직방

내 집 마련 상담을 하다 보면 자주 듣는 말이 있다. 특히 결혼 5년 차 이상인 분들이 자주 하는 말이다.

“신혼 때 전세 살지 말고 내 집 마련할 걸 그랬어요.”

그때 좀 힘들더라도 내 집 마련했으면 지금처럼 고생 안 할 텐데 왜 전세를 선택했는지 후회된다는 이야기다. 더구나 지난 몇 년간 서울 아파트 가격이 천정부지로 뛰었기 때문에 더욱 공감하는 분들이 많을 것이다.

보통 두 가지 경우다. 신혼 때 전세를 살면 안 된다고 이야기해주는 사람이 없었고, 간혹 그런 말을 해주는 사람이 있어도 들으려 하지 않았다. 집을 사지 않아 후회하고 있는 분은 당시 주변에 이렇게 말하는 무주택자 친구들이 있었을 것이다.

“대출도 받아야 하고, 세금도 내야 하는데 굳이 집을 사야 해?”

“집값이 만약에 내려가면 그때 후회하지 않을까?”

친구들과 이런 이야기를 나누며 다들 전세에 사니까 우선 나도 신혼 때는 전세 살아보고, 나중에 천천히 결정하려고 했다는 경우가 많다. 그 결과는 어떤가? 집값 상승이 내 연봉 상승률보다 높고, 돈을 저축해서 모으고 나면 집값은 또 하염없이 올라있다. 전세자금대출을 이용해 2년마다 전세금을 올려주는데, 전세자금대출은 결국 은행에 월세를 내는 것과 마찬가지다.

필자는 직접 찾아다니며 내 집 마련 '공부'를 해야 한다고 말한다. 초등학교 때부터 귀가 닳도록 들었던 생활 3대 기본요소인 ‘의식주’. 이 기본요소 중 현대 사회에서 가장 중요한데도 아무도 이야기하지 않는 주거 안정의 기본인 내 집 마련. 누구나 원하지만, 그 과정은 절대 쉽지 않고, 오랜 시간이 걸리는 꿈같은 이야기가 되어버린 요즘이다.

최근 부동산에 관심을 가진 분들은 잘 모르겠지만, 사실 서울을 비롯한 수도권은 금융위기 이후 2008년부터 2013년까지 약 5년여간 엄청난 집값 폭락을 겪었다. 그 때문에 몇 년 전만 하더라도 집은 넘치고 집값은 앞으로 계속 하락할 것이라는 폭락설이 수도권에서 정설이었다.

이제 집으로 돈 버는 시대는 끝났다는 말이 매일 뉴스에 나왔고, ‘하우스푸어’라는 말이 유행처럼 번졌다. 하락이 5년간 계속되니 건설사는 수익이 않나 신규 아파트 공급을 중단하고, 심지어 부도가 나는 건설사도 많았다.

그 시기를 겪은 필자로서는 최근 서울 부동산 시장을 보면 격세지감을 느낀다. 산이 높으면 골이 깊다고 했던가. 하락이 길어지니 상승 또한 가파르게 지속되고 있다. 이제는 오히려 수도권에서 가격이 오르지 않은 부동산을 찾기가 쉽지 않다.

부동산 시장은 단기적으로 상승과 하락을 반복한다. 하지만 거시적으로 보면 점진적으로 우상향하는 것이 부동산 시장의 속성이다. 필자가 수도권 주요 지역의 기준이라고 말하는 서울 외곽순환고속도로 안쪽 역세권에 있는 대단지 중소형 아파트 중에 지난 10년 전보다 가격이 하락한 아파트가 과연 있을까? 찾아보기 힘들다.

전세 사는 분에게 전셋집을 구한 이유를 물어보면 다음과 같이 답한다.

첫 번째, 전셋집을 구하는 이유는 우선 가진 돈이 부족하기 때문이라고 한다. 반은 맞고 반은 틀린 이야기다. 요즘은 전세가율이 높아서 집주인보다 전세 세입자 돈이 더 많은 경우가 흔하다. 전세자금대출 없이 전세금 전체를 가지고 있는 세입자인 경우, 전세가율이 50% 이상이라면, 그 집에 대해서 집주인보다 더 많은 돈을 내는 것이다. 현재 평균 전세가율은 서울이 약 58%, 경기도는 약 72%다.

