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남양주 신도시를 위한 당면과제는? 'OO'

빠숑의 입지 분석 레시피 #54. 가장 많은 택지개발지구를 가진 남양주, 전망은 어떨까요?

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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

남양주시는 마치 주먹도끼처럼 생기지 않았나요?

출처직방

남양주시의 지도를 가만히 보고 있으면 구석기 시대의 도구인 주먹도끼가 생각납니다. 그래서일까요? 재미있게도 남양주에서는 구석기 유적이 많이 발견됩니다. 특히, 구릉지 지형인 화도읍에서 많이 출토되는데, 그 외에도 서남쪽 한강변의 지금동과 수석동에서는 신석기 유물이, 화도읍과 지금동을 잇는 지역에서는 청동기 유적들이 많이 발굴되기도 했습니다.


우리는 이런 고대 유물과 유적을 통해 남양주가 아주 오랜 옛날부터 많은 사람이 살던 유서 깊은 주거 지역이었다는 것을 추정해볼 수 있습니다. 오늘은 남양주에 있는 택지개발지구를 중심으로 이야기를 풀어가 볼까 합니다.

도·농 복합도시, 남양주

남양주시를 에워싸고 있는 지자체는 모두 9개입니다.


서울의 노원구와 강동구, 경기도의 의정부시, 포천시, 구리시, 양평군, 가평군, 마지막으로 한강 건너의 하남시와 광주시가 남양주를 둘러싸고 있는데요. 이렇게 맞닿아 있는 지역들만 봐도 이곳이 과거부터 꾸준히 주변 지역과 함께 해왔고, 또 앞으로도 그렇게 발전할 것임을 예측해 볼 수 있습니다.


더 나아가 지명에서 유추할 수 있듯이 남양주는 양주에서 분리된 도시입니다. 마찬가지로 양주에서 분리된 의정부나 구리도 결국 한 뿌리에서 나왔음을 염두에 둔다면, 이 지역 간의 인구 이동이나 연계된 생활 인프라에 대한 이해가 조금 더 쉬워질 것입니다.

직방에서 본 최근 1년간 남양주 인구흐름입니다. 노원구, 중랑구, 강동구 등 가까운 서울 지역에서의 유입이 눈에 띄죠?

출처직방

현재 남양주시청(제1청사)이 있는 곳은 금곡동으로, 남양주시의 거의 중앙에 있습니다. 이 금곡동을 사이에 두고 동서 양쪽의 모습이 아주 다릅니다. 금곡동은 마치 도시 지역과 농촌 지역의 중간 지역이라고 해야 할까요?


금곡동 서쪽에서 구리시까지는 매우 발전된 도시 형태를 갖추고 있고, 금곡동 동쪽에서 양평군·가평군까지 이르는 지역은 일반적인 농촌의 모습을 보입니다. 남양주시가 도·농 복합도시라고 불리는 이유가 여기에 있습니다.

‘미금시’를 아시나요?

잠깐! 혹시, ‘미금시’를 아시나요? 미금이라고 하면, 많은 분이 분당에 있는 분당선 미금역을 떠올리실 텐데요. 제가 말씀드리는 미금은 남양주시에 있었던 지명입니다.


한때 정부에서는 도시 지역과 농촌 지역을 구분하고, 유사한 지역끼리 묶어 하나의 지자체를 만드는 정책을 추진했습니다. 양주에서 의정부시와 구리시가 각각 분리된 것도 그 정책의 일환이죠.


남양주에서도 지금동, 도농동, 가운동, 금곡동, 평내동, 호평동 등의 가장 잘 나가는 도시 아 지역들을 묶어 하나의 시를 만들게 되었고, 그 결과 1989년 남양주 미금면이 남양주시에서 분리되어 미금시로 출범하게 됩니다.


