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정권마다 서민주거안정을 위해 대규모 공공주택 공급 계획을 발표한다. 문재인 정부 역시 주거복지로드맵을 통해 공공주택을 공급할 계획인데, 특히 최대 88만 쌍 신혼부부와 75만 가구 청년에게 맞춤형 지원을 할 계획이라고 한다. 주거복지로드맵에는 공공분양과 금융지원 등 다양한 프로그램이 있지만, 핵심은 임대주택이다.

임대주택에 대한 부정적인 이미지가 있는 것은 분명한 사실이지만, 예전과 달리 임대주택에 대한 인식이 점점 개선되고 있다. 부동산 투기로 인한 사회적 부작용을 최소화하고 미래 사회 주역이 될 젊은 층의 주거안정을 위해서 임대주택의 확대 공급은 정권이 바뀌더라도 반드시 추진해야 할 국가 프로젝트다.

필자는 임대아파트가 아주 많이 공급되어 임대아파트에 거주하는 친구들이 많아지고 집을 소유하는 것이 부담스러운 사람은 합리적으로 임대아파트를 선택하는 것이 자연스러운 사회가 되었으면 좋겠다는 생각을 한다. 반드시 내 소유의 집을 보유해야 한다는 것 역시 하나의 고정관념이 아닐까?

그런데 공공임대주택에 대해 잘 알지 못하는 분이 의외로 많다. 임대주택에 한 번 입주하면 영원히 임대로 거주할 수 있는 영구임대만 있을까? 아니다. 공공임대, 장기전세, 행복주택 등 공공임대 주택의 종류는 다양하다.

뭐가 이리도 많은지 몰라서 못 하겠다는 분도 많다. 오늘은 임대주택의 종류와 차이점에 대하여 직방과 함께하는 ‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’에서 꼼꼼하게 알아보도록 하겠다.

임대아파트는 시세보다 저렴한 가격으로 거주할 수 있는 장점이 있지만, 아직은 임대아파트에 대한 부정적인 선입견도 있다. 무주택, 청약통장, 소득 및 자산 등 자격 요건 또한 까다롭고 입주 기간 무주택을 유지해야 하는 등 번거로움이 많은 것도 사실이다. 임대아파트에 관심을 두고 있다면 본인이 자격 요건을 갖추고 있는지 먼저 확인해봐야 한다.

임대주택의 종류는 아래 표에서 보듯이 임대주택법상 건설임대주택과 매입임대주택으로 크게 구분할 수 있다.

매입 임대 주택은 주택을 구입하여 임대 사업자를 등록한 후 임대로 나오는 주택으로, 임차인 입장에서는 특별한 자격요건이나 규제는 없고 임대 사업자와 협의하여 임대주택의 가격과 기간을 결정하면 된다.

건설 임대 주택은 국가나 민간이 임대를 목적으로 건설하는 주택으로 공공 건설 임대 주택과 민간 건설 임대 주택으로 구분된다.

공공임대주택은 국민주택기금이나 국가 또는 지자체의 재정으로 LH나 지방공사가 건설하는 임대주택이며, 민간 건설 주택은 민간자금으로 건설하는 임대 주택이다.

민간임대아파트는 기존 5년 또는 10년 민간건설 공공임대, 10년 준공공 매입임대, 5년 민간건설 일반임대, 5년 민간 매입임대로 구분되어 있었는데, 최근 일반형 임대(8년 장기임대와 4년 단기임대), 뉴스테이라 불리는 기업형 임대로 단순화되었다.

공공임대주택은 아래 표에서 보듯이 영구 및 50년 공공임대, 국민임대, 장기전세, 5년 또는 10년 공공임대, 행복주택이 있다.

분양전환이 되는 공공임대주택은 당첨과 동시에 청약통장 효력이 상실되지만, 분양전환이 되지 않는 국민임대나 장기전세주택 등은 당첨이 되어도 청약통장은 살아있기 때문에 추후 청약에 활용할 수 있다. 임대아파트 관련 정보는 LH 청약센터(www.apply.lh.or.kr)에 접속하여 LH 청약센터를 참고하거나 LH공사에서 운영하는 주거복지포털 마이홈(www.myhome.go.kr)에서 확인할 수 있다.

공공임대주택에 대해 조금 더 상세하게 알아보자.

영구임대아파트는 기초생활수급자 등 취약계층의 주거안정을 위해 임대하는 주택으로 임대의무기간은 영구 또는 50년이다.

국가, 지자체, LH, 지방공사 등이 공급 주체로 영구임대아파트는 전용 40㎡ 이하, 50년은 전용 60㎡ 이하로 공급된다. 영구는 소득 1분위 즉, 가장 어려운 계층이 대상인 만큼 보증금+임대료는 시세의 30% 수준에서 결정된다.

공급대상은 무주택세대주로서 기초생활수급자, 유공자, 일군 위안부, 북한 이탈 주민, 장애인등록증이 교부된 자, 65세 이상 직계존속 부양하는 자로 수급자 선정기준 소득인정 이하, 아동복지시설에서 퇴소하는 자로 아동복지시설의 장이 추천하는 자, 전년도 도시근로자가구 월소득의 50% 이하인 자, 국토부 장관 또는 시도지사가 영구 임대 주택 입주가 필요하다고 인정하는 자 등이다.

