세제·대출 추가규제, 대출 거절당할 수 있다
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.
그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.
뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.
정부가 27일 서울 및 수도권의 투기지역·투기과열지구 확대를 시작으로 집값 잡기에 다시 박차를 가하기 시작했습니다. 하지만 지난해 8.2대책 때와 다른 점은 투기지역과 과열지구 등의 확대만으로는 무서운 기세로 오르는 집값을 잡기에는 역부족이며, 정부 역시 이를 잘 알고 있다는 것입니다. 이에 따라 정부는 집값 안정을 위해 공급 확대와 투기수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등을 추가로 내놓겠다고 밝혔는데요.
과연 추가로 나올 수 있는 금융대책은 무엇이고, 우리에게 어떤 영향을 미칠 지 알아보겠습니다.
먼저 뉴스를 살펴볼까요?
“10월부터 다주택자와 고소득자는
주택금융공사의 전세보증 상품을
이용할 수 없게 된다.
공사의 정책모기지 상품인 적격대출과
보금자리론 상품에서도
다주택자는 배제된다.
기존에 소득 요건을 두지 않아
전세대출이 갭투자 등 부동산 투기 요인이
되는 부작용이 발생함에 따라
고액 자산가의 이용을 제한하고
실수요자 위주로 상품을 재편하는 것이다.”
- 기사 내용 中 -
전세자금대출, 지금은 어떻길래?
현재 전세자금대출은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 무주택자를 대상으로 일정 소득요건 하에 가능한 상품과 주택 보유 여부, 소득 수준에 관계없이 대출받을 수 있는 상품인데요.
무주택자를 대상으로 한 상품 중 대표적인 것은 ‘버팀목 전세자금’입니다. 버팀목 전세자금은 연 이율 2.3~2.9%로 금리 면에서 가장 좋은 조건을 가지고 있지만, 요건이 만만치 않습니다. 부부합산 연소득 5,000만 원이라는 소득 제한이 있기 때문에 맞벌이 신혼 부부들은 이용하기 쉽지 않은 것이 현실이지요.
그래서 일반적으로 많은 사람들이 이용하고 있는 것이 주택 유무, 소득 수준에 관계없이 누구나 대출가능한 아래 3가지 상품입니다.
먼저, 한국주택금융공사에서 보증하는 ‘일반 전세자금 보증’ 상품입니다. 이 상품은 앞서 언급한 것처럼 소득이나 주택 보유 수를 따지지 않아 쉽게 대출이 가능한데요. 보증한도는 총 2억 원 이내에서 임차보증금의 80%와 소득의 3~4.5배 금액에서 부채의 1/5을 뺀 금액 중 적은 금액으로 결정합니다.
다음은, 주택도시보증공사의 ‘전세금안심대출보증’입니다. 신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협, KEB하나은행, 부산은행 등 6개 금융기관에서 취급하고 있고요. 전세보증금 기준 수도권 5억 원 이하, 그 외 지역은 4억 원 이하인 경우 전세금의 80%까지 대출 가능합니다. 즉, 수도권에서는 전세가 5억 원인 주택을 전세 계약 시, 4억 원까지 대출받을 수 있겠죠.
*도시보증보험 상품은 2018년 9월 3일부터 개인신용등급에 따라 대출한도 다르게 적용
마지막은 서울보증보험 전세대출 상품입니다. 앞선 상품이 공공기관에서 보증하는 상품이었다면 서울보증보험 상품은 민간에서 보증하는 상품입니다. 이 상품은 타 상품들 대비 가장 많은 금액을 대출받고자 할 때 이점이 있습니다. 전세보증금에 상관없이 80%, 대출금 기준으로 최대 5억까지 대출이 가능하기 때문인데요. 전세금 기준으로는 6억 2,500만 원까지 대출이 가능합니다.
전세보증 상품, 이제 다주택자∙고소득자 OUT!
그러나 이르면 9월 말, 늦어도 10월 초부터는 주택 보유 수, 소득 기준에 따라 주택금융공사의 전세보증 상품 이용이 제한됩니다. 주택금융공사의 ‘일반 전세자금 보증’ 상품에 대한 대출 자격이 강화될 예정이기 때문인데요. 이는 전세대출을 이용한 다주택자의 갭투자나 고소득자의 허위계약 등이 집값 폭등의 원인 가운데 하나라는 지적에 따른 것입니다.