그러나 1995년에 다시 남양주시로 편입되며 미금시는 사라져버리고 말았습니다. 만 6년 만에 역사 속으로 사라진 지자체이기 때문에 당시 이 지역에 사셨던 분들을 제외하면 대부분이 미금시를 모르실겁니다. 하지만 옛날 미금시에 속해있던 6개의 동은 지금도 남양주의 중심지 역할을 하고 있습니다.


남양주는 어떤 지역보다 많은 분리와 통합의 과정을 거쳤음에도, 그 변화 과정이 다소 소란스럽던 다른 지역과 다르게 매우 조용히 진행되었다는 특징이 있죠.

남양주, 주요 지역은?

남양주를 행성, 그리고 그에 속한 주요 도시들을 위성으로 비유하자면, 현재 구리에서 가장 가까운 핵심지역인 도농동, 지금동, 가운동을 첫 번째 위성으로 꼽을 수 있습니다.


남양주 내에서 아파트 시세가 처음 평당 1,000만 원을 넘었던 지역이 바로 도농동인데요. 그 뒤를 이어 지금동가운동도 1,000만 원 이상 시세를 유지하고 있습니다. 이들은 오히려 생활 여건은 태생부터 도시지역이었던 구리시와 별다를 바 없는 곳입니다.


그 이외의 지역에서도 새로운 위성이 몇 개가 등장하는데요. 그중 하나가 와부읍입니다. 와부읍은 2000년대 중반에 대규모로 주거 지역 개발이 이루어지면서 현재는 평당 1,000만 원에 가까운 시세가 형성되어 있습니다. 특히, 다른 남양주 지역들은 결코 넘을 수 없는 한강 조망 프리미엄을 지닌 곳입니다. 그것도 남향으로 말이죠.

직방에서 본 와부읍에 있는 아파트 단지의 시세입니다. 아래로 한강이 흐르고 있는 것 보이시나요?

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또 새롭게 떠오른 위성 하나는 진접입니다. 남양주에서도 매우 큰 개발 규모로 인해 초기에는 다른 지역 분들에게도 많은 관심을 받았지만, 한때 미분양의 천국이었던 곳이죠. 그런데 별내신도시의 등장으로 반사 이익을 누리게 됩니다.


그리고 남양주의 별 중의 별, 별내신도시가 등장합니다. 별내는 비록 같은 시기에 공급되고 있는 판교, 김포, 동탄 등과 같은 2기 신도시는 아니지만 2만 5천 세대, 인구 7만 8천 명을 수용하도록 계획되었습니다. 거의 동시에 대규모 시설들이 공급되기 때문에 2기 신도시와 견주어도 결코 뒤지지 않는 규모입니다.

별내와 다산의 등장

별내는 김대중·노무현 정부 시절, 주택 100만 호 건설을 목표로 수도권 내의 그린벨트 중 몇 군데를 지정 해제하면서 부동산 시장에 등장하게 됩니다. 이곳은 남양주의 한 지역이라기보다는 신도시가 생겼다고 여기는 편이 낫습니다. 마치 송도가 인천에 있지만, 인천이 아니라고 생각하는 것처럼 말이죠.


따라서 별내는 기존 주변 지역에서 어떤 영향을 받을 것인지가 아니라, 오히려 남양주에 어떠한 영향을 줄 것인가를 고려해 보아야 하는 곳입니다. 보통 우리는 이사 갈 지역을 결정할 때, 기존의 생활반경을 크게 벗어난 곳으로 결정하기가 어렵습니다. 부모의 직장 출퇴근 문제도 있고, 아이들 학교 통학 문제도 있으니까요. 따라서 별내도 그 인근 지역에서 거주하시던 분들이 많이 유입되었음을 충분히 알 수 있습니다.


별내 인근 지역을 살펴보면 우선 남양주의 기존 구도심이 있고, 그 옆에는 구리시가 있습니다. 북쪽으로는 의정부시를, 좀 더 올라가서는 포천이 있습니다. 서울의 노원구, 중랑구, 강동구도 있고 한강 너머 하남시와 광주시도 접하고 있습니다. 그래서 우리가 예상하는 바와 같이 별내신도시에 입주한 세대들의 이전 거주지를 분석해 보면 이 지역들에서 이주한 경우가 대부분입니다.

