직방

지난 몇 주간 서울은 정말 ‘미쳤다’는 표현이 과하지 않을 정도로 아파트 가격이 급등했다.

이에 정부는 9월 13일, 또다시 ‘주택시장 안정대책’이란 타이틀로 초강력 부동산 대책을 발표했다. 부동산 대책이 너무 자주 바뀌는 탓에 실수요자들은 혼란스럽다. 그리고 이번 대책은 기획재정부에 올라온 원문을 읽어봐도 무슨 말인지 모르겠다는 분이 많다. 실수요자가 꼭 알아야 할 체크포인트는 무엇이 있을까? 정리해봤다.

지난 6월 종부세 개편안에서는 3주택 이상 보유자만 추가 과세하는 것으로 방향을 잡았지만, 이번 9·13 대책은 다르다. 2주택 보유자도 추가 과세 대상에 포함했다. 심지어 1주택자여도 보유하고 있는 집 시세가 약 18억 원 이상의 고가 주택일 경우 세율이 인상된다.

간단히 정리하자면 주택이 2채 이상이거나 한 채뿐이어도 시세가 약 18억 원이 넘어간다면 내년부터 더 많은 종부세를 내야 한다.

종부세야 어차피 과세 당국에서 책정한 금액을 내면 된다지만 정작 중요한 건 대출이다.

이번 정책과 관련해, 무주택자라면 해당 사항이 없겠지만 만약 집이 한 채라도 있다면 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택을 새로 살 경우 어느 정도의 대출이 가능한지를 반드시 체크해야 한다.

우선 현재 2주택 이상을 보유한 세대라면 규제지역 내 주택 구매 시 대출이 아예 불가능해졌다. 다주택자가 대출을 활용해서 규제지역 내 주택을 사는 것을 원천 봉쇄하겠다는 것이다.

하지만 1주택 세대일 경우엔 숨통을 좀 트여놓았다. 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건이거나, 무주택자인 자녀의 분가, 다른 지역에서 거주 중인 60세 이상 부모 별거 봉양을 위해 규제지역 내 주택을 사는 경우에는 대출을 허용해 준다.

즉, 실수요일 경우라면 대출을 허용해준다. 하지만 그렇지 않을 경우엔 마찬가지로 대출이 아예 불가능하다.

많은 사람이 이 부분에 대해서 헷갈려 하고 걱정한다. 특히 1주택자가 최근 규제지역 내 주택 매매계약을 했을 경우 바뀐 정책으로 인해 대출을 받을 수 있는지가 걱정되지 않을 수 없다.

하지만 결론부터 말하자면 걱정할 필요가 없다. 실거주 목적을 떠나서 이번 정책이 적용되는 대상은 9월 14일부터 계약이 체결된 건에 대해서기 때문이다. 즉, 9월 13일까지 계약서를 작성하고 계약금까지 입금되었다면 이번 규제가 적용되지 않는다.

그리고 대출 규제의 범위가 새롭게 취득하는 주택뿐만 아니라 현재 보유 중인 주택에 대해서도 영향을 미친다. 예컨대 KB시세가 5억인 집 한 채를 보유하고 있는 사람이 그 집을 담보로 대출을 받는 경우, 만약 실수요가 아닌 주택을 매입하는 목적이라면 대출이 불가능하다.

하지만 생활 안전 자금 마련이 목적이라면 지역에 따라서 시세의 40%~70% 한도 내에서 연간 1억 원까지만 대출받을 수 있다. 만약 서울에 있는 5억 원 주택이라면 KB시세의 40%는 2억이지만 당장은 1억까지 밖에 대출이 허용되지 않는다. 더 많은 대출이 필요하다면 여신심사위원회의 승인을 받아야 한다.

이번 부동산 대책의 핵심 중 하나는 ‘유동성 통제’다. 즉, 주택을 살 수 있는 자금을 차단하겠다는 정부의 의지가 반영되어있다. 전세자금대출도 예외가 아니다.

2주택 이상 세대(지역 상관없음)라면 무조건 전세자금대출이 불가능하게 되었다. 1주택자라면 부부 합산소득 1억 원 이하까지만 전세자금대출이 가능하다. 무주택자라면 당연히 아무런 제한 없이 전세자금대출이 가능하다.

주의해야 할 것은 2주택 이상 세대일 경우 전세보증 연장이 제한된다는 것이다. 따라서 이 부분을 잘 체크하지 않으면 전세 만기 시 낭패를 볼 수도 있다.

