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‘보이는 것만 믿으세요’ 어느 증권회사의 광고 문구다. 그런데 과연 눈에 보이는 것은 믿어도 될까?

착시나 편향된 사고 때문에 사람은 같은 현상을 보더라도 각자 다르게 판단할 수 있다. 실제 길이가 같은 두 선 끝의 모양을 다르게 하면 길이가 다르게 보이기도 한다. 하물며 처음부터 목적을 가지고 눈을 속이고자 하는 것이 있다면, 오히려 눈에 보이는 것을 더 조심해야 할 수도 있다.

오늘은 아파트 광고에 관한 이야기를 할까 한다. 아파트 광고는 보이는 것이 전부가 아니다. 홈쇼핑을 보다가 좋아 보여서 물건을 샀다가 생각보다 다르다면? 반품하거나 그런가 보다 하고 넘어갈 수 있다. 하지만 금액부터 억 단위가 넘는 아파트 분양은 차원이 다르다.

S사의 대형 쇼핑몰이 생길 예정이라는 이유로 아파트 분양권 프리미엄이 오르다가, 막상 쇼핑몰이 생기자 오히려 아파트 가격이 내려갔다고 하소연하는 고객을 만난 적이 있다. 쇼핑몰이 생기면 좋은 일인데 아파트 가격이 왜 내려갔을까?

자 생각해보자. 대형 쇼핑몰이 아파트 인근에 있으면 편하고 좋기는 할 것이다. 하지만 일주일에 몇 번이나 이용할까? 처음에는 호기심으로 자주 갈 수 있지만 두세 번 정도 다녀오고 나면 그다음부터는 필요할 때만 이용하게 된다.

필요하면 차나 연계된 대중교통을 타고 가도 된다. 굳이 도보로 갈 이유는 없다. 잘해야 한 달에 한두 번 이용할 텐데 굳이 프리미엄을 더 주고 쇼핑몰 인근의 아파트를 살 이유가 있을까? 글로벌 가구 매장이 내 아파트 근처에 생기면 좋긴 하겠지만, 굳이 돈을 더 주고 가구 매장 인근 아파트로 갈 이유가 있을까? 항상 투자는 본인이 아닌 타인, 제3자 관점에서 보고 생각해야 한다.

지하철도 개발 호재의 단골 메뉴다. ‘지하철 개통 예정’ 또는 ‘지하철 착공 예정’이라는 문구는 분양 광고에서 흔히 볼 수 있다.

수년 전 모 신도시 아파트 분양을 할 때 지하철 9호선이 연장될 것이라고 홍보를 했는데, 결국 9호선이 아닌 도시철도로 확정이 되었고, 그마저도 5년이 지난 지금도 개통이 안 되고 있다. 수원 광교 신도시까지 연결된 신분당선 연장 사업도 애초 계획은 2019년까지 수원 호매실까지 개통 예정이었지만 아직 착공의 기미도 없다.

지하철 신설 및 연장 사업은 지방자치단체장이나 국회의원의 한 마디로 되는 사업이 아니다. 국가철도망구축계획에 포함되어야 하고, 예비타당성 조사도 해야 하는 등 상당히 긴 시간이 걸리고 어려운 사업이다.

예비 타당성 통과 플래카드가 붙으면 ‘이제 시작이구나, 앞으로 개통까지 10년은 걸리겠구나’ 생각해야 하고 실제로 더 오랜 시간이 필요할 수도 있다. 인덕원에서 동탄으로 연결되는 인덕원선도 최근 속도를 내고 있지만 10년 전에도 금방 될 것 같은 기대가 있던 호재였다.

법원이나 도청 등 공공기관 이전도 분양 광고에서 자주 볼 수 있는 개발 호재다. 물론 공공기관이 이전되면 수요가 늘어나고 인프라가 좋아지니 당연히 좋다. 하지만, 실제 공공기관 이전이 아파트 가격 상승에 큰 영향을 줄 만한 것인지는 따져볼 문제다.

도청을 이전한다고 가정해보자. 도청에 근무하는 인원이 꼭 근처 아파트에 거주해야 할 이유는 없다. 물론 일부는 근처 아파트를 구하겠지만 출퇴근이 가능한 거리라면 대부분은 굳이 이사하지 않을 것이다.

세종시처럼 출퇴근이 어렵고 공공기관과 신도시가 동시 개발되어 특별 분양 자격을 주는 경우라면 문제가 다르겠지만, 이미 아파트가 개발된 지역에 추가로 공공기관이 이전하는 경우에는 공공기관 이전 효과가 기대보다는 그리 크지 않을 것이다.

법원 이전도 마찬가지다. 법원이 이전된다고 아파트 가격이 크게 오르는 것은 기대감일 뿐이다. 이전 효과가 없다고 할 수는 없지만, 과대포장이 아닌지 생각해봐야 한다. 그런 논리면 서울시청 주변 아파트가 서울에서 가장 비싸야 하는 것이 아닐까? 물론, 아파트와 달리 상가 부동산은 큰 영향을 받을 수 있어서 개발 호재에 더 민감한 경향이 있다.

