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임차인을 위한 '소액보증금 상향' 허점은 없을까?

조회수 2018. 7. 31. 09:30 수정
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새벽하늘의 부동산 아울렛 #28. 소액보증금 상향하면 뭐가 좋을까?
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새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

법무부에서 “주택임차인 보증금 보호를 강화하겠습니다!”라는 슬로건과 함께 소액보증금 상향을 입법 예고했고 8월 중 시행될 전망이다. 소액보증금은 무엇일까? 그리고 소액보증금이 상향되면 무슨 영향이 있을까?

출처: 직방
소액보증금이 8월 중 상향될 전망이다.
소액보증금이 무엇일까?

아파트 월세를 구하던 A씨는 시세 1억에 근저당 8천만 원이 설정된 소형 아파트를 공인중개사에게 소개받았다. 월세는 보증금 1천만 원에 월세 40만 원의 조건이었다. 과연 이런 조건의 아파트에 월세로 들어가도 괜찮은 것일까?



만약, 입주 후 이 아파트가 경매로 넘어가서 9,500만 원 정도에 낙찰될 경우 근저당 8천만 원 배당 후에도 1,500만 원 정도가 남게 된다. 따라서 임차인은 확정일자를 받고 배당요구를 하였다면 보증금 1,000만 원을 안전하게 배당받을 수 있다.



하지만, 아파트 시세가 8,000만 원으로 떨어져서 7,500만 원 정도에 이 아파트가 낙찰된다면 어떨까? 임차인은 보증금을 한 푼도 배당받지 못하고 낙찰자에게 집을 비워줘야 한다. 이는 지난주 칼럼에서 자세히 설명했다.



만약 이 보증금이 임차인의 전 재산이었다면, 임차인은 기본적인 생활이 불가능해질 것이다. 그래서 국가에서는 ‘일정 금액 이하’의 적은 보증금으로 세를 살고 있는 영세 임차인에 대하여 법으로 정해진 배당순서와 관계없이, 경매절차에서 가장 먼저 일정 금액을 배당해주는 법을 제정했다.



이것을 ‘최우선변제’라 하며, ‘일정 금액 이하’에 해당하는 금액을 ‘소액보증금’, 그리고 가장 먼저 배당해 주는 ‘일정 금액’을 ‘최우선변제금’이라 한다. 그래서 위 사례의 경우 ‘최우선변제’가 적용되어 임차인은 1천만 원 전부를 배당받을 수 있다.

소액보증금, 어떻게 바뀌나?

대한민국은 전형적인 인플레이션 기반의 경제 체계를 가지고 있기 때문에 매년 물가가 오르고 그에 따라 주택의 전세, 월세도 꾸준히 상승해왔다. 따라서 소액보증금의 범위와 최우선변제를 받을 금액 또한 정부는 아래 표와 같이 변경되어왔다.

출처: 직방
소액보증금 기준은 지금까지 여러 번 바뀌었다.

그리고 이번 개정안은 아래와 같으며 8월 중 시행예정이다. 

출처: 직방
법무부에서 이번에 내놓은 소액보증금 개정안은 위와 같다.

내용에 대해 간단히 설명하자면, 기존에는 서울시에 있는 보증금 1억 원 이하 주택이면 전세든 월세든 경매가 진행될 경우 권리순서에 상관없이 법원에서는 임차인에게 3,400만 원을 최우선으로 배당했다. 하지만 위처럼 8월 중 개정안이 시행되면, 임차인은 보증금이 1억1천만 원 이하일 경우 3,700만 원을 가장 먼저 배당받을 수 있게 된다(단, 시행일 이후 설정된 근저당권 등의 물권이 가장 앞 순위일 경우에 적용).



변경내용을 보면, 과밀억제권역 구간에 해당하는 범위에 용인시와 세종시, 그리고 화성시가 추가되었으며, 보증금의 범위도 8천에서 1억으로, 최우선변제금은 2,700만 원 에서 3,400만 원으로 무려 700만 원이나 상향되었다. 그리고 파주시도 이제 당당히 광역시에 해당하는 구간으로 승격되었다.

