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방배동 하면 어떤 게 가장 먼저 떠오르시나요? 방배동 카페거리? 아파트? 그보다는 방배동을 한 번이라도 스쳐 지나간 분이라면 단독주택, 빌라 등이 떠오르실 것 같은데요. 한남동, 평창동, 성북동과 함께 주택 밀집지역으로 꼽히던 방배동이 변화하고 있습니다. 각 구역 별로 입주 예정이거나, 분양 예정, 그리고 이주를 시작하는 등 재건축 사업이 한창 진행중이지요. 오늘은 이처럼 새로운 주거지로 탈바꿈하기 위해 변화 중인 방배동에 대한 이야기를 해보겠습니다.

"서울 강남권의 빌라·단독주택

재건축 단지 중 대어로 꼽히는

서초구 방배13구역이

재건축의 사실상 마지막 관문인

‘관리처분인가’를 획득했다.

이로써 이 단지는 올해 부활한

재건축 초과이익환수제 적용을

받지 않게 됐다.

방배13구역은 빠른 시일 내에

이주를 시작해 정비사업에

더욱 속도를 낸다는 방침이다."

- 기사 내용 中 -

방배동은 행정구역 상 서초구에 속하는데요. 서초구의 서쪽 끝에 위치해 과천시와 맞닿아 있고, 남부순환도로가 교차하는 곳에서부터 우면산에 이르는 곳까지 뻗어 있습니다. 그 중 재건축 구역은 지하철 7호선 내방역과 2호선 방배역 인근에 몰려 있고요. 현재 단독주택 재건축이 진행 중인 방배5구역, 방배6구역, 방배13구역, 방배14구역 등도 바로 여기 위치합니다.

그 중에 방배13구역은 올해 9월 관리처분인가를 획득했는데요. 2016년 7월 조합 설립 이후, 지난해 9월 사업시행인가를 획득하고 1년 만입니다. 여느 재건축 구역보다 사업속도가 빠르게 진행중이지요. 작년말 관리처분인가를 신청했기 때문에 재건축초과이익환수제 역시 피하게 됐습니다.

이 구역에는 기존의 건축물 499채를 헐고 재건축을 통해 지하4층~지상 최고 16층, 34개 동, 2296가구로 구성된 새 아파트가 들어섭니다. 시공사는 GS건설로 방배포레스트자이라는 단지명이 붙여질 예정이고요. GS건설은 공원과 근린생활시설도 함께 만들어 매봉산, 방배공원 등과 연계한 친환경 아파트를 지을 계획이라고 합니다.

방배동 일대 재건축으로 서초구 내에서 상대적으로 저평가되어 있던 방배동 집값이 서초동을 따라잡고 있는데요. 이러한 방배동 아파트 가격 상승세에 불을 붙이는 교통호재가 2가지 더 있습니다. 

먼저, 내방역 사거리와 서초역 사거리를 잇는 서리풀터널(구 장재터널)의 개통입니다. 내방역과 서초역은 서리풀공원으로 막혀 있어 인접해 있으면서도 같은 생활권을 누리지 못했죠. 하지만, 2019년 서리풀터널이 개통되면 37년 간 끊겨 있던 서초대로가 연결됩니다. 이로써 방배동에서 강남, 잠실 등 주요지역까지의 이동시간이 20분 가량 단축될 것으로 보이고요. 만성지체 도로인 남부순환로 등 주변도로 혼잡도 역시 개선되겠지요. 이처럼 서리풀터널 개통은 터널과 접해 있는 방배동 일대에 가장 큰 수혜를 줄 것으로 보입니다. 

두 번째, 사당-이수역 일대 복합환승센터 개발입니다. 복합환승센터는 서초구 방배동 1만 1,777㎡ 규모의 주차장 부지와 1만 3,500㎡ 규모의 지하광장에 환승센터를 비롯한 주거·업무·편의시설을 짓는 사업인데요.

사당역 4번 출구는 경기도 남부로 가는 무수히 많은 버스의 출발점이죠. 정류장에는 버스를 기다리는 승객들의 줄이 미로처럼 이어져 있고, 보행자들은 제대로 걷는 것조차 힘듭니다. 하지만, 복합환승센터가 설치되면 이와 같은 문제가 어느 정도 해소될 수 있을 것으로 기대됩니다. 환승센터와 관계없는 버스는 현재 공사 중인 중앙차선을 이용하고, 광역버스는 길 안쪽 환승센터로 들어오게 되면 교통흐름도 원활해지겠지요.

여기에 최근 서초구가 방배동 일대 개발 계획을 발표하며 방배동이 강남의 새로운 주거지로 태어날 것이라는 전망이 높아지고 있습니다. 현재 제2·3종 일반주거지역인 내방역 일대를 준주거지역으로 용도 상향시키겠다는 것이 골자인데요. 준주거지역이 될 경우 용적률이 높아져 주거 지역으로서 가치는 더욱 높아지게 됩니다. 더욱이, 서초대로변과 방배로변의 업무 및 문화시설 연면적도 늘려 일대를 도시벨트화 하는 계획도 포함되어 있다고 하니 방배동은 입지 요건은 더 좋아질 수밖에 없겠죠.

재건축이 속도를 내고 이주가 본격화되면 인근 단지 시세는 오름세를 보이기 마련입니다. 방배동 역시 마찬가지고요. 그 중에서도 특히 눈에 띄는 상승률을 보인 곳은 방배13구역 바로 아래에 위치한 방배래미안타워입니다. 방배래미안타워는 2005년 준공되었고 344세대로 이루어진 주상복합아파트로 지난 1년 동안 아파트값이 무려 33.6% 올랐습니다. 현재 평당가는 3,030만 원 선, 전용 102.93㎡이 지난 7월 12억 4,500만 원에 매매 거래되었습니다.

방배래미안타워는 단지 바로 뒤에는 방현초등학교가 있고, 그 옆에는 동덕여자중·고등학교가 있습니다. 초,중,고가 모두 도보로 3분 이내 거리에 있어 자녀들의 통학이 편리한 것은 물론 2,4호선 사당역을 이용할 수 있어 부모님들의 출퇴근도 편리합니다.

올해 11월 분양을 앞두고 있는 단지도 있습니다. 지난 8월 사업시행 변경인가를 획득한 방배경남아파트입니다.

총 450세대의 방배경남아파트는 최고 20층, 8개동으로 다시 태어나게 되는데요. 시공사는 GS건설로 방배그랑자이라는 이름을 달게 되었습니다. 총 752가구를 공급할 예정이고, 그 중 일반 물량은 269가구로 단지 규모에 비해 많은 편입니다.

방배그랑자이의 최대 장점은 입지입니다. 일단 지하철 2호선 방배역이 도보로 이동 가능 하고요. 경부고속도로 서초IC가 가까워 자차를 이용한 타도시로의 이동도 수월해 교통여건이 우수하다는 평가를 받고 있습니다. 방배그랑자이가 분양을 하게 되면, 신축 아파트 등장에 따른 갭 메우기로 이 일대 프리미엄이 올라가겠지요.

정부의 부동산 규제 속에서도 실수요를 기반으로 방배동 아파트값은 무섭게 상승 중입니다. 이미 우수한 학군, 쾌적한 주거환경을 가지고 있던 ‘방배동’. 서리풀터널 등의 교통 호재와 일대 재건축을 통해 어떤 신축 주거지로 탄생할지 기대해봐야겠습니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선' http://blog.naver.com/iammentor

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자