대학교, 도청, 법조타운, 대형쇼핑몰, 지하철 등 개발 호재는 지나친 기대를 하기보다는 냉정하게 생각해볼 필요가 있다. 실제 개발 호재가 단시간에 실현된다면 좋겠지만, 아무것도 확정된 것이 없는 추진 단계이거나 소문 단계라면 상당히 긴 시간과의 싸움을 각오해야 한다.

또, 개발 호재의 효과에 대해서도 현실적으로 들여야 보아야 한다. 대학교가 이전되면 자녀가 그 대학교에 갈 수 있는 것도 아닌데 왜 아파트에 호재가 되겠는가? 물론 상권은 활성화될 수 있고 대학교수나 교직원의 임대수요는 늘어날 수 있어 긍정 효과는 있지만, 지나치게 부풀려지는 경향이 많다.

미래가치인 개발 호재에 대한 기대감을 부풀리는 것도 주의가 필요하지만, 지하철역이나 학교 등 현재가치를 과대평가하는 경우도 주의가 필요하다. 도보 10분 거리 역세권 아파트라 하여 실제 현장에 가서 걸어보면 10분 이상 걸리는 경우가 허다하다.

사실 물리적 거리가 아닌 시간적 거리는 편차가 있기 때문에 논란의 여지가 있다. 도보 기준이 성인 남자인지 성인 여자인지 초등학생인지에 따라 시간차이가 발생하기 때문이다. 그래서 일반적으로 도보 시간은 성인여성 걸음 기준으로 하는 것이 가장 보편타당하다.

실제 도보 15분 거리임에도 도보 10분이라고 하거나, 도보가 아닌 차량 이용 10분 거리를 차량 이용 글자를 작게 표기해 10분 거리만 강조하는 경우도 있으며, 지도상 직선거리를 그어서 물리적 거리가 가깝다고 홍보하는 경우도 있다.

학교는 초등학교 이용 거리가 중요하다. 중학교나 고등학교는 청소년들이 좀 걸어 다니거나 버스를 타도 크게 문제가 되지 않지만, 초등학교는 도보 10분 이내 거리인지, 통학길이 안전한지에 따라 아파트 가치에 영향을 준다. 초등학교 거리는 지하철역과는 달리 초등학생 걸음걸이 기준으로 생각해야 한다.

강남과의 거리를 강조하는 경우도 종종 눈에 띈다. 강남과 50분 거리라고 되어 있는데, 실제는 고속도로를 타고 정체 없이 시속 100km 이상 달려야 가능한 시간이라면, 현실적이라 할 수는 없을 것이다. 지하철역이나 학교, 강남까지 거리는 현장조사를 통해 시간을 측정해보는 것이 좋다.

아파트 분양을 받을 때 아무리 실거주 목적이라 해도 투자가치를 생각하지 않을 수는 없다. 내가 당첨된 분양권에 프리미엄이 붙는다는데 싫어할 사람이 있을까? 그래서 무조건 프리미엄이 붙는다, 계약만 하면 프리미엄을 받고 바로 전매해 줄 수 있다는 달콤한 유혹의 속삭임에 넘어가는 경우가 있다.

인기가 높은 분양 현장에 가보면 이런 투자 수익의 달콤함으로 분양시장을 교란하는 ‘떴다방’이 등장하곤 한다. 물론 결과가 좋으면 성공적인 투자가 될 수는 있지만, 기대와 달리 프리미엄이 붙지 않거나 전매가 되지 않아 본의 아니게 입주 시점까지 끌고 가면서 마음고생을 하는 경우도 발생할 수 있는 것이 분양권 투자다.

부동산 시장 분위기가 좋지 않거나, 미분양 떨이의 경우 조금 더 믿음을 주기 위하여 관계자 본인의 도장을 찍은 투자 책임 확인서를 써주는 경우도 있는데, 향후 문제가 생기면 아무런 안전장치가 되지 못한다. 실제로 책임을 지는 경우는 거의 없으며, 소송하더라도 해결되기 쉽지가 않다.

무조건 쉽고 확실하게 투자수익이 생길 수 있다는 말은 운이 좋으면 진실이 되지만 운이 나쁘면 거짓이 되는지라 내가 감당할 수 있는 만큼의 위험에 대해 투자를 하는 것이 바람직하다.

분양 광고는 어디까지나 계약을 성사시키기 위한 목적이 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 물론 모든 아파트 분양 광고가 앞서 말한 경우처럼 과대광고는 아니겠지만, 거액의 소중한 자산이 들어가는 일인 만큼 광고를 맹신하기보다는 신중한 접근이 필요하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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