서울보다 비싸지는 OO시에 주목하라!
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유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.
그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.
뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.
비싼 서울 집값을 견디지 못해 ‘탈서울’하는 사람들이 늘고 있습니다. 서울에서 전세 살 가격이면 경기도에서는 매매가 가능하고, 주거 환경은 오히려 더 낫기 때문입니다. 특히 서울과 맞닿은 경기도 내 ‘준서울’ 지역은 인기가 좋습니다. 과천, 하남, 광명, 성남, 안양, 부천 등 서울과 지하철로 연결될 수 있는 곳들이지요. 특히 KTX 광명역, 코스트코, 이케아 등을 품고 있는 광명시는 재건축과 신규 분양이 줄을 잇고 있어 주목해 볼 만합니다.
오늘은 새로운 주거 지역으로 주목받는 광명시에 대해 알아봅니다.
먼저 뉴스를 살펴볼까요?
“대우건설이 짓는
철산역 센트럴 푸르지오는
광명시 철산동에 10년 만에 공급되는
새 아파트다.
철산주공4단지를 지하 2층~지상 29층,
7개 동, 전용 면적 59~105㎡ 798가구
규모로 재건축하는 단지다.
특별 공급을 포함 323가구가 일반 분양된다.
3.3㎡당 평균 분양가(확장비 포함)는
2,100만~2,400만 원.
59㎡(전용면적 기준)가
5억6,000만~5억9,000만 원,
84㎡가 6억8,000만~7억3,000만 원이다.
시스템 에어컨 등 추가 옵션을 포함하면
실제 부담액은 더 클 것으로 예상된다.
전용 면적별 확장비는
1,680만~2,660만 원에 달한다.”
- 기사 내용 中 -
신도시급 개발 규모, 광명역세권
현재 광명시의 평당가는 1,499만 원 선으로 바로 옆 구로구(1,515만 원)와 비슷한 시세를 유지하고 있습니다. 인접한 서울시 금천구(1,338만 원)보다는 비싸고요.
광명시 안에서는 서울시 구로구와 안양천을 경계로 맞닿아 있는 철산동(1,720만 원)과 KTX 역사, 이케아 등 다양한 쇼핑 시설이 있는 광명역 일대 일직동(1,710만 원)이 가장 비싼 동네입니다.
먼저 광명역 일대를 살펴보면, 광명역세권 택지 개발 지구로 묶여 거의 신도시처럼 개발되고 있습니다. 광명역써밋플레이스나 광명역푸르지오는 이미 작년부터 입주를 시작해 시세를 이끌고 있습니다. 올해 2월 입주한 광명역써밋플레이스는 평당가 1,942만 원에 가장 작은 86㎡는 매매 시세 5억 1,000만 원이고, 140㎡는 8억 2,000만 원에 시세가 형성되어 있습니다.
인근 광명역파크자이2차, 광명역태영데시앙 등이 입주를 앞두고 있고요. 올해 말 입주를 앞둔 광명역 5번 출구 초역세권 아파트 광명파크자이2차는 전용 84㎡ 분양권이 8억 2,000만 원에 거래되어 평당 2,000만 원이 넘는 가격에 거래가 되고 있습니다.
재건축의 향연, 철산동
구도심인 철산동을 살펴볼까요? 철산동은 광명시의 전통적인 주거촌입니다. 서울시 구로구와는 안양천을 사이에 두고 있어 생활권으로 봤을 때는 거의 서울이나 마찬가지입니다. 게다가 서울 지하철 7호선 철산역이 지나 강남으로의 이동도 쉽고요. 철산동은 재건축이 한창입니다. 철산역을 기준으로 1980년대 지어진 철산동 주공아파트들이 포진하고 있습니다. 이들 주공아파트는 재건축에 대한 기대로 몸값이 많이 올라있습니다. 주공9단지의 경우 평당가가 무려 4,043만 원입니다.
주공4단지를 재건축한 철산역 센트럴 푸르지오 역시 평균 분양가가 2,000만 원을 훨씬 넘어 분양하면서 이후 지어지는 아파트들은 이보다 높은 분양가로 책정되지 않을까 합니다. 향후 분양 예정 단지는 철산역 인근 주공7단지입니다. 총 1,310세대로 롯데와 SK가 컨소시엄을 이루어 재건축이 진행될 예정입니다. 2018년 2월 관리 처분 인가 후 현재 이주하는 단계이고요. 분양가를 살펴보면, 조합원 분양가는 전용 59㎡는 4억 5,000만 원, 전용 84㎡는 5억 4,000만 원으로 평당 1,600~1,800만 원 선입니다. 이주가 완료되면 본격적으로 일반 분양에 나설 것으로 보이는데, 철산역 센트럴 푸르지오보다 입지가 좋기 때문에 분양가가 얼마로 나올지가 관전 포인트가 될 것 같습니다.
주공8, 9단지도 같이 재건축에 들어갑니다. 조합원 수는 총 2,040명에 3,828세대로 GS건설에서 시공합니다. 현재 사업 시행 인가를 준비 중입니다. 주공8, 9단지 너머 주공10, 11단지도 함께 재건축하는 단지입니다. 조합원 수 1,033명에 총 1,490세대로 역시 GS건설에서 시공할 예정입니다.
광명은 조정 대상 지역이라 조합원 지위 양도가 가능하지만, 주공4, 7단지를 제외한 나머지 단지들은 재건축 초과 이익 환수제에 해당이 됩니다.
모든 것이 갖추어진 광명역세권 아파트가 평당 2,000만 원이 넘은 것도 광명시 부동산 시장에 큰 이슈이지만, 철산동, 즉 구도심도 평당 2,000만 원이 넘어가면서 광명시 전체로 봤을 때 평당 2,000만 원 시대가 도래한 것입니다. 향후 철산동 재건축 7,392세대와 광명뉴타운 25,500세대, 총 32,000세대가 분양을 완료하면 광명시는 그야말로 하나의 미니 신도시가 됩니다. 그때의 광명 아파트값은 어디까지 올라갈까요?
글. 아임해피
블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'
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카페 '똑똑한 부동산 투자'
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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자
