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멈출 줄 모르는 토지 가격 상승, 그 이유는?

서울 사람들의 '원정투자'가 늘었다는데... 직방 빅데이터랩의 분석입니다.

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-직방 빅데이터 랩-
  • 서울 거주자의 토지 원정투자 비율 3년이상 상승세
  • 전국 12개 광역지자체, 전년보다 서울거주자 토지거래 비율 증가

서울 거주자의 토지 원정투자 비율이 계속 늘어나고 있다.

출처직방
멈출 줄 모르는 토지 가격 상승

올해 상반기 누적변동률 0.12%로 보합세를 보이는 전국 아파트 매매가격과 달리 토지가격 상승은 멈출 줄 모르고 있다. 올해 6월 기준 전국 지가변동률은 2.05%로 벌써 지난해 지가 변동률 3.88%의 절반을 넘어서는 상승세를 보였다.


전국 토지가격의 고공행진 이면에는 풍부한 거래량과 서울거주자의 원정거래가 한 몫하고 있는 것으로 분석된다.


직방 빅데이터랩이 순수토지 월평균 거래량과 서울거주자의 원정거래 비율을 분석한 결과, 서울거주자의 외지 거래 비율이 2015년이후 갈수록 커지고 있다. 2018년 6월 기준 전국 순수토지 월평균 거래량 중 서울거주자의 비율은 10.4%로 2015년 9.54%보다 0.86%p 증가했다.

전국 지가변동률과 아파트 매매가 변동률 (단위: %)

주) 2018년은 6월까지 누적 변동률임

출처한국감정원
대전, 세종 거래 필지 증가

실제 올해 6월까지 순수토지 월평균 거래량은 9만4,400필지로 지난해(9만6,726필지)와 비슷한 수준이며, 2015년부터 2018년 6월까지 월평균 9만 필지이상 꾸준히 거래되고 있다. 특히, 대전(‘17년 578 → ’18년 6월 717)과 세종(‘17년 876 → ’18년 6월 1,138) 등 특정지역은 전년보다 거래 필지가 눈에 띄게 증가했다.

지역별 순수토지 월평균 거래량 추이 (단위: 필지수)

주) 순수토지 거래: 토지만 거래된 내역임
주) 2018년은 6월까지 누적 거래량임

출처한국감정원
서울 거주자의 '원정투자' 증가

서울 거주자의 외지 토지 원정투자 비율도 갈수록 커지고 있다. 2018년 6월 기준 전국 순수토지 월평균 거래량 중 서울거주자의 비율은 10.4%로 2017년 10.17% 대비 0.23%p 증가했다. 2015년 9.54%를 기록한 이후 매해 서울 거주자 거래비율이 증가하는 모습이다.


서울을 제외한 15개 광역자치단체 중 인천·경기·충남을 제외한 12개 광역자치단체가 전년보다 서울 거주자의 순수토지 거래 비중이 증가했다.


서울 거주자의 순수토지 월평균 거래비중 증가는 주택시장 침체가 장기화되고 있는 지방에서도 현저하다.


최근 정부의 부동산 수요억제책 완화 및 조정지역 규제해제 요구가 커지고 있는 부산은 2015년 2.12%에서 2018년 6월 5.19%로 2배 이상 서울거주자의 토지 원정거래가 증가했다.


이는 전국에서 주택 미분양 재고가 가장 많은 경남(‘18년 6월 1만4,896세대)도 마찬가지다. 2016년 2.52%였던 경남의 순수토지 서울거주자 월평균 거래비율은 올해 들어 3.29%로 원정거래비율이 확대됐다.


한편 올해 서울 거주자의 외지 토지 원정거래가 가장 많은 지역은 경기도다. 2018년 6월 기준 20.83%로 10필지 중 2필지는 서울에 거주하는 외지인이 거래한 셈이다. 이어 강원(15.94%)과 인천(15.35%), 세종(11.34%), 대전(10.37%)이 뒤를 잇고 있다.

원정투자 증가... 이유는?

토지는 주택·상가 등 건축물의 토대가 되는 원재료 역할을 하고 있다. 대출·세금·청약 등 정부 수요억제책의 집중포화와 입주물량 증가 등 공급과잉 우려를 빚고 있는 주택시장과 달리 토지는 거래량도 탄탄하고 서울의 외지인 수요가 꺼지지 않는 등 온기가 여전하다.


풍부한 유동자금과 대북경협 호재, 도시재생 뉴딜, 택지개발로 인한 토지보상금 유입 등 지역의 개별호재에 민감한 원정투자가 아직 유효한 것으로 분석된다.

지역별 순수토지 서울거주자 월평균 거래비율 추이 (단위: %)

주) 순수토지 거래: 토지만 거래된 내역임
주) 2018년은 6월까지 누적 거래량임

출처한국감정원

글. 직방 빅데이터랩



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