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20년 넘은 신도시 아파트, 왜 계속 오를까?

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #46. 수도권 부동산 시장 분위기가 다시 꿈틀대고 있다.

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김인만 소장의
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(편집자 주)

신도시 아파트 가격은 왜 자꾸 오를까?

출처직방

서울 수도권 부동산 시장 분위기가 꺾이지 않고 오히려 다시 꿈틀대고 있다. 2기 신도시 새 아파트인 위례신도시뿐만 아니라 입주한 지 25년이 넘은 1기 신도시인 분당신도시 아파트 가격도 강세다.


서울은 개발이 가능한 땅이 없는데 수요는 넘치니까 그렇다 해도 개발할 땅도 많고 입주 물량도 많은 경기도 신도시 아파트 가격은 왜 자꾸 오르는 것일까? 지역마다 차이는 있지만, 수도권 내 신도시는 분명 투자 수요층의 관심 대상인 것은 분명하다.

신도시는 어떻게 만들어졌나?

대한민국에서 신도시 개발은 아파트 가치 상승을 보장하는 보증수표이자 미래가치를 담보하는 대표적인 호재다. 분당과 일산으로 대표되는 1기 신도시와 판교, 위례 등으로 대표되는 2기 신도시를 떠올려보면 공감할 것이다. 하지만 서울 근교 최초의 신도시 개발인 1기 신도시의 목적 중 하나가 부동산 투기 억제였다는 것은 조금 아이러니하다.

직방에서 본 일산 일대 아파트 단지들

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1기 신도시가 조성되던 1990년대 초반 당시, 급격한 경제 성장과 88올림픽 특수, 베이비붐 세대의 취업, 결혼 등으로 수요가 급증하면서 부동산 투기 열풍이 전국을 휩쓸었다.


노태우 정부는 투기 수요 억제를 위한 부동산 규제 정책을 펼치는 한편, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 1기 신도시를 개발해 아파트 공급 확대 정책을 병행했다. 정책이 성공적이었던 것일까? 1993년부터 IMF 위기 전까지 아파트 시장은 안정적인 흐름을 유지했다.


그렇다면 투기 열풍을 잠재우고 아파트 시장 안정화에 기여했던 신도시 개발이 어떻게 미래가치를 담보하는 호재가 되는 걸까? 1기 신도시는 한꺼번에 30만 호 정도의 공급 물량이 수도권에 쏟아진 특이한 사례다. 쏟아진 공급 물량으로 수도권 부동산 시장이 꽤 장기간 안정된 것은 사실이지만, 그렇다고 해서 신도시의 가치가 하락한 것은 아니다. 부실공사 논란 등 우여곡절은 있었지만 1기 신도시 정책은 성공적이었다.

신도시, 얼마나 올랐길래?

1기 신도시의 분양 가격은 3.3㎡당 300만 원대였다. 입주 후 25년이 지난 현재, 지역에 따라 차이는 있지만 4배에서 크게는 8배까지 올랐다. 판교, 위례, 광교, 동탄, 김포 한강 등 2기 신도시도 마찬가지다. 입주 후 5~10여 년이 지난 지금, 분양가와 비교해 2~3배 정도 상승했다.

직방에서 본 분당구 일대 지난 1년간 아파트 시세 변동률

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신도시의 가치가 인플레이션보다 가파르게 오른 것은 사실이다. 특이한 경우를 제외하고, 신도시나 택지지구에 투자해서 손해 본 경우는 별로 없다. 필자는 부동산 시장 분위기가 좋지 않아서 불안해도, 만약 신도시 시범단지 청약 물량이 나오면 도전해 볼 것을 추천한다.


지금은 날아다니는 위례신도시도 미분양이 발생했고, 지금은 2배 이상 상승한 광교나 동탄2신도시 시범단지도 2013~14년에는 미분양이 있었다. 분양 초기에는 신도시 내 입지 좋은 아파트도 수백만 원에서 수천만 원 수준의 프리미엄만으로 쉽게 잡을 수 있었다.

직방에서 본 이의동(광교신도시) 평당가 높은 아파트 단지 목록

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신도시 아파트, 오르는 이유는?