직방에서 본 별내 신도시 아파트 단지의 시세입니다. 별내는 남양주에 어떤 영향을 주고 있을까요?

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그리고 마지막 택지개발지역으로 별내신도시와 주도권 경쟁을 하게 될 명품 신도시, 다산신도시가 드디어 본격적인 입주를 시작했습니다.


별내신도시와 다산신도시는 애초부터 서울의 주거 수요를 보완하는 위성도시의 기능을 할 목적으로 개발된 신도시들이기 때문에, 이 별내신도시와 다산신도시의 조성이 완성될 즈음에는 남양주도 분당, 일산 등의 다른 신도시들처럼 서울의 위성도시로 확실히 자리매김하게 될 것입니다.

직방 내 다산동 인기아파트 순위입니다. 1위부터 4위까지 다산동 인기아파트가 곧 남양주시 인기아파트 순위와 같네요.

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남양주, 관건은 철도교통망

현재 남양주가 그리 썩 좋은 평가를 받지 못하는 것은 서울로 이어지는 철도교통망이 취약하기 때문입니다. 특히 남양주 동북쪽 내륙까지 이어지는 교통망이 부족하다 보니, 개발이 부진하고 사람들의 관심도 많이 받지 못하고 있는 상황이지요.


이런 ‘대략 난감’한 판세를 바꿀 만한 유일한 교통수단은 지하철입니다. 결국 전철 개통이 예정되었는지, 언제 개통되는지가 남양주 주요 지역의 부동산 시세를 결정하는 가장 중요한 요인이 될 것입니다.


이러한 교통 환경요건 측면으로 보아도, 남양주에서 가장 호재가 많은 곳은 역시 별내신도시와 다산신도시입니다. 이미 경춘선과 경의·중앙선이 지나고 있고, 앞으로 지하철 4호선과 8호선 연장이 계획되어 있으니까요.


특히, 8호선을 통해서는 서울 강남권까지, 구리역 환승으로 경의·중앙선까지도 연계되어 지하철 4개 라인을 이용할 수 있는 입지가 되는 것입니다. 진접지구도 지하철 4호선 연장계획이 있는데, 4호선 연장 구간이 개통되면 현재 지지부진한 개발 상황도 금세 활기를 띨 것으로 기대되는 곳입니다. 물론 언제 개통되느냐가 관건이지만요.

남양주, 2%만 채워진다면…

진접지구, 금곡지구, 퇴계원지구, 마석지구, 덕소지구, 평내·호평지구, 지금·도농지구. 별내신도시가 남양주에서 개발했거나 개발 중인 지역들입니다. 모두 매스컴에서 자주 언급이 되었던 곳이지요.


앞서 설명한 각 택지 개발 지역은 모두 남다른 개성을 가지고 발전하고 있지만, 그래도 남양주 부동산의 핵심은 단연 별내신도시와 다산신도시입니다. 그렇다고 무조건 별내신도시와 다산신도시에만 관심을 가지라는 의미는 아닙니다. 이곳은 현재 기반시설이 없고 제대로 정착하려면 앞으로 최소 5년 이상이 소요될 테니까요.


남양주 주요 지역들은 뭔가 한 가지씩은 아쉬운 점을 갖고 있습니다. 완벽하다고 하기엔 2% 부족한 느낌입니다. 진접은 전철이 없어 아쉽고, 별내와 다산은 기반시설이 부족해서 아쉽습니다. 그러나 이 단점들이 보완되는 시점에는 분명히 수도권의 새로운 강자로 부각할 가능성이 매우 높은 지역입니다.


앞으로 부동산 시장에서 남양주를 바라보실 때는 이 단점들이 어떻게 보완될지를 지켜보세요. 여기에 남양주를 바라보는 해답이 있으며, 분명 흥미로운 변화를 확인할 수 있을 겁니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

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