영구임대아파트 입주자격에 해당하면 영구임대 단지가 속해 있는 지역의 지방자치단체(동사무소나 구청)에 입주신청을 하면 해당 지방자치단체에서 예비입주자 명단을 작성하여 LH에 통보하고 영구임대주택 입주자 중 퇴거 세대 발생 시 예비입주 순서에 따라 관리사무소가 계약안내를 통보한다.

신청자(세대원 전원포함)의 소득 및 자산 자료는 사회보장정보시스템의 조사결과에 의하며 적격으로 판단되면 임대차계약을 체결하고 입주 잔금, 관리비 예치금을 납부한 후 입주하고 주민등록 이전을 하면 비로소 영구임대아파트의 거주자가 될 수 있다.

국민임대아파트는 무주택 저소득층의 주거안정을 위해 재정, 기금 지원을 받아 임대하는 주택으로 임대의무기간은 30년이다.

국가, 지자체, LH, 지방공사 등이 공급 주체로 공급면적은 전용 85㎡다. 보증금+임대료는 시중 시세의 60~80% 수준에서 결정된다.

무주택세대로서 소득(전년도 도시 근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 100% 이하)과 자산 기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)을 충족하는 자가 공급대상이다.

입주자 모집 건별 공급여건에 따라 현장과 인터넷으로 신청을 받은 후 인터넷 접수자에 한해 서류제출대상자를 발표한다. 인터넷 접수를 한 서류제출대상자의 서류를 접수 받아 사회보장정보시스템을 이용하여 신청자(무주택세대구성원 전원포함)의 소득/자산 자료를 조사하는데, 부적격이거나 이상이 있다고 판단되는 분만 개별적으로 소득 및 자산에 대한 소명을 요청한다.

전산검색결과 부적격자로 판명된 자가 통보내용과 다르거나 이의가 있으면 재확인 기간 내 객관적인 증명서류를 제출하여야 하며 기간 내 증명서류를 제출하지 못하거나 부적격 사유에 대한 이의가 없으면 당첨자에서 제외된다. 이렇게 당첨자가 선정되면 홈페이지를 통하여 당첨자를 발표하게 된다.

장기전세주택은 전세 계약 방식으로 공급하는 임대주택으로 임대 의무기간은 20년이다. 국가, 지자체, LH, 지방공사 등이 공급 주체로 공급면적은 전용 85㎡ 이하이며 보증금은 시중 시세의 80% 수준에서 결정된다.

공급대상은 무주택세대로서 소득(전년도 도시 근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 100% 이하)과 자산 기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)을 충족하는 자이다.

신청 및 대상자 선정은 국민임대아파트와 같이 입주자모집 건 별 공급여건에 따라 현장과 인터넷으로 신청을 받고 요건 확인을 한 후 소명을 받아 당첨자를 발표한다.

5년(10년) 공공임대아파트는 임대 기간 종료 후 입주자에게 우선 분양 전환이 되는 임대주택으로 임대의무기간은 5년 또는 10년이다. LH, 지방공사, 민간건설업체 등이 공급 주체로 전용 85㎡ 이하로 공급이 되며 시세 90% 수준에서 임대료가 결정된다.

공급대상은 무주택세대 구성원으로서 소득(전년도 도시 근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 100% 이하)과 자산 기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)을 충족하는 자로 해당 주택건설지역에 거주하여 자격요건이 되는 일반공급과 3자녀, 신혼부부, 생애 최초, 노부모봉양, 국가유공자 등 특별공급으로 공급된다.

공급 주체의 홈페이지를 통해 입주자모집공고가 나오면 입주자격을 확인하여 청약통장 순위와 자산 및 소득 등으로 정한 입주자 선정기준에 따라 입주대상자가 선정되며 입주 자격 검증 결과 적절한 자에 한하여 임대차계약이 체결된다. 예비당첨자는 당첨자의 미계약 또는 해지 발생 시 순차적으로 계약이 체결된다.

행복주택은 대학생, 신혼부부, 고령자, 산업단지 근로자 등의 주거안정을 위한 임대주택으로 의무기간은 30년이지만 입주계층에 따라 거주기간은 다르다. 보증금과 임대료는 시세의 60~80% 수준에서 결정되며, 대상자 특성상 전용 면적 45㎡ 이하로 공급된다. 자격요건은 국민임대와 공공임대 기준에 준용된다.

분납임대주택은 임대의무 기간 동안 주택 대금을 나눠서 내고, 임대의무 기간이 종료된 후에는 소유권을 취득하는 주택이다. 소유권을 취득하는 점은 5년(10년) 공공임대주택과 비슷하지만, 주택 대금을 분할 납부하는 점은 차이가 있다. 분납금과 임대료는 시중 시세 이하로 결정되지만, 간혹 높게 책정된다는 반발이 발생하기도 한다.

계약 시 최초 주택가격의 30%, 입주일로부터 4년 후 20%, 입주일로부터 8년 후 20%, 최종 분양전환 시 30% 비율로 분납한다. 임대자격과 절차는 5년(10년) 공공임대주택과 같다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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