직방

최근 서울을 비롯한 수도권 집값이 다시 급등했다. 이에 정부는 지난 9월 13일 ‘주택시장 안정 방안’을 발표했다. 문재인 정부 들어 여덟 번째 부동산 대책이다. ‘투기수요 차단과 실수요자 보호’를 목적으로 다주택자에 대한 금융 규제를 강화하고 세제 혜택을 줄였고, 반대로 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 기회와 혜택이 주어지게 했다.

정부의 주택 시장 안정화 방향은 잘 잡혔다고 생각한다. 이것이 정부의 의도대로 시장에서 효과를 발휘할지는 좀 더 지켜봐야겠지만 지금 상황에서 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자는 이번 기회를 어떻게 활용할 수 있을지 생각해봐야 한다.

이번 9·13 대책을 놓고 주변에서 많은 질문을 받았다.

“이번 대책이 저 같은 무주택 실수요자에게 좋은 건가요?”

당연히 이번 대책은 무주택 실수요자에게 좋은 기회다. 이번 대책에서 정부는 다주택자의 주택 구매를 위한 추가 대출을 차단했다. 반면, 무주택자는 대출 조건이 대책 발표 전과 같다. 정부의 의도는 수도권 상승장에서 소외되었던 무주택자 서민에게 내 집 마련 기회를 주어 집값을 안정시키겠다는 것이다. 희망을 품어볼 만한 대목이다.

하지만, 항상 그렇듯 좋은 기회가 왔다고 해도 내 집 마련을 마냥 쉽게 할 수 있는 것은 아니다. 내 집 마련에 관심을 가지고 손품, 발품을 팔고, 본인에게 맞는 자금계획을 세워야 한다.

또, 정부 지원의 공공 주택 청약을 넣거나 다주택자에 비해 유리해진 대출을 활용해 기존 아파트 매수를 고려하는 등 적극적으로 저평가된 좋은 입지의 집을 좋은 가격에 구하기 위한 정보를 모아야 한다. 정부가 기회를 더 제공할 뿐 가만히 있는 사람에게 아파트를 한 채씩 나누어 주는 건 아니기 때문이다.

모든 정부가 목표로 하는 것은 주택 시장 안정이다. 정부는 상황에 맞춰 여러 가지 방법을 사용한다. 주택시장이 지금 같이 활황일 때는 규제를 하고, 침체일 때는 부양책을 쓴다.

현재는 서울 및 수도권을 중심으로 집값이 급등하고 있어 서울, 수도권 지역과 그리고 지방에 있는 일부 규제 지역을 중심으로 다양한 대책이 나왔다. 핵심은 대출 규제와 종부세 인상, 청약 관련 규제다.

이번 정부 대책에서 아쉬운 점은 공급에 관한 대책이 발표되지 않았다는 점이다. 반쪽짜리 대책이라는 의견도 많다. 하지만 곧 수도권 30곳 택지 30만 호 공급을 비롯해 도심 내 주택 공급 활성화를 위한 다양한 규제 해제를 총망라한 공급 확대 대책 발표가 오는 21일에 예정되어 있다.

수요 억제만으로는 집값 안정에 한계가 있다. 중요한 것은 공급이다. 작년 11월 발표한 ‘주거복지 로드맵’의 공급 100만 호는 아직도 본격적으로 진행된다는 소식이 없는 상황에서 어떤 공급 정책이 전개될지 궁금하다. 내 집 마련을 계획하고 있는 무주택자라면 촉각을 곤두세우고 지켜봐야 한다.

하지만 단순히 주택 물량을 공급해서 해결될 문제도 아니다. 실수요자들이 체감할 수 있는 좋은 지역에 주택이 공급되어야 한다. 강남, 여의도, 시청 등 주요 업무 지구로 빠르게 접근할 수 있는 입지에 공급이 될지 여부가 사실상의 관건이다. 지방자치단체의 반대로 접근성 좋은 곳의 그린벨트 확보가 어렵고, 대부분이 서울 외곽의 교통이 낙후된 지역으로 택지 부지가 선정된다면 그리 효과적이지 못할 것이다.

더불어, 도심 내 공급 활성화를 위해 용적률 상향 등이 거론되고 있다. 하지만 지금 상황에서는 그것을 넘어서 적극적인 재개발, 재건축이 필요하다. 사람들이 원하는 양질의 새 아파트가 지속해서 좋은 곳에 공급된다는 신뢰성이 확보되어야 서울 집값 상승이 안정될 것이다.

따라서 무주택 실수요자라면, 신규 택지 지구 발표를 유심히 봐야 한다. 만약, 본인의 생활권과 관계없는 외곽지역 허허벌판이 택지로 선정된다면 빠르게 방향을 선회해야 한다. 서울 집값은 이미 49개월 연속 상승으로 최장기간 상승했다. 상승의 끝은 조정인데, 이번 규제책으로 당분간은 조정 국면이 예상된다.

이때 서울, 수도권 주요 지역의 구축 아파트를 관심 있게 보는 것도 방법이다. 교통, 환경, 학군 등 주요 편의시설이 잘 갖추어진 입지의 아파트를 매수할 기회일 수 있다. 새 아파트는 고분양가와 프리미엄으로 이미 고평가된 곳이 많다.

하지만 같은 입지의 구축은 아직 주변 신축의 3분의 2 가격이 안 되는 곳도 많이 보인다. 이번 정책으로 세 부담이 큰 다주택자는 ‘똘똘한 한 채’만 남기고 매도를 한다고 봤을 때, 신축보다는 구축을 팔 가능성이 더 높다. 세금을 피해 나오는 한 채를 노리는 것도 좋은 전략이다.

서울에 공급이 부족하고 수요가 넘친다는 사실은 이번 여름 부동산 상승장으로 입증되었다. 높은 가격은 높은 수요를 의미한다. 높은 가격은 적절한 지역에 많은 물량이 공급되어야 잡을 수 있다. 하지만 정부 입장에서도 쉽지 않을 것이다. 부지런하게 시장 추이를 살피고 정부가 내놓는 부동산 정책에 촉각을 세워 맞춤 전략을 세우자.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

http://cafe.naver.com/wecando7

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

http://blog.naver.com/socool222