소액보증금 상향,
어떤 영향이 있을까?

이처럼 소액보증금의 범위와 최우선변제금의 액수가 상향되면 어떤 영향이 있을까?



임차인 입장에서는 당연히 경매가 진행될 경우 배당받을 수 있는 금액이 많아져서 이득을 볼 수 있다. 하지만 이득을 보는 사람이 있으면 손해를 보는 사람도 있기 마련이다. 어떤 사람이 손해를 보게 될까? 손해를 보는 측은 다름 아닌 그 밖의 채권자들 전부다. 더 정확히 말하자면 임차인보다 순위가 빠른 채권자들이다.



예를 들어보자. 은행에서 아파트 담보대출을 진행하려 하는데 그 아파트의 시세는 1억, 지역은 서울이며 대출해 줄 금액은 6천만 원이다. 그냥 단순히 생각하자면 은행 입장에서는 위 조건으로 대출을 진행해도 큰 문제가 없어 보인다.



하지만 대출해준 이후 그 아파트에 임차인이 들어갔는데 보증금 범위가 소액보증금 이하라면 문제가 발생한다. 왜냐하면 배당순서는 소액보증금 기준에 따른 최우선변제금이 가장 우선이기 때문이다. 따라서 9천만 원에 낙찰될 경우 가장 먼저 최우선변제금 3,400만 원이 임차인에게 배당되며, 그 다음으로 은행이 배당받을 수 있는 금액은 5,600만 원으로 원금을 손해 보게 된다.



이런 이유로 은행이 주택 담보 대출을 해 줄 때는 최우선변제금에 해당되는 금액을 제하게 된다. 이것이 소위 ‘방 빼기’다. 따라서 최우선변제금이 상향될 경우 은행은 그만큼의 금액을 빼고 대출을 진행하기 때문에 결과적으로 대출을 받는 소유자 입장에서는 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들게 된다.



쉽게 말해 서울은 최우선변제금이 3,400만 원 에서 3,700만 원으로 300만 원 상향되었기에 대출받을 수 있는 한도 또한 300만 원이 줄어들 것이고, 과밀억제권역과 용인, 화성, 세종시의 경우 대출한도가 무려 700만 원이나 줄어들게 된다.

출처: 직방
직방에서 본 서울시 도봉구 창동 아파트 단지별 전월세 시세
소액보증금 제도,
문제는 없을까?

영세한 임차인을 보호한다는 법의 취지는 매우 바람직하다. 하지만 최우선변제금은 기존에 공시된 권리의 순서와 상관없이 가장 먼저 임차인에게 배당을 해 준다는 파격적인(?) 성격으로 인해 악용되는 사례도 적지 않다.



예컨대 경매 진행이 예상될 때, 소액보증금에 해당되는 금액으로 방 한 칸을 임대할 경우 임차인은 그에 해당하는 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받을 수 있게 된다.



게다가 최우선변제 적용 보증금, 즉 소액보증금은 보증금 외에 월세는 전혀 반영되지 않는 것도 제도의 허점이다. 쉽게 말해 서울에서 보증금 1억에 월 300만 원 월세로 사는 임차인 또한 보호대상이라는 것이다. 당연히 이 조건의 임차인이 영세한 임차인이라 볼 수 없을 것이기에 좀 더 세부적인 검토가 필요하다.

출처: 직방
직방에서 본 한 아파트 월세 물건
최우선변제금 배당 조건은?

최우선변제금이란 위에서 설명했듯이 보증금이 일정 범위 이하여야 한다. 하지만 이 조건만으로 무조건 배당을 받을 수 있는 것은 아니다.



최우선변제금을 배당받기 위해서는 당연히 진정한 임차인이어야 한다. 그리고 해당 주택을 인도받음은 물론 반드시 주민등록을 해야 한다. 그리고 이 모든 조건이 최소한 경매 진행 전에 이루어져야 한다. 그리고 마지막으로 반드시 배당요구종기일 전에 배당요구를 해야 한다는 사실을 꼭 숙지해야 한다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

/ 다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool



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