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조금 색다른 인천, 청라국제도시 전망은?

빠숑의 입지 분석 레시피 #42. 청라국제도시는 앞으로 호재만이 남아있습니다.
직방 작성일자2018.07.11. | 7,125  view
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‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
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논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

인천광역시 서구의 저의 개인적인 첫인상은 이곳은 왠지 인천이 아닌 것 같다는 느낌이었습니다.


‘인천’ 하면 남동구의 남동공단, 남구의 주안역, 연수구의 송도유원지 정도가 떠오릅니다. 부평역 인근에 빼곡한 상업지와 중구의 월미도, 차이나타운도 떠오르네요. 그런데 유독 인천 서구는 딱히 이 지역을 대표할 만한 것들이 떠오르지 않습니다. 이 때문에 인천이 아닌 다른 지역 같다는 느낌이 든 것이 아닌가 싶습니다.


아마 많은 분이 서구에 유명한 곳이 뭐가 있나 싶으실 테지만, 나름대로 지명도 높은 곳들이 많습니다. 대표적으로 청라국제도시가 있고요. 검단신도시라는 대규모 택지개발지구도 있습니다. 수도권 부동산 시장을 한동안 뜨겁게 달구었던 이 두 지역이 모두 인천 서구에 있습니다.

직방에서 본 인천광역시 서구의 지난 1년간 아파트 매매 가격 변동률은 2.1%다.

source : 직방

청라국제도시는 애초에 인천의 한 지역이 아닌 송도, 영종도와 관련 있는 별도의 특별개발지구로 알고 계시기도 할 것이며, 검단신도시는 김포가 아니었냐고 반문하시는 분들도 분명히 계실 것입니다.


결론부터 말씀드리면 청라는 기존 인천지역을 재편성한 것이 아닌, 새롭게 조성한 신도시입니다. 그것도 간척사업을 통해 만들어진 땅으로 오리지널 인천 땅이 아닙니다. 마치 연수구의 송도처럼 말이죠. 검단도 인천이 된 이유가 조금 다릅니다. 예전에는 경기도 김포에 소속되어 있다가 인천시가 광역화되면서 통합, 흡수된 지역입니다.


결국 청라와 검단은 기존의 인천 서구와 그 생성이 매우 다른 지역인 것이죠. 이렇게 다른 출신들이 한 공간에 모여 있으니, 다른 인천 지역과는 색다른 느낌을 받을 수밖에 없었던 것입니다. 오늘은 조금 색다른 인천, 인천시 서구와 청라국제도시의 입지 이야기를 해볼까 합니다.

서쪽이 아닌
인천시 서구!

인천 서구는 인천 내륙의 서북쪽에 있다.

source : 직방

서구는 인천에서 가장 북쪽에 있어, 김포와의 경계 역할을 하고 있습니다. 1988년에 북구에서 분리가 되며 서구가 탄생하게 되었는데요. 북구는 결국 1995년에 계양구와 부평구로 분리되며 아예 없어져 버렸습니다.


그래서 서구는 현재 인천의 가장 북쪽에 있으며, 북쪽으로 김포시를, 동쪽으로는 계양구와 부평구를, 남쪽으로는 중구와 동구를, 그리고 서쪽에는 멋진 서해를 두고 있습니다.


또한 서구라는 지명은 ‘인천의 서쪽’이라는 의미가 아닙니다. 과거 이 지역 명칭이던 ‘서곶’에서 유래되었습니다. ‘서곶’은 서쪽으로 길게 뻗은 반도식 해안이라는 뜻으로 실제 한강 하구에 있는 서구는 바다를 향해 길게 뻗은 형태입니다.


서구는 서로 다른 지역들이 조합되어 권역별로 특징이 좀 다른데요. 총 4개 권역으로 구분해 볼 수 있습니다. 공업시설이 발달한 주거지역인 남부, 업무·주거·상업시설이 어우러진 중부, 농업지역이었으나 현재 대규모로 개발되고 있는 북부, 마지막으로 해안지역의 서부로 나뉩니다.


서부의 경우는 수도권 매립지와 명품신도시 지역으로 또 구분할 수 있고요. 청라국제도시도 바로 이 서부에 조성된 명품 신도시입니다.

한국의 베니스
청라국제도시?

청라국제도시는 한국의 베니스를 만들겠다는 취지의 명품 해양 도시로 설계되어 있습니다. 단순한 베드타운을 지양하고, 국제 금융과 관광 레저 유치로 수준 높은 자급자족 도시를 만들겠다는 야심 찬 취지로 개발이 시작되었습니다.


개발 시작 당시 송도와 쌍두마차 역할을 할 것이라며 온갖 기대를 받았죠. 3개의 경제자유구역 중에서는 서울에 가장 가깝고, 공원과 골프장도 꽤 여러 개 들어서 있어 좋은 환경 쾌적성을 갖추고 있습니다.


그러나 현재는 국제금융 레저 도시라는 슬로건이 무색할 정도로 관련 시설은 없고, 주거시설들만 찾아볼 수 있는 상태입니다. 게다가 서울에서 위치는 가깝지만, 교통망이 좋지 않습니다.


우선 전철망이 없습니다. 청라 신도시 초기에는 설상가상 광역버스도 없었습니다. 지금도 강서구 가양역까지 BRT(Bus Rapid Transit, 간선급행버스)가 운행되고 있을 뿐입니다. 학교와 학원 등 교육환경도 만족스럽지 못하고 아직 대형유통시설도 없습니다. 이렇게 기반시설 자체가 부족하다 보니 주거지로서 만족스럽지 못한 상태입니다.

