직방

얼마전 한 통의 전화를 받았다. 그동안 집을 안 사고 기다리고 있었는데 최근 서울 집값 상승 분위기를 보니 서울 아파트를 너무 사고 싶다는 것이다.

자금이 되고 사고 싶으면 사라고 하니 그분 왈, 10여 년 전에도 이런 분위기여서 과감한 투자를 했는데 오름세가 끝물이어서 손해를 봤다는 것이다. 안정적인 성향을 가진 자신이 이렇게 사고 싶을 때는 끝물일 것 같은 생각이 들어서 추격매수는 하지 않겠다는 것이 통화의 결론이었다.

미래는 아무도 알 수 없다. 그리고 실물자산인 아파트, 특히 인구 집중도가 높은 서울의 아파트는 장기적으로는 인플레이션에 따른 화폐가치 하락만큼 또는 그 이상 상승한다. 하지만 달콤한 집값 상승과 달리 집값 하락은 쓰디쓴 아픔 그 이상의 고통과 같아서 무턱대고 분위기만 좇아갈 수만은 없는 노릇이다.

과연 현재 서울 집값 상승은 끝물일까? 아니면 이제 대세 상승기에 접어드는 것일까?

지금 서울 주택 시장 분위기는 ‘거침없는 하이킥’이다. 투자자뿐 아니라 실수요자까지 정부에 대한 불신, 자괴감과 불안감에 사로잡혀 주택 구매에 나서고 있다. 과연 올바른 선택일까? 사실 미래를 예측하고 전망한다는 것은 불가능하다. 하지만 과거의 경험과 이론으로 서울 집값 전망을 하나하나 따져보려고 한다.

1. 역대 정권별 대책과 시장 분위기

과거 역대 정권별 부동산 대책과 주택매매시장 흐름을 보자. 대책 발표 후 바로 주택시장 분위기가 반전된 적은 없었다. 반전되기까지는 적어도 3년 이상의 시간이 소요되었다.

베이비붐 세대의 결혼과 취업, 올림픽 특수, 경제 성장으로 급등하는 집값을 잡기 위해 각종 규제와 1기 신도시 등 주택 200만 호 건설을 앞세운 노태우 정부 당시에도 집값이 안정되기까지 3년 정도의 시간이 걸렸다. 반면 IMF 경제 위기로 파탄 난 부동산 시장을 살리기 위해 양도세 특례 등 파격적인 규제 완화 대책을 발표한 김대중 정부 때도 경기가 살아나기까지 3년이 걸렸다. 노무현 정부는 누적된 주택가격 상승 에너지와 지나친 규제 대책 남발로 임기 동안에는 집값을 잡지 못했지만, 임기가 지난 후 극심한 침체의 후유증을 낳기도 하였다.

그렇다면 현재 부동산 시장은 언제쯤 규제의 효과가 나타날까? 박근혜 정부 막바지였던 2016년 11·3대책이 발표된 시점을 기준으로 하면 2019년 말 정도, 2017년 8·2 대책을 기준으로 하면 2020년 중반까지는 현재 분위기가 이어질 수 있다. 반대로 말하면 2020년 중반 이후에는 서울 주택 시장 분위기가 침체로 이어질 수도 있다는 말도 된다.

2. 입주 물량

입주 물량이 증가하면 아파트 가격은 약세가 된다고 하는데, 왜 서울 집값은 오르는 것일까? 전국 주택입주 물량은 40만 가구에 육박할 정도로 많고 2020년까지 그 물량이 다소 부담스러운 것도 사실이다. 하지만 서울의 입주 물량은 경기도나 지방과 비교하면 문제가 될 만한 상황은 아니다.

경기도는 2020년까지 입주 물량이 10만 가구 이상인 반면, 서울은 4만 가구 이하다. 특히, 서울은 신규택지가 부족한 관계로 신규 주택 공급 자체가 제한적이고 재건축, 재개발 등 정비사업을 통해서만 신규 주택 공급이 가능한데 자연히 기존 주택이 멸실되기 때문에 현재 서울의 입주 물량은 부족하지는 않지만, 경기도나 지방만큼 많다고 볼 수는 없다. 이런 서울의 제한적인 입주 물량은 분명 서울 아파트 선호도를 높이는 중요한 요인인 것은 분명하다.

3. PIR(소득 대비 부동산 가격 비율)

주택 가격의 적정성을 나타내는 지표인 소득 대비 부동산 가격 비율 PIR(Price to Income Ratio)도 살펴볼 필요가 있다. 2017년 9월 기준 서울의 중간 구간 PIR은 11.2로 11.2년 동안 소득을 모아야 중간가격의 집을 살 수 있다는 의미로 2018년 8월 현재는 12가 넘었을 것으로 예상된다.

2008년 12월 중간 구간 PIR은 11.9였고 2009년 9월에는 12.1로 최고치를 기록했다. 즉, 현재 서울 집값이 2009년 고점 시절까지 도달했다는 것을 알 수 있다. 참고로 서울 집값이 본격 상승하기 시작한 2014년 PIR은 8.8이었고 2016년 3월까지는 9.7로 10 이하였다.

4. 지방 주택 시장

지방 주택 시장도 눈여겨 볼만하다. 울산, 창원, 포항, 구미, 군산 등 지방 도시 부동산 시장 또한 내수 경기 침체로 동반 침체하고 있고, 부산의 경우 현재 조정대상지역을 해제해야 한다는 목소리가 나올 정도로 서울 부동산 시장과 반대 분위기다.