신규 신도시 개발은 어떻게 황금알을 낳는 거위가 될 수 있었던 것일까? 개발의 과정을 생각해보면 자연스러운 흐름이다. 성공적으로 정착한 신도시를 전제로 생각해보자. 개발로 인해 인구가 유입되고 주택 수요가 늘어난다. 상권이 갖춰지면서 생활 인프라가 개선된다. 이 과정에서 지가와 아파트 가격이 오르게 된다.


조금 더 구체적으로, 인구가 많아야 수천 명 정도밖에 되지 않았던 허허벌판에 거주 인구 4만 세대 정도의 신도시가 개발되었다고 가정해보자. 4만 세대면 대략 1세대당 3~4명 정도로 12~16만 명이 사는 도시가 된 것이다. 수천 명이 살던 지역이 10만 명 이상의 도시가 되었다면, 땅값과 아파트 가격이 상승하는 것은 당연한 일 아닐까? 더구나 새 아파트에 대한 수요가 늘고 있는 것 또한, 최근 부동산 시장의 트렌드다.

직방에서 본 2기 신도시인 한강신도시가 조성된 김포 주변 최근 2년간 인구 흐름. 주변지역에서 많은 세대가 유입되고 있다.

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물론 입주 시점에서의 부동산 시장 분위기 등 변수는 있다. 당장 가치 상승이 기대에 미치지 못할 수도 있다. 하지만 시간이 지나면 최소한 물가상승률 이상 상승한다. 신도시 분양에 관심을 두고 있다면, 분양 가격이 저렴하고 통상적으로 가장 좋은 입지에 건설되는 시범 단지를 선점하는 것이 유리하다.

대규모 공급에 주목하라

하지만 당장은 발표된 대규모 신도시 개발 계획이 없다. 2014년 9월 1일 부동산종합대책에 따라 대규모 개발을 억제하고 과도한 주택 공급을 막을 목적으로 신도시 개발을 중단했다. 하지만 문재인 정부의 주거복지로드맵을 보면 신혼희망타운 등 미니 신도시급이나 수천 세대 수준의 공급 물량은 예정되어 있다. 물론 시장 상황에 따라서 추가 신도시 개발계획이 발표될 가능성도 있다.


노무현 정부 시절에도 부동산 시장 과열을 잡기 위하여 규제 강화카드뿐만 아니라 공급 확대를 위한 2기 신도시 개발 계획을 발표했기 때문이다. 입지와 규모, 분양가가 타당하고 청약자격이 된다면 꼭 투자 목적이 아니더라도 당연히 청약에 도전해보는 것이 좋다.

신혼희망타운 대상 단지 현황

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기존 신도시 아파트는 어떨까?

입주한 지 이미 25년이 지난 1기 신도시 아파트는 왜 가격이 오르는 것일까? 1기 신도시 아파트가 노후화된 것은 사실이지만, 그만큼 현재가치가 뛰어나기 때문이다. 새 아파트만 가격이 오르는 것은 아니다.


단지가 오래되었다는 것만 아니면 입지, 규모, 교통, 학군, 편의시설 등 생활 인프라 측면에서 서울을 제외한 수도권에서 1기 신도시를 능가하는 지역은 과천 정도밖에 없을 것이다.


그리고 재건축은 어렵겠지만 리모델링은 가능하다. 실제로 리모델링 추진을 하는 단지도 있고 리모델링 사업에 대한 기대감도 있어서 1기 신도시 기존 아파트들 가격이 작년부터 다시 오르는 추세다.

리모델링 사업이 가장 빠르게 진행되고 있는 분당구 ‘한솔5단지주공’ 직방 거주민 리뷰. 증축 소식(리모델링)에 대한 기대감을 엿볼 수 있다.

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분당이 최근 많이 올랐고 지금도 강한 흐름을 보이는데 조금 더 냉정하게 보면 분당은 서울 다른 지역보다 2~3년 정도 늦게 작년 2017년부터 상승하기 시작했기 때문에 조금 더 강세가 이어질 가능성이 있다. 이렇게 어느 정도 상승을 하면 또 안정기가 찾아올 것이다. 분당뿐만 아니라 다른 신도시 지역들도 마찬가지다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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