직방에서 본 인천 서구 인기 아파트 목록

source : 직방

초기 분양 당시에는 청약 경쟁률이 300대 1에 육박할 정도로 인기가 많은 지역이었지만, 현재는 분양만 마친 상태입니다. 아직까지 입주민조차 기반시설 부족으로 약간의 불만을 표출하고 있다 보니, 외부인들은 청라를 긍정적인 시각으로 바라볼 수 없는 상황이죠.

청라국제도시는
현재진행형!

하지만 최근 이런 불만이 많이 줄어들고 있습니다. 특히 서울의 전세난이 심화되자 저렴한 전세를 찾아 청라로 이주하는 사례가 꽤 많이 늘어나, 현재는 남은 전세 물량이 거의 없을 정도라고 합니다. 또한 BRT 노선의 추가 개통인천공항 고속도로 청라나들목의 개통으로 도로교통 접근성도 개선되어 조금씩 활기를 띠게 되었습니다.


이런 변화로 인해, 최근 1년간 청라지구 내 인구도 급증했습니다. 현재 거주 인구가 약 9만 명 정도로, 송도와 거의 유사한 규모죠. 물론 송도의 인구수를 역전할 수는 없을 겁니다. 송도는 30만 명을 수용하기 위한 도시이고, 청라는 10만 명 수용이 목표라 규모 자체가 다르기 때문입니다. 따라서 이 두 도시를 비교하는 것은 의미가 없으며, 오히려 공생 관계로 보셔야 합니다.

직방 빅데이터랩으로 본 최근 1년 인천시 서구 세대수 변동. 1만 세대가 늘었다.

source : 직방

다만 이미 수용인구가 목표 대비 90% 이상에 달하고 있으므로, 예정되었던 기반시설과 업무시설, 그리고 관련 기관의 입주가 시작되면 송도보다 좀 더 빠른 기간 내에 정착될 수도 있습니다. 국제금융 도시로 가기 위한 첫걸음인 하나 금융타운도 계속 확장 중입니다.


이미 착공된 로봇 랜드가 완공되면 태권브이를 좋아하는 분들은 모두 이곳을 방문할 테고요. 북한 개성까지 보인다는 450m 높이의 시티타워가 완성되면 전 세계적인 이슈가 될 것입니다. 무엇보다 7호선 연장은 서울과의 접근성을 획기적으로 개선해줄 것입니다.


청라는 입지 자체가 훨씬 좋기 때문에 진행 중인 호재가 실현되기만 한다면 쉽게 활성화될 곳입니다. 이제 청라에 남은 건 호재밖에 없습니다.

송도와 청라,
상생할 수 있을까?

국제도시로 계획된 송도가 살아나려면, 국제적 기업들의 관심을 받아야 한다고 지난 송도 신도시 칼럼에서 말씀드렸습니다. 국내 기업들의 진출만으로는 반쪽짜리 개발일 수밖에 없다고도 했고요. 따라서 아직도 해외 투자가 미진한 송도는 애초 계획보다 시간이 더 걸릴 수밖에 없을 것입니다.


그러나 청라는 조금 다릅니다. 송도와 마찬가지로 국제도시로 계획되긴 했지만, 서울 접근성이 뛰어나기 때문에 반드시 국제 자본이 아니더라도 서울권에서도 충분히 관심을 가질 만한 지역입니다. 따라서 다시 서울권의 관심을 받을 수만 있다면 단번에 분위기가 살아날 수 있습니다.


이렇게 청라가 활성화되면 송도와 영종에도 더 많은 에너지를 줄 수 있으니, 오히려 전략적으로 우선순위를 높여 밀어주기도 좋은 지역입니다. 부분적으로는 이미 그런 방향으로 진행되고 있고요. 그래서 청라의 활성화가 매우 중요합니다. 송도라는 거대 화산의 에너지를 터뜨리기 위한 발화점이 되는 지역이니까요.

국제금융단지, 국제업무시설, 로봇랜드 등의 사업이 투자 유치 중이다.

source : ⓒ 인천광역시

지금까지 인천시 서구, 특히 청라국제도시를 위주로 말씀드렸습니다. 하지만 서구는 청라국제도시를 제외하고서도 꽤 매력 있는 지역입니다.


이미 일거리와 생활 여건이 잘 갖춰진 서구의 남부는 지금처럼 업무와 주거의 구심 역할을 꾸준히 할 것이며, 서구의 중부 권역은 업무와 상업의 중심지로 서구의 중심을 잡아 줄 것입니다. 루원시티의 개발만 정상화되면 정말 금상첨화고요. 


북부 권역은 검단신도시를 통해 체계적으로 발전해 나가며, 김포와 파주, 고양과의 연대를 통해 일거리가 많이 창출되는 신도시가 될 겁니다. 교통편이 보강되는 시점에는 일산이나 분당 같은 또 하나의 명품 택지개발지구가 될 것입니다.


청라는 이미 길게 말씀드렸듯이 한국의 베니스로, 송도와 함께 인천의 미래를 이끌어 갈 곳이고요.


이렇듯 서구에는 어느 곳 하나 버릴 곳이 없습니다. 이것이 바로 서구의 미래가 기대되는 이유입니다. 청라 지구의 중앙호수공원 내 시티타워가 완공되는 날, 함께 인천 서구의 미래를 감상하러 가실까요?



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