제 그만했으면 하는 바람이지만 현재 제법 높은 프리미엄이 형성되어 있다. 또 안산시 사동의 그랑시티자이 역시 성공적인 도시개발사업으로 평가받고 있다.

그 외에도 안산, 김포, 의정부 등 다양한 지역에서 도시개발사업이 진행 중이다. 현재 공공주도의 택지개발사업은 전국적으로 19곳이 시행 중이고, 3기 신도시가 추진 단계에 있다. 반면에 도시개발지구 사업은 218곳이 시행 중이고 신규 지정도 8곳 정도가 된다.

대규모 주택 공급을 목적으로 정부 주도로 도시 외곽지역에 신도시를 개발하는 택지개발사업과 달리 도시개발사업은 도시개발법에 따라 조성되기 때문에, 택지개발사업보다 규모가 작지만 입지 제한이 없다.

평택시의 경우 무려 15개 도시개발구역을 민간 제안 사업으로 지원하고 있다. 아무래도 공공이 아닌 민간이 개발을 진행하니 개발 속도가 빠르고 이미 갖춰진 생활 인프라를 공유할 수 있어 초기 개발 단계에 입주해도 생활에 큰 불편함이 없는 점이 장점이다.

하지만 도시개발사업에 무조건 장점만 있는 것은 아니다. 사업방식에 따라 환지방식(수용된 토지주인에게 보상금 지급 대신 개발구역 내 조성된 땅을 주는 방법)의 경우 기간이 오래 걸리는 경우가 있고 개발로 인한 이익이 낮을 경우 추가 분담금이 발생할 수도 있다.

평택, 인천 등 다양한 지역에 걸쳐 7,200세대 규모의 도시개발사업 아파트가 곧 분양에 나설 계획이다. 무조건 청약보다는 기존 도심 생활 인프라 공유 여부나 기반 시설 확충, 입지, 주변 새 아파트 시세 등 미래가치를 따져 옥석을 가릴 필요가 있다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소