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신혼희망타운 분양가, 위례는 '이득', 고덕은 '글쎄요?'

직방 빅데이터랩에서 분석한 신혼희망타운 분양가, 비싼 걸까 싼 걸까?

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-직방 빅데이터 랩-
위례신도시와 평택 실거래가와 비교,
공공성 확대와 정책적 고민 더 필요

정부는 7월 5일 신혼부부와 청년층을 대상으로 ‘신혼부부‧청년 주거지원방안’을 발표했다.


주요 지원 내용은 ‘5년간 최대 88만쌍의 신혼부부에게 공공주택‧자금을 지원하고, 6세이하 자녀를 둔 한부모가족(6만가구)을 신혼부부에 준하여 지원, 최대 75만가구의 청년에게 임대주택ㆍ맞춤형 금융지원’을 담고 있다. 이중 저렴한 분양가로 신혼부부에게 주택을 제공하는 ‘신혼부부희망타운’에 대한 논란이 일고 있다.

분양가 부담과 불공정 논란
정말 그럴까?

정부에서 추정한 분양가가 신혼부부가 구입하기에는 부담이 크다는 지적과 더불어, 주변시세에 비해 낮은 분양가로 인해 특정 계층에게 시세차익이 돌아가는 불공정성을 지적하고 있다.


직방 빅데이터랩에서는 국토교통부에서 공개하는 아파트 실거래가를 통해 정부가 책정한 ‘신혼부부희망타운’ 분양가의 가격 수준을 분석해봤다.


정부가 예상한 ‘신혼희망타운 선도지구’ 호당 분양가는 위례신도시 3.97억원(전용46㎡)~4.60억원 (전용55㎡), 평택고덕 1.99억원(전용46㎡)~2.38억원 (전용55㎡)으로 책정됐다.

신혼희망타운 선도지구 호당 예상 분양가격

출처「신혼부부ㆍ청년 주거지원방안」 발표 보도자료
신혼희망타운 분양가,
서울과 지방 실거래가와 비교하면?

2018년 거래된 아파트 중 4.55억원~4.65억원은 전국 평균 건축연도 2004년, 전용면적 91.7㎡, 상위 18.5%의 거래가격 수준이다.


건축연한은 10년 이상이지만 국민주택 규모 이상에 상위 20%내에 속하는 거래가격으로 아파트로서는 상위 그룹에 속하고 있다.


경기ㆍ인천은 전국 평균과 비슷한 조건을 갖추고 있다. 하지만 서울은 전국이나 경기ㆍ인천에 비해 노후도가 심하거나 면적이 작은 아파트가 거래된 것으로 조사됐다. 건축연도 2001년, 전용면적 77.3㎡, 거래가격 상위 59.5%로 전국 평균에 비해 건축연도는 3년 더 길고, 전용면적은 14.4㎡ 줄었다.


2.4억원 이하로 서울에서 거래된 아파트는 가격은 하위 10%, 건축연한은 24년 이상, 전용면적은 50㎡이하의 소형으로 열악한 조건인 것으로 조사됐다.


하지만 서울 외 지역에서는 같은 금액으로 비교적 양호한 조건의 아파트를 구입할 수 있다. 경기ㆍ인천은 4.55억원~4.65억원에 거래된 서울 아파트 보다 다소 열위의 조건이나, 지방은 우수한 조건으로 구입할 수 있다.


2.35억원~2.40억원에 거래된 아파트의 평균조건은 어떨까? 경기/인천에서는 건축연도 2000년, 전용면적 71.2㎡, 거래가 상위 66.9%이며, 지방 건축연도 2005년, 전용면적 82.4㎡ 거래가격 상위 29.7% 이다.


결론적으로 정부가 제시한 ‘신혼희망타운 선도지구’의 분양가로는 서울에서는 비교적 하위조건의 아파트이나, 서울 외 지역은 비교적 양호한 조건의 아파트를 구입할 수 있다고 볼 수 있다.

2018년 아파트 거래 가격대별 평균 조건

출처국토교통부 공개된 실거래가 7월 9일 기준
신혼희망타운 인근지역과
분양가를 비교하면?

신혼희망타운이 조성되는 위례신도시와 인근 평택시 아파트 실거래가와 비교하면 어떨까?


위례신도시와 고덕신도시 인근의 평택시 아파트 2018년 거래가격은 위례신도시 ‘신혼희망타운’ 분양가보다 높고, 고덕신도시 ‘신혼희망타운’ 분양가보다는 비슷하거나 낮은 가격 거래됐다. 


위례신도시의 소형 아파트 2018년 거래가격은 위례22단지(비발디)전용 51㎡가 평균 6억 7,550만원으로 가장 낮고, 위례24단지(꿈에그린) 전용 59㎡가 평균 8억 2,940만원으로 가장 높게 거래가 됐다. 정부가 계획한 ‘신혼희망타운’의 3억 9,700만원~4억 6,000만원에 비하면 2억원 이상 높은 가격에 거래가 성사됐다.

위례신도시 2018년 거래가격과 신혼희망타운 예상 분양가

출처국토교통부 공개된 실거래가 7월 9일 기준, 「신혼부부ㆍ청년 주거지원방안」 발표 보도자료

고덕신도시가 속한 평택시 2018년 아파트 거래가격은 평택센트럴자이 1단지 전용59㎡ 평균 거래가격이 2억 4,650만원으로 가장 높고, Sky view 전용 49㎡가 1억 8,000만원으로 가장 낮았다. ‘신혼희망타운’의 예상분양가인 1억 9,900만원~2억 3,800만원에 비하면 비슷하거나 낮은 가격이다.

평택시 2018년 아파트 거래가격과 고덕신도시 신혼희망타운 예상분양가

출처국토교통부 공개된 실거래가 7월 9일 기준, 「 신혼부부ㆍ청년 주거지원방안」 발표 보도자료
분양가 부담과 시세차익 논란
공공성 유지 차원의 보완 정책 필요

정부는 저출산 대책의 일환으로 주택 구입 부담을 낮추기 위해 ‘신혼희망타운’을 공급할 계획이다.


이 대책에 대한 비판적인 견해를 갖는 쪽은 신호부부의 소득을 감안할 때 4.6억원의 분양가는 부담이 크다는 입장이다.


다른 비판 의견은 시세보다 낮은 분양가로 인해 향후 발생하는 시세차익 혜택이 소수에게만 돌아가고 첫 분양자에게만 공공의 혜택이 돌아간다는 점을 꼽고 있다.


2014년 이후 급등한 아파트 가격으로 소득대비 커진 아파트 매수가격 차이와 소수에게 돌아가는 이익에 대해 정부는 세밀한 보완책이 필요하다.


토지임대부나 정부와 지분을 공유하는 지분공유제를 통해 가격을 낮추는 방안을 고민할 필요가 있다. 또한 첫 수분양자에게 모든 혜택이 돌아가는 현재의 분양방식에서 벗어나 장기간 공공성이 유지될 수 있는 정책 개발도 검토가 필요하다.



글. 직방 빅데이터랩



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