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부동산 비수기임에도 마치 뜨거운 폭염처럼 서울 집값은 요동치고 있다. 작년 6월부터 부동산 규제 정책을 쏟아내고 있지만, 집값은 잡힐 기미가 보이지 않는다.

정부는 추가 규제정책을 고심하고 있을 것이다. 더 나올 수 있는 정책이 있을까? 어떤 정책이 더 나올 것이며, 그것이 집값에 미치는 영향은 어느 정도일까? 이런 상황에서 실수요자는 집을 사야 할까, 좀 더 기다려야 할까?

차갑게 얼어 붙어있던 수도권 시장은 2014년부터 조심스레 반등하기 시작했다. 정국이 혼란스러웠던 2017년에 잠시 주춤하는 모습을 보였지만, 문재인 정부의 출범과 함께 부동산 시장은 다시금 과열되었다.

처음으로 발표된 정책은 6·19 대책이었다. 골자는 대출 규제였다. 조정대상지역을 추가 지정하고 해당지역의 LTV를 70%에서 60%로, DTI를 60%에서 50%로 하향한 것이다.

시장의 반응은 미지근했다. 한편에서는 예전 참여정부 시절 효과를 발휘하지 못한 정책을 되풀이하진 않겠구나 하는 안도감을 비추기도 했다.

그러다 8월 2일, 드디어 초강력 규제 정책이 발표되었다. 이 부동산 대책은 문재인 정부가 어떤 시각으로 부동산시장을 바라보고 있으며, 향후 어떤 식으로 부동산 정책을 풀어 낼 것인지를 그대로 표현한 본격적인 부동산 대책이었다.

8·2 부동산 대책은 구성이 방대하고 촘촘하다. 주요 내용을 딱 두 가지로 요약한다면, 대출 추가 규제와 양도세 중과라 할 수 있다. 쉽게 설명하자면, ‘고작 몇 천 만원 들고 아파트 투기하고 있는 사람들 이제 그만하고 빨리 팔아라.’라는 시그널을 준 것이다.

반대로 얘기하자면, “이제 집값이 더 오를 건데 투기하는 사람들은 이제 그만 사고, 집이 3개 이상이라면 빨리 파는 게 좋을 것이며(안 그러면 세금을 많이 내야 하니까), 이 기간에 집값은 안정이 될 테니 집 없는 사람들은 빨리 사세요.”라는 시그널을 준 것이기도 하다.

이런 이유로 필자는 작년 8·2 부동산 대책 이후 SNS와 각종 칼럼에서 실수요자들은 이때가 집을 사기 가장 좋은 타이밍이라고 수차례 강조했다.

그리고 8·2 부동산 대책 이후 다행히 수도권 집값은 정부의 의도대로 일시적으로 안정되는 듯 했다. 하지만 그해 겨울부터 다시금 집값이 요동치기 시작했고, 비수기인 2018년 4월로 접어들면서 다시 안정되는가 싶었지만, 가을 성수기가 되기도 전 또다시 서울이 요동치고 있다.

그 가운데 정부는 8·2 부동산 대책 이후에도 집값 안정을 위한 다양한 정책을 쏟아부었다. 주요 내용으로는 2017년 10월 24일, 분양권 중도금대출한도를 더 축소하고 DTI를 구체적으로 강화하는 방안을 발표하였으며, 같은 해 12월 13일, 다주택자들의 임대사업자등록을 유도하는 당근책도 제시하였고, 2018년 2월 22일 재건축 안전진단을 강화하는 법안도 시행했다. 그리고 최근에는 종합부동산세를 인상하는 방안도 발표했다.

하지만 문제는 이렇게 거의 모든 정책을 동원했는데도 여전히 서울 집값은 잡히고 있지 않다는 것이다.

서울 집값 안정을 위해 추가로 나올 수 있는 정책에는 무엇이 있을까?

첫 번째가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 추가 지정이다. 하지만 투기지역으로 승격(?)된다 해도 다른 주택담보대출이 있는 상황에서의 대출 제한 등의 규제가 추가될 뿐이어서 큰 실효성은 없을 것이다. 그 외 투기과열지구, 조정대상지역으로 새롭게 지정된다 해도 지금껏 보여왔던 행보처럼 지정 자체가 가격 상승을 억제하긴 힘들어 보인다.

두 번째가 임대주택 등록 의무화 내지 임차인 계약갱신청구권이 있다. 이는 전세 가격을 안정시킬 수 있는 정책이다. 하지만 현재 서울의 전세 시장은 매매에 비해 이미 안정된 상황이다. 굳이 이와 같은 정책을 추진할 명분도 이유도 없다. 게다가 임대주택 등록 의무화를 강행할 경우 오히려 시장에 매물이 더 줄어들어 시세 급등에 기름을 붓는 격이 될 수도 있다.

