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주택 거래할 때 '정산' 손해없이 챙기는 법

조회수 2018. 8. 3. 09:55 수정
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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #43. 장기수선충당금? 선수관리비? 야무지게 챙겨받으세요!
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)
출처: 직방
주택 거래를 할 때 챙겨야 할 것은 무엇이 있을까?

한 임대인(집주인)으로부터 연락이 왔다. 임차인(세입자)과의 임대차계약이 만료되어 더 연장하지 않고 계약을 해지하기로 했는데 문제는 임차인이 최초 계약한 2008년부터 현재까지 관리비로 대납해준 장기수선충당금을 요구했다는 것이다.



임차인이 장기수선충당금 정산을 요구하는 것은 지극히 정상이나 매매 계약 당시인 2014년이 아닌 2008년부터 현재까지의 장기수선충당금을 달라고 하니 임대인은 당황할 수밖에 없었다. 아무리 찾아봐도 장기수선충당금 관련 정산 영수증을 찾을 수 없었고 2014년 계약 당시 장기수선충당금을 정산한 것인지 도무지 기억이 나지 않았던 것이다.



불행 중 다행인 것은 필자가 매도인과 아직도 가끔 연락을 하고 있었기 때문에 연락이 닿았고 확인 결과 2014년 매매계약 당시 임대인이었던 매도인이 2008년부터 2014년까지 발생한 장기수선충당금을 정산한 영수증을 보관하고 있었다.



임차인은 2014년 매매 계약 당시 매도인으로부터 2008년부터 2014년까지 장기수선충당금을 정산을 받았음에도 모른 척하고 현재 임대인에게 2008년부터 산정된 장기수선충당금을 요구한 것으로 만약 매도인이 영수증을 보관하지 않았더라면 150만 원 가까운 돈을 더 지급해야 할 수도 있었다.



그래서 이번 시간에는 주택 거래 시 잔금뿐 아니라 반드시 정산하고 챙겨야 할 것들에 대하여 직방과 함께하는 ‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’에서 알아보도록 하겠다.

매매 잔금일에
꼭 챙겨야 할 것은?

주택 매매 계약은 계약서를 작성한 후 도장을 찍고 계약금을 지불하면 성립된다. 하지만 주택 매매 계약이 완료되려면 잔금을 지불하고 등기필증을 받는 것 외에 준비해야 할 서류도 있고, 정산해야 할 것들도 있어서 제법 신경을 써야 한다. 물론 계약 전에 매매하려는 주택에 대한 가치분석과 가격 적정성 검토는 두말하면 잔소리다.

출처: 직방
직방에서는 아파트 단지의 기간별 시세 변동을 지도 위에서 확인할 수 있다.

매매 계약 잔금일에 필요한 서류부터 살펴보자.



매도인등기필증과 인감도장, 주민등록초본, 신분증을 준비해야 하고 매도용 인감증명서도 반드시 미리 발급받아 준비해야 한다.



매도용 인감증명서는 매수인의 이름, 주민등록번호와 주소 등 개인정보가 기재된 인감증명서로 매매계약서를 지참해서 매수인 개인정보를 미리 확보한 후 발급받으러 가야 한다. 가끔 매도용 인감증명서를 준비하라고 하면 매수인의 개인정보가 입력되지 않은 일반 인감증명서를 발급받아 오는 경우가 있는데 반드시 매도용 인감증명서를 준비해야 한다.



매수인은 돈만 제대로 준비되면 준비해야 할 서류는 비교적 간단하다. 도장과 신분증, 주민등록등본만 준비하면 된다. 물론 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서 요구하는 계약서, 등기필증, 인감증명서, 주민등록등본, 재직증명서, 근로소득 원천징수영수증 등의 서류도 준비해야 한다.

출처: 직방
매도인과 매수인 준비 서류

이렇게 매매 계약에 필요한 서류와 잔금 외에도 매도인과 매수인은 몇 가지 더 정산할 것이 있다. 장기수선충당금관리비, 선수관리비가 그것이다.

챙겨야 할 것 1.
장기수선충당금
출처: 직방
장기수선충당금은 아파트 시설 보수를 위해 매월 관리비에 포함해 내는 돈이다.

장기수선충당금은 아파트 시설물의 노후화로 기계, 배관, 시설물의 교체, 도색, 방수 등 일시적으로 큰 금액이 소요되는 사항에 대비하여 매월 관리비에 포함되어 부과된다. 아파트 완공 후 바로 부과가 되는 것은 아니고 당해 공동주택의 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립된다.



장기수선충당금은 별도 부과통지서가 나오는 것이 아니라 관리비에 포함되어서 부과되기 때문에 임대인인 집주인이 자가로 거주하는 경우에는 매월 내는 관리비에 포함되어 있으니 아무런 문제가 없지만, 전세나 월세처럼 임대를 하는 경우에는 임대차나 매매 계약 시 신경 써야 한다.



현재 그 집에서 살고 있는 임차인(세입자)이 관리비를 내면서 집주인이 내어야 할 장기수선충당금을 대신 내주는 것이기 때문에 임대차계약이 만료되는 경우에는 관리사무소에 가서 임대차 기간 동안 임차인이 납부한 장기수선충당금을 확인한 후 정산해주어야 한다.



그리고 임차인(세입자)은 그대로 거주하는 상태에서 전세를 끼고 매매 계약을 하는 경우에는 매도인과 매수인 간 장기수선충당금을 정산해야 한다.



