직방

2018년 7월 6일, 정부는 종부세 개편안을 발표했다. 그 내용을 요약하자면 공정시장가액비율을 현행 80%에서 연간 5%씩 2년 동안 총 10%를 올리고, 과표에 따른 세율 또한 상향하는 것으로 결정되었다. 공식적인 최종 확정안은 7월 25일 개최되는 세제발전심의위원회에서 결정된다.

하지만 세율을 상향하는 것은 법을 개정해야 하는 문제이기 때문에 국회를 통과해야 한다는 불확실성이 조금은 남아있다. 어쨌든 이제 종부세 인상은 가시화된 것이다. 이에 따라 늘어나는 세금은 대략 어느 정도이고 집값에는 어떤 영향을 미칠지 살펴보도록 하자.

먼저 기획재정부 보도자료 중에서 종부세 개정 후 늘어나는 세액을 시뮬레이션한 자료를 살펴보자.

1세대 1주택자이고 주택공시가격이 12억 원일 경우 종부세 개편안으로 인해 늘어나는 세액은 5만 원 정도다. 그리고 주택공시가격이 커질수록 그 세액 또한 커지는데 주택공시가격이 16.5억 원 정도일 경우 세액 증가율은 15%이고, 35억 원 일 경우 31.9%지만, 주택공시가격이 35억 원이 되려면 실제 시세는 50억 원 가까이 되므로 극소수만 이에 해당될 것이다.

즉, 1세대 1주택자에겐 이번 종부세 개편안이 그다지 크게 다가오지는 않는다는 것이다.

하지만 3주택 이상일 경우엔 얘기가 조금 달라진다.

3주택 이상을 보유하고 있는 경우, 주택의 총 공시가격이 16.5억이라면 세액이 증가하는 비율은 50%가 넘게 된다. 따라서 이번 종부세 개편안은 다주택자를 정면으로 겨냥한 대책이라 할 수 있다.

그렇다면 이제 다주택자는 어떤 대책을 세울 것이며, 어떤 움직임을 보이게 될까?

단순히 생각해보면 종부세 부담을 줄이기 위해 비싼 집부터 팔아야 할 것으로 보인다. 하지만 이미 8.2부동산 대책으로 인해 조정대상지역 이상의 집을 지금 팔 경우 양도 차익의 최고 68.2%까지 양도세를 부담해야 한다.

왜냐하면 양도차익 과표가 5억을 초과할 경우 세율은 42%이며 여기에 3주택자 이상이 조정대상지역 이상의 집을 매도할 경우 20%의 중과세가 더해지기 때문이다.

예컨대 단순 계산 방식으로 적용해보면, 3주택자가 서울에 있는 집을 2억에 사서 8억에 팔 경우 양도차익 6억 중 4억 이 넘는 금액을 양도소득세로 납부해야 하는 것이다.

과연 이런 세율을 감수하면서까지 집을 팔 다주택자가 얼마나 있을지는 의문이다. 이미 집을 팔고자 하는 다주택자들은 올 4월 1일 이전에 중과세를 피해 대부분 매각했을 것이다. 그리고 이때까지 매각하지 않았다면 대부분 최소 5년 이내에는 매각할 수 없는 임대주택으로 등록을 했을 것이다.

따라서, 지금 매도를 선택할 수 있는 다주택자의 비율은 극히 낮을 것으로 판단된다. 결국 할 수 있는 것은 아직 임대주택으로 등록하지 않은 주택을 임대주택으로 등록하는 것이다. 그 외에는 증여 정도가 될 것이다. 그 외에는 사실상 할 수 있는 것이 없다. 그렇다면 결국 시장에 나올 수 있는 일반적인 매물은 오히려 더 줄어드는 현상이 발생할 확률이 높아지는 것이다.

반대로 매수자 입장은 어떨까? 투자수요는 당연히 줄어들 수밖에 없다. 하지만 실수요자라 한다면 이 상황에서 어떤 집을 선택할 것인가? 아마도 똘똘한 한 채를 선호하게 될 것이다. 그래야 종부세 부담이 줄어들기 때문이다.

종부세 개편안이 발표된 후 시장의 반응은 어땠을까?

종부세 개편안 발표를 앞두고 서울 전체적인 아파트 매도심리는 증가하였고 반대로 매수심리는 하락했다. 어찌 보면 당연한 결과이다. 하지만 강북과 강남을 나누어 살펴보면 매우 재미있는 현상이 발견된다.

강북은 서울 평균과 비슷하게 매도심리가 증가하고 매수심리가 하락했지만, 강남의 경우는 반대의 현상이 벌어졌다. 매도심리는 전 주 30에서 30.1로 변화가 극히 미미하지만 매수심리는 8.8에서 9.1로 오히려 상승한 것이다.

똘똘한 한 채에 대한 수요 증가가 반영된 결과일까? 그렇다면 종부세 개편안이 한동안 조용히 잠자고 있던 강남권 아파트 가격 상승의 코털을 건드리는 계기가 될지는 조심스레 지켜봐야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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/ 다꿈스쿨 멘토

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