강화된 자격 요건에 따르면 1주택자, 다주택자는 부부합산 연소득 7,000만 원 이하로 이용대상이 규정됩니다. 단, 무주택자는 소득기준이 적용되지 않으며, 신혼 맞벌이 부부는 8,500만 원, 1자녀 가구는 8,000만 원, 2자녀는 9,000만 원, 3자녀는 1억 원으로 기준을 완화해 적용되고요. 이렇게 되면 주택을 보유한 경우에는 서울보증보험과 도시보증보험에서 제공하는 상품만을 이용할 수 있습니다.
당초 부부합산 연 소득 7,000만 원 이상인 가구에 대해 전세자금 대출을 제한하겠다고 밝힌 후 하루 만에 정부는 이 내용을 번복했는데요. 정책이 하루 만에 무산되고, 정부와 은행권이 혼선을 이어가는 모습을 보이면서 실수요자들은 혼란스럽다는 반응입니다. 전세대출 악용 사례가 계속 발견된다면, 정부가 다시 자격요건 제한을 할 수 있다고 하니 계속 지켜봐야 할 것 같습니다.
이 외에도 부동산으로 몰리는 자금을 잡기 위한 움직임도 있습니다. 대출을 받아 부동산 투기를 하는 것을 원천 차단하겠다는 목적에서 인데요. 이를 위해 오는 10월 총부채원리상환비율(DSR)이 본격적으로 도입됩니다.
어떤 내용인지 기사를 살펴볼까요?
“10월부터는 은행 대출에
총부채원리금상환비율(DSR)이
본격 도입된다.
금융당국은 내달 중
‘고(高) DSR’ 기준을 정하고
신규 가계대출 취급액에서
고 DSR 대출이 차지하는 비중도 규제한다.”
- 기사 내용 中 -
DSR 도입되면 대출 거절당할 수도 있다?
DSR이란, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것인데요. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출합니다. 예를 들어보겠습니다. 연소득이 5,000만 원인 사람이 모든 종류의 부채 원리금으로 연간 2,500만 원을 갚아야 한다면 DSR은 50%입니다. 연간 갚아야 할 원리금이 5,000만 원이라면 DSR은 100%가 되겠지요? 시중은행들은 현재 DSR 80%~100% 정도를 고(高)DSR로 삼고, 그 이상은 건전성에 문제가 있다고 판단하고 있습니다. 소득 대비 갚아야할 원리금이 비율이 높으니 당연한 이야기입니다.
정부에서는 가계 부채의 총량과 건전성을 관리하기 위해, 고(高)DSR 기준을 정하고 신규 가계 대출 취급액에서 고(高)DSR이 차지하는 비율을 규제하겠다고 밝혔습니다.
만약 고(高)DSR 기준을 70%, 고(高)DSR 비중을 10%로 정하면 DSR이 70%가 넘는 대출 총액이 신규 가계 대출의 10%를 넘을 수 없게 됩니다. 결과적으로 시중은행에서는 고(高)DSR에 해당하는 사람들에게 해줄 수 있는 신규대출의 비율(%)이 정해져 있기 때문에, 소득 대비 빚이 많은 사람의 경우 대출을 거절당할 가능성이 높아지는 것입니다.
당장 10월부터 다주택자와 고소득자가 받을 수 없는 주택금융공사의 전세자금보증 한도는 최대 2억 원입니다. 전세대출을 발판으로 부동산 투자를 하려고 했던 경우에는 그만큼 자금 조달 여력이 감소하겠죠. 따라서 청약이나 주택 매매를 계획하고 있다면 사전에 금융기관을 통해 대출한도를 미리 확인하고, 대출 규모를 줄임으로써 DSR관리를 하는 것이 좋습니다. 무주택자 역시 대출에 대한 규제가 강화되고 있는 만큼 차후 대출금액을 추정해 규모 있는 투자를 해야 내집마련의 기회를 잡을 수 있을 것입니다.
글. 아임해피
블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'
http://blog.naver.com/iammentor
카페 '똑똑한 부동산 투자'
http://cafe.naver.com/iamhappyschool
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자
