직방

3선에 성공한 박원순 서울 시장은 이번 지방 선거에 출마하면서 여러 가지 도시 재생 공약을 내걸었습니다. 그중 하나가 지난번 칼럼에서 소개해 드린 동북선 경전철이고 또 하나가 이번에 발표된 여의도, 용산 재개발입니다. 박원순 서울 시장은 지난 싱가포르 순방 중 여의도와 용산을 말 그대로 ‘통째로’ 개발하겠다는 포부를 밝혔는데요. 발표대로만 진행된다면 여의도와 용산 지역에는 정말 큰 호재가 아닐 수 없습니다.

오늘은 여의도, 용산 재개발 내용과 일대에 주목해야 할 아파트는 어디인지 알아보겠습니다.

“서울시가 1970년대 개발된 이후

50년 가까이 지난 여의도를

업무·주거지가 어우러진 '신도시급'으로

재개발한다.

용산에는 '광화문광장 급' 대형 광장과

산책로를 만들고

서울역∼용산역 철로는 지하화한 뒤

그 위에 MICE(회의·관광·전시·이벤트) 단지와

쇼핑센터를 만든다. (…)

박 시장은 서울시 도시 계획 전반을 심의하는

도시계획위원회(도계위)를

완전히 바꿔놓겠다는 계획도 밝혔다.

‘혁명’이라는 표현까지 썼다.”

- 기사 내용 中- 

현재 서울 핵심 업무 지구 중 하나로 수많은 유동 인구가 몰려드는 여의도는 1960년대만 해도 쓸모없는 땅이었습니다. 한강 변의 작은 모래 섬이었던 여의도는 지난 1967년 종합개발계획이 수립되면서 정치, 경제의 중심지로 우뚝 서게 됩니다. 여의도 시범아파트 사업도 이때 만들어진 아파트고요. 당시 여의도 시범 아파트는 최첨단, 최신식으로 지어진 아파트였습니다. 그때만 해도 12층으로 지어진 초고층 아파트였고, 엘리베이터도 최초로 설치됐으며 냉온수 시설도 처음으로 도입된, 현대식 아파트의 원조 격인 아파트랍니다.

신식 주택의 공급과 함께 도시 계획도 혁신적이었습니다. 단지 주변에 학교, 쇼핑센터 등을 함께 배치했고, 금융, 방송 등 각종 기업을 입주시켜 일자리를 만들었습니다. 요즘 말로 하면 ‘초품아’ , '몰세권’, ‘직주근접’까지 모두 갖춰진 최고의 주거 입지가 탄생한 겁니다. 여의도는 말 그대로 좋은 입지의 공식이 처음으로 적용된, 사실상 첫 번째 신도시였던 셈입니다. 그랬던 여의도가 다시 한번 혁명적으로 재개발된다는 것입니다. 

박원순 시장이 밝힌 여의도, 용산 재개발은 다음 달 '여의도 일대 종합적 재구조화 방안(여의도 마스터플랜)'을 통해 구체적인 실체를 드러낼 것으로 보입니다. 마스터플랜을 살짝 엿보자면, 여의도 도심 공간 구조 개편과 금융 업무 지원 방안, 교통 체계 개편 등의 내용이 담긴 것으로 알려졌는데요. 서울시는 이와 연계해 올해 안에 여의도동 55만㎡를 아우르는 지구 단위 계획을 확정하고 재건축 사업이 진행 중인 시범· 공작· 한양· 광장 등 아파트 11곳 총 6,323가구도 통합 개발한다는 구상입니다.

여의도는 1960년대 종합개발계획 당시 지어진 오래된 아파트가 많습니다. 대부분이 70년대 지어져 지은 지 40년이 다 되어 갑니다. 그래서 박원순 시장의 공약이 발표되기 전부터 재건축 움직임이 활발했고요. 재건축에 대한 기대로 여의도동 일대는 지난 2년간 30% 넘게 올랐습니다. 5년 전에 비하면 무려 56%가 넘게 올랐네요.

