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분양권 거래량, 아파트 매매 거래량 넘어서... 이유는?

증가하는 분양권 전매, 기타소유권 거래 문제는 없을까요? 직방 빅데이터랩에서 분석해봤습니다.

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-직방 빅데이터 랩-
분양권전매ㆍ기타소유권
아파트 매매보다 29% 많아...
크게 늘어난 분양물량이
거래시장 성장의 원인으로 분석
분양권 시장 외부 환경 변화에 취약해,
투자시 유의해야

분양권전매ㆍ기타소유권이전이 역대 최대치를 기록했다.

출처직방

아파트 분양권전매ㆍ기타소유권이전 거래량이 매매거래량을 처음 넘어섰으며, 차이가 더욱 커지고 있다.


직방 빅데이터랩에서 아파트 거래량을 분석한 결과, 월 평균 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 매매거래에 비해 2017년에는 1,847건 많았으며, 2018년에는 1만4,135건으로 격차가 더 커졌다.

전체 아파트 거래에서 매매 비중
2018년 41.6%으로 감소

아파트 월 평균 매매거래량은 2015년 6만7,374건을 기록한 이후 감소하면서 2018년 상반기 4만7,944건의 거래가 이루어졌다. 전체 아파트 거래에서 아파트 매매가 차지하는 비중2017년 47.2%로 처음 50% 미만으로 줄었고, 2018년에는 41.6%로 하락했다. 반면, 분양권전매ㆍ기타소유권이전은 2017년 48.9%, 2018년 53.8%로 2018년 들어서 처음으로 전체 거래의 절반 이상을 차지했다.

전국 유형별 월평균 아파트 거래

주) 기타소유권이전: 최초공급계약, 분양권검인, 기타

출처감정원 부동산통계정보시스템
아파트 거래,
권역별로 분석하면?

권역별 아파트 매매 거래 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전은 2017년부터 크게 증가했다.


인천ㆍ경기 및 지방은 2017년 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 매매거래보다 많이 이루어졌고, 2018년 들어서 차이가 더 커졌다.


반면 서울은 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 아파트매매거래의 절반 이하 수준에 그치고 있다.


2018년 아파트매매거래 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전은 서울 0.45배, 인천ㆍ경기 1.67배, 지방 1.37배다. 2006년 조사 이후 모두 역대 최고치를 기록했다.


인천ㆍ경기의 아파트매매거래 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 2016년 이전 가장 높았던 시기는 2010년 0.61배였다. 지방도 2006년 0.66배가 가장 높았다.


이전 아파트매매거래 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 가장 높았던 시기도 매매 비해서는 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 적었다. 최근의 매매와 분양권전매ㆍ기타소유권이전의 거래 역전은 2014년부터 증가한 분양물량이 원인이 되고 있다.

권역별 아파트매매거래 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전

주) 기타소유권이전: 최초공급계약, 분양권검인, 기타

출처감정원 부동산통계정보시스템
크게 늘어난 분양 물량
거래량 증가 원인으로 분석

전국 공동주택 분양물량은 2014년 이전 연간 30만호 미만에서 공급됐다. 2014년부터 분양물량이 늘어나면서 2015년 52.5만호, 2016년 46.9만호 분양으로 2년간 100만호에 육박하는 공동주택이 분양됐다. 2014~2017년 4년간 총 165.1만호가 분양돼 연평균 40만호 이상을 기록했다.


크게 늘어난 분양물량으로 분양권과 입주권 매물이 증가한 것이 분양권전매ㆍ기타소유권이전 거래 증가의 원인이 됐다. 분양물량이 급증한 2015년부터 수도권의 분양비중도 증가했다.


수도권에서 분양이 활발해 지면서 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 인천ㆍ경기에서 빠르게 늘어났다. 2018년은 상반기 15.8만호가 분양됐다. 상반기 기준으로 2006년 이후 2015~2016년을 제외하고 가장 많은 분양이 이루어졌다. 추가적인 공급이 꾸준히 이루어지고 있어 분양권전매ㆍ기타소유권이전 거래는 활발히 이어질 것으로 예상된다.

권역별 공동주택 분양물량

출처국토교통부 통계누리
총 13개 지역에서 같은 현상
서울, 대구, 대전, 제주 제외

2018년 상반기 아파트 매매보다 분양권전매ㆍ기타소유권이전 거래가 많은 지역은 13개 지역이다. 서울, 대구, 대전, 제주 4개 지역만 아파트 매매거래가 많았다. 2016년 4개 지역, 2017년 9개 지역에 비해 큰 폭으로 늘어났다.


2017년 보다 2018년 아파트 매매 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 감소한 지역은 서울, 대구, 충남, 경북, 경남, 제주 6곳이다.


서울은 분양권 전매제한 등으로 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 매매보다 거래 감소폭이 컸다.


대구는 호황기가 이어지면서 매매거래가 늘어나 아파트 매매 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 줄었다.


경남과 경북은 지역 경제 침체로 수요가 위축되면서 매매와 분양권전매ㆍ기타소유권이전이 모두 감소했으나 분양권전매ㆍ기타소유권이전 감소폭이 컸다.


충남은 2017년 역대 최저 아파트 매매거래를 기록한 기저효과로 인해 2018년 상반기 매매거래가 늘어나면서 감소했다.


매매시장이 위축되고 있지만, 분양권과 신규 청약 등으로 수요가 이동하면서 전체 아파트 거래는 늘어났다. 2018년 상반기까지만 보면 월평균 아파트 거래는 11만5,382건으로 2006년 조사이후 가장 많은 거래가 발생했다.


신규 아파트에 대한 선호와 그 동안 경험했던 신규 분양아파트의 가격 상승으로 분양권 시장이 활발한 모습이다. 수요 유입도 꾸준히 이어지고 있고, 매매시장에 비해 매입 후 매각까지 단기적인 속성을 가지고 있어 더 크게 성장했다.


분양권 거래시장은 매매에 비해 경기 변동과 레버러지가 더 큰 투자 속성을 가지고 있는 만큼 시장 위축도 급격히 이루어질 수 있다. 중도금과 잔금 등의 추가 자금 조달이 필요한 점도 매매에 비해 시장 위축시 부실화될 가능성이 크다. 상대적으로 외부 환경 변화에 취약한 점과 변동성이 큰 점을 감안한 투자 접근이 필요하다.



글. 직방 빅데이터랩

지역별 아파트 매매 대비 분양권전매ㆍ기타소유권이전 (단위: 배)

출처감정원 부동산통계정보시스템


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