마지막 세 번째가 재건축을 더 규제하는 방안이다. 재건축 연한을 더 늘리는 것이다. 하지만 이것이 과연 바람직한 정책일지는 심각하게 고민해 볼 필요가 있다. 왜냐면 현재 서울 집값 상승의 중심엔 재건축과 신규 아파트 선호현상이 있는데, 재건축도 결국은 신규 아파트에 대한 수요와 유사하다.

서울은 새 아파트를 갈망한다. 하지만 서울엔 더 아파트를 지을만한 택지가 없다. 결국 재개발, 재건축이 새 아파트를 공급할 수 있는 유일한 방법이다. 그리고 가격상승의 주된 원인 중 하나가 바로 공급 부족이란 것은 누구나 알고 있는 사실이다.

그런데 지금 상황에서 재건축을 더 규제한다면 당연히 공급이 더 제한될 것이고, 그럴 경우 오히려 기존 새 아파트가 더 오를 가능성이 커진다. 그리고 언젠가는 재건축을 해야 하는 현실에서 이런 규제가 나중에 더 큰 폭등을 일으킬 수도 있다.

지금과 가장 비슷했던 과거 아파트 시장은 참여정부 시절이었고, 그때의 부동산 정책 또한 지금과 매우 유사했다. 더 정확히 말하자면, 현재의 부동산 정책은 과거 참여정부의 정책을 더 정교하게 다듬어서 내놓은 정책이다.

앞으로의 방향을 예측하기 위해선 과거의 모습을 점검해볼 필요가 있다. 먼저 아래 그래프를 살펴보자.

역사적으로 가장 강력했던 2003년 10·29 대책 이후 서울 아파트는 1년 남짓 하락했었다. 하지만 그 이후 다시 폭등했다. 물론 10·29 대책 이후에도 계속해서 추가 대책을 발표했지만, 위 그래프에서 볼 수 있듯이 집값 상승을 억제하진 못했다. 오히려 일정 기간 눌려있던 탓이었는지 이후엔 더 큰 폭으로 상승했다.

그러다 2007년 1·11 대책이 발표되고 2년 가까이 되어서야 드디어 집값이 하락하기 시작한다. 하지만 사실 이 현상은 부동산 정책 때문이라기보다 시장의 원리라 보는 것이 맞을듯하다. 즉, 너무 많이 올라 조정을 받을 시기가 되었기에 하락을 시작했다는 의미다.

1·11 대책의 주요 내용은 분양원가 공개, 청약 가점제 시행, 분양권 전매제한기간 연장, 투기지역의 주택담보대출 1건으로 제한 등인데 사실 이 제도들은 대부분 지금도 시행 중이다. 그럼에도 집값 상승을 막지 못하고 있기 때문이다.

결국 집값은 정책으로 통제하기에 한계가 있다. 가격은 시장의 거대하고 원초적인 시스템에 의해 결정되는 것이기 때문이다.

이렇게 정밀한 정책을 펼쳤음에도 집값 상승을 잡지 못하는 것에 대해 일각에서는 실패한 부동산 정책이라 이야기한다. 하지만 위에서 언급했듯이 정책으로는 부동산 가격을 인위적으로 통제하는 데 한계가 있다. 즉, 어떤 정부에서 무슨 짓을 해도 원래 시장이 가야 할 방향을 바꿀 수는 없다는 것이다.

그런 측면에서 단순히 집값을 잡지 못했다고 해서 과거와 지금 정부의 부동산 정책이 실패했다고 평하기엔 무리가 있을 것 같다. 하지만 정말 좋은 부동산 정책은 가격이 오르고 내리는 기울기를 최대한 완만하게 조절해 주는 역할을 해 주는 것이라 생각한다. 그렇게 보면 현재의 부동산 정책이 잘하고 있는 것이라 보기도 어렵다.

어쨌든 우리가 가장 궁금한 것은 앞으로 서울 아파트값이 얼마나 더 오를 것 인지다. 여기에 대해서는 그 누구도 장담할 순 없다. 하지만 확실한 것은 큰 흐름으로 봤을 때 아직 서울은 하락할 시기가 아니라는 것이다. 서울의 부족한 입주 물량을 시작으로 미분양 추이와 청약시장의 분위기, 전세가율, 물가상승 대비 주택가격 수준, 매수매도 심리 등의 여러 지표도 상승의 시그널을 보내고 있다. 따라서 어떤 정책이 나와도 이런 흐름은 변하기 힘들 것이다.

상승 폭은 얼마나 될까? 강남권은 이미 2/3지점 이상을 지나온 듯하다. 하지만 서울 중에 아직 덜 오른 지역도 적지 않다. 만약 실수요자라면 근거가 미약한 폭락론을 무조건 믿기에 앞서 냉정하게 현재의 시장 분위기를 파악해봐야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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/ 다꿈스쿨 멘토

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