국내 최초의 신식 아파트였던 여의도 시범 아파트는 재건축뿐 아니라 이번 여의도 재개발 발표로 가장 주목받는 아파트 중 하나입니다. 1,790세대 중 672세대로 가장 많은 79㎡ 타입(약 24평)은 올해 4월, 12억을 돌파했습니다. 작년 말만 해도 9억 대 거래가 된 물건인데요. 2018년 들어서 10억, 11억 차곡차곡 돌파하더니 4월 6층, 2층짜리 매물이 12억에 실거래 신고되었습니다. 4개월 만에 3억 가까이 뛴 것입니다.

서울 최상위 개발 계획인 2030 생활권 계획에 따르면, 여의도는 3도심 중 하나이기 때문에 최고 50층짜리 주상 복합 건설이 가능합니다. 지어지면 여의도는 물론 서울의 랜드마크가 될 수도 있습니다. 그러나 이 계획이 제대로 실행되기 위해서는 서울시 도시계획위원회에서 개발 기본 계획 변경이 필요합니다. 이 점 때문에 일각에서는 여의도 재개발이 늦어지는 것은 아니냐는 우려의 목소리도 나옵니다만, 박원순 서울 시장이 도시계획위원회까지 완전히 바꾸겠다는 의지를 보였기 때문에 믿고 지켜봐야 할 것 같습니다.

여의도와 함께 개발될 곳은 용산입니다. 용산역 일대 MICE 쇼핑 단지를 개발하겠다는 것인데요. 서울역~용산역 사이 철로 구간을 지하화하고, 그 뒤에 거대 쇼핑센터를 세운다는 계획입니다.

지난 2009년 재개발 보상에 반발하던 철거민이 경찰과의 대치 중 화재로 사망한 ‘용산 참사’를 기억하시나요? 재개발에 대한 어두운 이면이 드러난 것은 물론, 개발 일변도의 도시 계획에 대한 인식을 바꾸는 계기가 되기도 했는데요. 사건의 발단이 되었던 용산 4구역 재개발 부지도 이번에 함께 개발됩니다. 광화문 광장 못지않은 거대한 광장이 만들어진다고 합니다. 국립박물관까지 50m 폭의 보행자 전용 산책로도 조성된다고 하고요. 과거의 아픔을 이겨내고 새로운 공간으로 탄생할 수 있을까요?

용산역 인근 남영역도 지하화됩니다. 남영역 인근 캠프킴 부지와 전자상가 인근 문배동도 지상으로 연결될 것으로 보입니다.

일대 아파트값도 들썩이고 있습니다. 용산에서 주목해야 할 아파트는 용산역과 남영역 사이에 위치한 용산e편한세상입니다. 용산e편한세상은 용산역, 남영역뿐만 아니라 경의・중앙선, 6호선이 지나는 효창공원역도 가깝습니다. 2011년에 준공되어 신축에 속하고, 바로 옆에 서울남정초등학교도 끼고 있는 초품아입니다.

시세는 일대에서 가장 비싸게 형성되어 있습니다. 평당가는 3,773만 원으로 바로 맞은편 용산아크로타워(2,822만 원)보다 100만 원 가까이 비쌉니다. 전용 84㎡(공급 109B㎡) 기준으로 14억에 매매 시세가 형성되어 있습니다. 여의도 시범 아파트와 마찬가지로 올해 들어 시세가 급등했는데요. 올해 1월 7층 매물이 10억 5,000만 원에 거래된 후 3월에 14억에 실거래 신고되었으니 채 2달이 안 되어 3억 넘게 껑충 올랐습니다.

박원순 서울 시장이 여의도와 용산 재개발 계획을 임기 내에 구체화하겠다는 의지를 보였지만 실현 가능성에 대해 의문은 여전히 남아 있습니다. 막대한 예산이 들어가는 것은 물론 기존 개발 계획을 완전히 뒤집어 새로 추진해야 하고 일대 주민이 원하는 개발 방식과 다를 수 있기 때문에 풀어야 할 숙제가 많습니다. 안전하고 신속하게, 주변 환경 그리고 그 안에 사는 주민들과 조화를 이루면서 재개발이 완성될 수 있기를 기대합니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자