대한민국은 주택이 하나일 경우, 그 차익에 대해서는 과세하지 않는다(매도가격 9억 원 이하). 하지만 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 마찬가지로 해당 요건을 갖추면 과세하지 않는다. 그런데 그 기준이 조금 바뀌었다.

기존까지는 첫 번째 주택을 매입하고 1년 후 두 번째 주택을 매입한 상태에서 첫 번째 주택을 3년 이내 매도할 경우 그 첫 번째 주택의 차익에 대해서는 과세하지 않았다(8·2 부동산 대책 이후 매입한 주택에 대해서는 규제지역일 경우 2년 거주요건 충족).

하지만 규제지역을 9월 14일부터 취득할 경우 그 첫 번째 집이 규제지역이라면 2년 이내 매도해야만 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었다.

이번 대책에서 큰 비중을 차지하는 것 중 하나가 바로 주택임대사업자에 대한 내용이다.

먼저 대출을 강력히 통제한다. 기존까지는 임대주택으로 등록하는 조건으로 시세의 70%에서 소액보증금을 제외한 금액까지 대출이 가능했다. 하지만 이제부터는 투기지역, 투기과열지구 내에서는 LTV가 40%로 제한된다. 특히나 이미 주택담보대출(개인대출, 임대사업자 대출 포함)이 있는 경우라면, 투기지역의 경우 아예 대출이 불가능하게 되었다.

세제 혜택도 큰 폭으로 줄어들었다. 기존까지는 임대주택으로 등록할 경우 조정대상지역 이상, 2주택 이상(일시적 2주택 제외)자에게 과세하는 10~ 20% 중과세를 적용하지 않고 일반세율을 적용했다. 그리고 종부세 과표에도 임대주택으로 등록된 건은 포함하지 않았다. 하지만 이제부터 이 두 가지 혜택이 모두 없어진다.

또 한 가지, 준공공임대주택의 경우 내년부터 적용하는 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제 70%를 적용하는 대상이 기존까지는 주택가액(기준시가)에 상관없이 전용면적이 85㎡ 이하일 경우였지만 이제부터는 임대주택 등록 시 주택가액이 6억 원 이하여야 하는 조건도 충족되어야 이를 적용 받을 수 있게 되었다.

그런데 여기서 중요한 것이 있다. 이처럼 개정된 규정을 적용하면서 임대주택으로 등록한 날을 기준으로 하는 것이 아닌, 9월 14일부터 계약한 주택부터 적용한다는 것이다. 즉, 그 전에 이미 취득했거나 9월 13일까지 계약을 체결하고 계약금을 지불한 주택에 대해서는 지금 임대주택으로 등록할 경우에도 이번 정책이 적용되지 않는다는 것이다.

대책 발표 전 수 많은 사람이 임대주택 등록을 신청하면서 지자체가 몸살을 앓고 결국 임대주택 등록을 하지 못한 사람들도 있었는데 이미 보유하고 있던 주택이라면 지금 등록해도 기존 혜택을 모두 받을 수 있게 되었다.

이번 9·13 부동산 대책이 시장에 미치는 영향은 어느 정도일까?

내용이 워낙 복잡해 투자수요는 물론, 실수요자들 또한 당분간 섣불리 주택을 새로 매입하기는 쉽지 않아 보인다. 하지만 큰 흐름으로 봤을 때, 그 망설임은 오래 갈 것 같지 않다. 특히 수도권의 경우는 지금이 상승의 에너지가 가장 큰 시점이기 때문에 그 관성이 쉽사리 수그러들지는 않을 것으로 보인다.

그리고 지금 시장에서 매수심리를 이끄는 주류는 투자자층이 아닌 실거주자층이다. 강력한 8·2 대책 이후 집값의 보합 또는 하락을 기대하고 있던 실수요자가 이제는 더 이상 그런 기대를 할 수 없다는 판단으로 매수에 참여하고 있는 데다 이미 임대주택으로 묶여 있는 주택들은 시장에 나올 수 없어 매물이 부족하기 때문이다.

어쨌건 이번 9·13 부동산 대책은 매우 정교하게 투기 세력을 무력화시켰다. 따라서 요 몇 주간 서울에서 시작된 광풍을 잠재우고 천천히 정상적으로 흘러가는 시장이 되기를, 그래서 실수요자가 좀 더 합리적인 가격에 주택을 살 수 있는 환경이 조성되었으면 하는 바람이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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다꿈스쿨 멘토

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