작년 2017년 초만 해도 부산 주택 시장 분위기는 과열을 염려할 정도의 뜨거운 분위기였는데, 지금은 상승세가 꺾였다. 서울과 부산은 엄연히 상황이 달라 단순 비교할 수는 없지만, 부산 주택 시장의 상승이 서울 주택 시장 상승보다 2~3년 정도 빠른 2010년 정도였음을 고려하면 현재 부산 주택 시장의 모습이 2~3년 후 서울 주택 시장의 모습이 될 수도 있을 것이다.

5. 과거 패턴 비교

부동산 시장은 과거에도 오르내리기를 반복해왔다. 과거의 패턴을 살펴보자. 굳이 길게 갈 것 없이 10여 년 전으로 돌아가 보자.

2006년까지 강남을 중심으로 한 ‘버블 세븐 지역(강남 3구, 목동, 분당, 평촌, 용인)’의 집값은 천정부지 올랐다. 2007년부터는 비강남 지역 소형 아파트 상승이 두드러졌으며, 한강 변 아파트 역시 강세를 보였다. 당시 서울 주택 시장 분위기는 지금보다 더 뜨거웠고 불안감을 느낀 실수요자들까지 뛰어들면서 집값은 계속 치솟았다.

하지만 2010년 이후 조정 양상을 보이더니 2012년에는 서울 아파트 시장은 끝났다는 말이 나올 정도로 폭락했다. 잠실 주공 5단지와 압구정 현대 아파트 30평형대가 10억 이하로 떨어졌으니 무슨 말이 더 필요하겠는가? 2013년 5년간 양도세 면제 특례 등 파격적인 대책이 나왔지만, 서울 주택 시장은 거래량이 조금씩 늘어날 뿐 큰 움직임은 없다가 2015년이 넘어서야 본격 상승궤도에 다시 올라섰다.

과거의 패턴을 보면 부동산 대책 이후 그 결과가 시장에서 효과를 나타내기까지는 3년 정도의 시간이 걸렸음을 알 수 있다.

지금도 10여 년 전과 비슷한 상승 패턴을 보인다. 2018년 초까지 강남을 비롯한 마포, 용산, 성수 등 핵심 지역 아파트 가격이 상승을 주도하다가 2018년 여름부터 은평, 관악, 노원 등 비핵심지역의 아파트 가격이 들썩이기 시작했다는 것에 주목하자.

6. 순환 흐름

최근 서울 주택 시장 흐름을 보면 기존에 핵심지역이 아니었던 곳의 상승과 실수요자들이 뒤늦게 뛰어드는 경향이 눈에 띈다. 그런 면에서 2007~2008년 분위기와 비슷한 점이 있다. 과거 사례를 보면 한 번 분위기를 타기 시작하면 대외적인 충격이 없는 한 단기간에 분위기가 반전될 가능성은 작았다. 현재 서울 집값 상승이 당장 끝물이라고 보기 어려운 이유다.

부동산 시장의 흐름을 다루는 ‘벌집 순환이론’이라는 것이 있다. 벌집 순환이론에 현재 상황을 대입해보자.

현재 서울 집값 상승 흐름은 거래량이 늘어나는 상황은 아니다. 거래량이 감소하고 가격은 올라가는 2번 국면의 막바지 상황이다. 그다음은 거래량 감소와 가격 보합의 3번 국면으로 이어질 것이고, 그다음에는 거래량 감소와 가격 하락이 동반하는 4번 국면이 기다리고 있다.

이처럼 거래량은 감소하는데 호가가 오르는 현상을 낙관적으로 볼 수만은 없다. 거래량이 감소한다는 것은 더 오를 것으로 기대하는 매도자들이 매물을 회수하면서 공급은 줄어드는 반면, 불안감을 느낀 실수요자들이 뒤늦게 추격매수를 하면서 발생하는 간헐적 거래가 시세를 올리고 있다는 것이다.

많이 올랐다가 더 오르기 힘들다는 불안감이 퍼지면 거둬들인 매물이 한꺼번에 나오면서 공급 물량은 늘어나는 반면, 더 떨어질 것으로 기대하는 수요자들은 대기모드로 들어가면서 현재와는 다른 매수자 우위 시장이 될 수도 있기 때문이다.

7. 수요자 성향

최근 서울 아파트를 거래하는 수요자를 보면 그동안 투자에 나서지 않다가 뒤늦게 투자에 뛰어드는 안전 성향인 분들이 많다. 이처럼 투자에 소극적이던 사람이 뒤늦게 추격매수에 뛰어들면 끝물일 가능성이 높다.

2015~2016년까지만 하더라도 확실히 공격적인 투자성향을 가진 다주택을 보유자가 많았고, 2017년에는 고가 아파트 투자에 뛰어든 분들도 제법 많았다. 반면, 현재는 무주택이거나 1주택 보유자가 많이 눈에 띈다.

한 번 달아오른 투자 심리는 금방 식지 않는다. 강남, 용산, 마포, 성수 등 핵심 지역 상승 후 은평, 관악, 노원 등으로 상승세가 퍼져나가면 경기, 인천 등으로 더 확산될 가능성이 있다. 실수요자는 아파트 가격이 내려가면 또 불안해서 결국 내 집 마련을 못하는 경향이 있다. 여유자금으로 장기 거주가 필요한 실수요자라면 무리하지 않는 범위 내에서 내 집 마련을 하는 것이 좋다.

하지만, 안정 성향의 투자자들이 나서는 점과 벌집 순환이론, 대책의 시차, 과거 패턴 등 상승의 끝이 가까워지고 있다는 여러 징후가 나타나고 있는 점을 고려하면 위험관리를 할 필요가 있을 것 같다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1