두 번째, 집값이 앞으로 하락할 거라 생각하는 분이 전세를 구한다. 현재 집값이 너무 높아서 나중에 집값이 하락하면 그때 집을 싸게 사려고 기다린다는 것이다. 물론 미래는 아무도 모른다. 수도권 부동산 시장이 다시 하락 국면을 맞이해 무주택자의 집값 부담이 줄어든다면 좋겠지만, 아이러니하게도 시장은 대중의 생각과는 반대인 경우가 많다. 부동산 속담 중에 유명한 말이 있다.

‘모두가 기다리는 조정장은 오지 않는다.’

세 번째, 집값이 너무 비싸서 못 산다고 말한다. 집은 필수품이다. 옷이 비싸다고 벗고 다닐 수 없듯, 집값이 비싸도 노숙을 할 수는 없는 노릇이다. 결국에는 사거나 임대를 해야 한다. 임대 역시 공짜가 아니다. 임대하는 사람도 수익이 나야 한다.

가격이 비싸다는 의미는 곧 공급이 부족하다는 이야기다. 근본적인 공급 문제가 해결되는지 신문을 읽고, 뉴스를 보면서 자신의 포지션을 결정해야 한다. 참고로 서울, 수도권 주요 지역은 공급이 여전히 부족하고, 수요는 계속 몰리고 있다. 이런 팩트는 재미없고 아픈 사실을 말해주는 것이라 잘 다루지 않는다.

내 집 마련을 통해 평등해질 기회를 가질 수 있다. 신혼 때부터 차근차근 단계를 밟아 작은 평수에서 큰 평수로 갈아탈 계획을 세워야 한다. 집을 옮길 때마다 자산은 점차 늘어난다. 집값이 설령 하락하더라도 자산 자체의 상승은 막지 못한다. 집값이 하락하면 자산이 조금 상승할 것이고, 집값이 상승하면 자산이 많이 상승한다. 자신의 피땀으로 일군 자산을 가족이 편안하게 머물 수 있는 집에 투자해 놓으면, 내 집 마련은 곧 주거 안정성 확보이자 좋은 투자 방법임을 깨닫게 될 것이다.

자본주의는 인플레이션을 먹고 자란다. 모든 물가, 인건비가 상승하는 상황에서는 실물자산 확보가 중요하다. 실제로 살 내 집 한 채는 무조건 마련해서 현금 가치 하락의 헤지(hedge) 수단으로 활용해야 한다. 집을 살 때 대출을 받으면 대출 이자를 걱정하는 분이 있는데, 결국 이자는 그만큼 대출 금액에서 인플레이션으로 상쇄된다.

대출 없이 단지 돈을 모으기만 해서는 집을 사기 어렵다. 인플레이션과 경제 전반에 대한 이해가 필요하다. 현금으로만 집을 사는 사람은 거의 없다. 집을 사야 비로소 돈이 모이는 것이다. 반대로 생각해야 한다. 돈이 부족하니 집을 사는 것이다. 돈이 넉넉한 사람은 집을 살 필요가 없다. 호텔에서 살아도 되고, 펜트하우스에 살며 월 몇백만 원짜리 월세를 내면 된다.

문제는 대부분 사람이 반대로 생각한다는 것이다. 내 집 한 채 마련하는 것은 진리라고 이야기해드리고 싶다. 집값은 오를 수도, 내릴 수도 있다. 하지만 집값이 오르든 내리든 집의 본질적인 목적인 주거 안정에는 아무런 영향이 없다.

자본주의 사회에 살고 있으면서, 경제 원리나 부동산 시장을 이해하려는 노력 없이 집값이 폭락하거나 폭등한다는 뉴스 기사를 접하며 한탄만 하고 있지는 않은가? 결국 이 사회에서 혜택을 누리기 위해서는 사회의 원리를 지혜롭게 이용해야 한다. 지혜를 발휘해 우리 가족이 안전하게 살아갈 집을 구하는 일보다 더 급하고 소중한 일이 있을까? 급하고 소중한 일은 먼저 실천하자.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

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쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

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