매도인은 매매 잔금일 기준의 장기수선충당금을 관리사무소에서 확인 후 매수인이나 임차인에게 지급한 후 당사자 서명이나 도장이 들어간 영수증이나 정산이 되었다는 서류를 확보해야 한다.



매도인과 매수인이 장기수선충당금을 정산한 경우에는 매수인은 매도인에게서 받은 장기수선충당금을 보관하고 있다가 나중에 임대차계약이 완료되면 임차인에게 반환해주면 된다.



매도인과 임차인이 정산한 경우매수인은 매도인이 임차인과 정산 후 받은 영수증 사본을 받아두는 것이 좋다. 그래야 앞서 소개한 사례처럼 나중에 난감해지는 일을 예방할 수 있다.



장기수선충당금은 아래와 같이 아파트 면적에 따라 부과된다.



장기수선충당금 = 평당 가격(보통 100원~700원)*면적(평)*거주 개월 수



대부분 아파트의 장기수선충당금은 월 몇천 원 정도이나 이게 몇 년 동안 쌓이면 몇만 원에서 수 십만 원이 되면서 간헐적으로 분쟁이 생길 수 있다.



어찌 되었든 장기수선충당금은 집주인이 내야 하는 돈이기에 전세계약이 만료되면 반드시 세입자에게 정산해주자. 집주인이 내야 할 돈을 대신 내준 것도 고마운데 정산을 거부하는 것은 경우에 어긋난다. 반대로 세입자는 계약이 만료되면 장기수선충당금을 꼭 정산 받아야 한다.

챙겨야 할 것 2.
관리비
출처: 직방
직방에서는 아파트 단지 내 타입별 정보에서 관리비를 확인할 수 있다.

아파트 관리비도 정산해야 한다. 아파트 관리비는 사용한 기간과 부과되는 기간의 시차가 발생하기 때문에 잔금일에 정산하지 않으면 사용하지도 않은 억울한 관리비를 부담하는 불상사가 생길 수가 있다.



예를 들어 매매 잔금일이 7월 15일이면 관리비 청구서는 8월 중순이 지나서 나올 것이고 8월 말까지 내야 한다. 관리비 정산을 제대로 하지 않으면 매수인은 7월 15일부터 7월 31일까지 본인이 사용한 관리비 외 7월 1일부터 7월 14일까지 매도인이 사용했던 관리비까지 부담해야 한다.



물론 한두 달이 지난 후 매도인에게 연락해서 받을 수도 있지만 여간 번거로운 일이 아니다. 어차피 장기수선충당금 정산을 위해 관리사무소에 가는 김에 관리비도 같이 확인을 받아 매매 잔금일까지 정산하는 것이 좋다.

챙겨야 할 것 3.
선수관리비

선수관리비아파트에 최초로 입주할 경우 공용 부분 관리와 운영에 필요한 부분을 마련하기 위해 소유자에게 최초 한번 부과하는 금액으로 관리비 예치금이라고도 한다. 선수관리비를 내야만 아파트 열쇠를 주기 때문에 분양받은 아파트의 선수관리비는 무조건 내야 한다.



이렇듯 아파트 최초 입주 시 낸 선수관리비는 집주인이 바뀔 때마다 대물림되어 매도인은 매수인에게 선수관리비를 받아 나가고 매수인은 나중에 매매가 되면 다시 새로운 매수인에게 선수관리비를 받게 된다. 관리비와 장기수선충당금은 매도인이 매수인에게 주는 돈이지만 선수관리비는 매도인이 매수인에게 받는 돈이다.



선수관리비는 아파트에 따라 차이가 있지만 보통 아래와 같이 면적에 따라 한번 부과된다.



아파트 선수관리비 = 평당 가격(보통 3,000~5,000원)*면적(평)

챙겨야 할 것 4.
중개보수

중개보수는 아파트 매매 계약을 중개해준 공인중개사에게 주는 보수다. 중개보수는 원칙적으로는 계약에 대한 보수이기 때문에 계약 시 지불하는 것이 맞지만 현실적으로는 잔금 납부 시 내는 것이 계약 당사자 입장에서 좋긴 하다.



관리비, 장기수선충당금, 선수관리비 등 정산할 금액을 다 처리하고 잔금을 지급한 후 등기필증, 매도용 인감증명서 등 매도인으로부터 받아야 할 서류까지 모두 넘겨받은 후 중개보수를 정산하는 것이 가장 깔끔하고 좋다.



중개보수는 서울 기준으로 아래 표와 같이 정해진 요율에 따라 지급한다. 지역마다 차이가 있을 수 있으니 계약 전 확인해야 한다.

출처: 직방
거래전에 중개 보수 요율표를 숙지해두자.(서울 기준)

요율이 정해진 구간에서는 요율대로 하면 되지만 0.9% 이내 협의로 규정한 매매 9억 원 이상, 0.8% 이내 협의인 임대차 6억원 이상 구간에서 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다.



공인중개사나 계약자 모두 요율 기준을 숙지하지 않으면 때에 따라 과도한 보수를 지급하거나, 고생에 비해 적은 보수를 받을 수도 있다. 불필요한 분쟁을 줄이기 위해서라도 고가 주택의 중개보수 요율도 더욱 명확한 기준을 제시할 필요가 있어 보인다.




글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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