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투기 수요를 억제하기 위해 만들어진 9·13 부동산 대책, 하지만 제도가 바뀌면서 실수요자들 또한 큰 혼란을 겪고 있다.

무주택자거나 자금 여력이 충분하여 집을 살 때 대출이 필요 없는 사람들에겐 이번 9·13 부동산 대책이 아무런 영향을 주지 않겠지만 집이 한 채 이상 있는 상태에서 대출을 받아 새로운 집으로 이사하려는 사람에겐 이번 정책이 큰 혼란을 주고 있다. 대출, 어떤 경우에 가능하고 어떤 경우에 불가능할까? 질문과 답변으로 알아보자.

Q.

지난달인 8월에 서울에 있는 아파트 분양권에 당첨되었습니다. 현재 고양시에 거주 중인 아파트 한 채를 소유하고 있는 상황인데 당첨된 아파트의 중도금대출을 받을 수 있을까요?

A.

네, 가능합니다. 규제지역 내 신규주택 취득에 대한 대출제한은 9월 14일부터 계약 또는 분양한 주택에 대해서만 적용되는데 그 전인 8월에 당첨된 건이기 때문에 이번 정책과 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있습니다.

Q.

그렇다면 위 경우 만약 9월 14일 이후에 분양받은 것이라면 중도금 대출이 불가한 것인지요?

A.

원칙적으로는 불가능합니다. 하지만 기존주택을 2년 이내 매도한다는 조건이거나, 무주택 자녀가 결혼 등으로 분가하는 조건이라면 중도금 대출이 가능합니다.

여기서 기존 주택을 처분하는 '2년 이내'라는 기준은 분양받은 아파트가 준공된 후 소유권 등기가 완료된 시점부터입니다.

Q.

1주택 가구이고, 규제대상 지역에서 지난 8월에 분양했던 아파트의 분양권을 9월 15일 매입했습니다. 중도금 대출이 가능할까요?

A.

이 경우에는 분양권 거래일을 기준으로 정책이 적용됩니다. 즉, 정책발표 이후인 9월 15일에 계약이 체결되었으니 이번 대출 규제를 적용받아 원칙적으로 중도금 대출이 불가능 합니다.

하지만 위 경우처럼 기존주택을 2년 이내 매도한다는 조건이거나, 무주택 자녀가 결혼 등으로 분가하는 조건이라면 중도금 대출이 가능하겠습니다.

Q.

1주택 가구가 규제지역 내 재개발, 재건축에 따른 이주비 대출과 조합분담금 대출을 받을 수 있을까요?

A.

가능합니다. 단, 해당 대출 취급 기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 합니다.

Q.

2주택 가구가 2주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내 신규 주택 구매 목적의 주택담보대출을 받을 수 있나요?

A.

불가능합니다. 2주택 이상일 경우는 모든 주택을 2년 이내 다 처분하겠다는 약정을 한다 해도 규제지역 내 신규주택 구매목적의 주택담보대출이 원천적으로 불가합니다.

Q.

2주택 가구가 이직을 사유로 규제지역 내 추가 주택을 구매할 때, 주택담보대출을 받을 수 있나요?

A.

2주택 가구라면 이 또한 불가능합니다.

Q.

2주택 가구입니다. 1채는 아파트며 본인 세대가 직접 거주하고 있고, 나머지 한 채는 오피스텔인데 부모님이 살고 계십니다. 이번에 아이가 고등학생이 되어 교육문제로 이사를 해야 하는데 9·13 부동산 대책이 발표되었습니다. 지금 상황이라면 규제지역 내 주택을 구매할 때 대출이 아예 불가능한가요?

A.

신규주택 취득에 따른 대출 규제에서 주택 수로 인정을 하는 기준은 주택법에서 정하는 주택과 입주권, 분양권입니다. 따라서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 주거용이라 해도 마찬가지입니다.

즉, 1주택 가구이기 때문에 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 신규 취득하는 주택에서 담보대출이 가능합니다.

Q.

빌라 두 채를 보유하고 있으며 그중 한 채는 실거주 하고 있고 나머지 한 채는 월세를 주고 있습니다. 아이들이 커감에 따라 집이 너무 좁게 느껴져서 좀 더 넓은 집으로 이사를 하려고 하는데 규제지역 내 집을 살 경우 대출이 불가능한 것인지요? 만약 그렇다면 방법이 없는 것인지요?

A.

질문하신 상황은 2주택 가구이기 때문에 규제지역 내 신규주택구매 목적의 주택담보대출이 원천적으로 불가합니다.

방법이라 한다면 두 가지 정도가 있는데 첫째는 월세 주고 있는 빌라를 매도하거나 양도, 증여하여 1주택 세대가 된 후 남은 그 주택을 2년 이내 매도하는 조건으로 신규주택담보대출을 받을 수가 있습니다.

두 번째 방법으로는 월세 주고 있는 빌라를 임대주택으로 등록하는 것입니다. 임대주택으로 등록할 경우 그 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 1주택 세대로 위와 같이 2년 이내 매도하는 조건으로 신규취득주택에 대해 담보대출을 받을 수 있을 것입니다.

Q.

1주택 가구가 규제지역 내 주택에 대해 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출을 받을 수 있을까요?

A.

가능합니다. 이 경우엔 연간 1억 원 한도가 아닌, LTV, DTI 한도 내까지 대출이 가능합니다.

단, 공시가격 9억을 초과하는 고가 주택의 경우, 1주택 세대가 임대를 놓던 주택에 전입할 목적으로 대출을 신청하는 경우에만 가능합니다. 만약 해외 근무 등 불가피한 사정으로 당장 전입이 불가능한 상황이라면 그 이유를 입증할 경우 예외가 인정될 수도 있겠습니다.

Q.

2주택 가구가 규제지역 내 주택에 대해 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출을 받을 수 있을까요?

A.

원천적으로 불가능합니다. 단, 기존주택의 매매 계약서(계약금 납입내역 포함)를 제출할 경우엔 가능합니다. 물론 향후 기존주택의 최종적인 매매 내역을 제출해야 합니다. 만약 제출하지 않을 경우엔 대출을 즉각 회수하고, 주택 관련 대출이 향후 3년간 제한됩니다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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