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집값이 내려가도 수익이 되는 투자법이 있다?

조회수 2018. 7. 10. 09:00 수정
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새벽하늘의 부동산 아울렛 #25. 시장 분위기가 애매할 때는 이 방법이 더 효과적이다.
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

성공적인 투자 경험으로
15년간의 공무원 생활을 청산하고,
부동산/경매 전문 리츠사 및 로펌
이사직을 거쳐
현재 부동산 투자/무역분야 법인의
대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

2017년 8월 2일, 정부는 수도권 집값의 심상치 않은 움직임을 감지하고 초강력 수요 억제 정책인 8·2 부동산 대책을 발표한다. 그리고 정부의 예상대로(하지만 의지와는 반대로) 서울의 집값은 강남권을 중심으로 큰 폭으로 상승하였다.

출처: 직방
직방 빅데이터랩으로 본 최근 3개월 서울 지역별 아파트 매매가 변동률. 일부 지역을 제외하고 여전히 오름세다.

일각에서는 정부의 정책이 별다른 효과를 발휘하지 못했다는 의견도 있지만, 만약 8·2 부동산 대책이 아니었다면 집값은 더 큰 폭으로 올랐을 수도 있었다. 왜냐하면 그전까지 서울은 새 아파트에 대한 수요에 비교해 공급이 매우 부족한 상태였고, 굵직한 호재거리도 많았지만, 그에 비해 집값은 수년간 오히려 하락하였으며, 이후 반등하긴 했지만, 그 상승 폭은 크지 않았기 때문이다.



2015년부터 슬금슬금 오르는 집값을 보며 많은 사람은 집을 사야 할 지 고민하기 시작했는데, 8·2 부동산 대책 이후 일단은 관망하자는 의견이 득세했다. 하지만 8·2 부동산 대책에 의해 일시적으로 눌려 있던 시장은 2017년 후반부터 올해 초반까지 용수철처럼 튀어 오르며 집 없는 서민들의 가슴을 울렸다.



그리고 지금까지 그 상승의 불꽃은 좀처럼 꺼지지 않고 있다. 그렇다면 지금 상황에서도 집을 사야 할까? 간단히 이야기하자면 아직 상승 폭이 크지 않은 서울 외곽지역은 지금도 늦진 않았다. 그러나 제법 오른 지역은 현재 시점에서의 매입을 심각하게 고민해야 할 때가 되었다. 집을 사는 타이밍 중에 특히 위험한 시기는 하락의 끝자락보다 상승의 끝자락이기 때문이다.

출처: 직방
직방에서 본 서울 아파트 매매 실거래가 추이

하지만 집값이 하락해도 손해 보지 않는 내 집 마련 수단이 있다. 과연 무엇이고 얼마나 효율적으로 활용할 수 있는지에 대해 살펴보자.

부동산,
싸게 사려면?

부동산을 싸게 사는 여러 방법 중 부동산 경매는 참으로 매력적인 수단이다. 하지만 얼마나 싸게 살 수 있느냐는 시장의 분위기에 따라 다르다.



시장이 하락 및 보합의 터널을 지나 반등하는 시기에는 어떤 아파트를 사도 다 오른다. 그중 더 많은 상승을 기대하기 위해선 좋은 일자리가 늘어나는 곳, 철도망이나 도로망이 신설되어 교통이 좋아지는 지역의 호재를 체크하여 진행 상황을 확인하고 그 인근을 매입하면 된다. 말은 참 쉽다. 하지만 지난 몇 년간 이런 방식으로 수도권 아파트를 매입했다면 쉽게 상승으로 인한 차익을 맛볼 수 있었다.



이런 분위기에서는 부동산 경매의 장점이 크게 부각되지 않는다. 왜냐면 부동산 경기가 좋은 이유로 경매 시장에도 많은 사람이 참여하다 보니 시세보다 많이 싸게 사는 것이 쉽지 않다. 그리고 조금 싸게 사는 것보다 차라리 적절한 타이밍에 더 좋은 입지의 아파트를 매입하는 것이 유리할 수 있기 때문이다.



그러나 요즘처럼 시장이 애매한 분위기에서는 부동산 경매를 통해 저렴하게 내 집 마련을 하는 툴이 상당히 매력적일 수 있다. 싸게 산다는 것의 장점은 굳이 설명할 필요가 없지만 얼마나 싸게 살 수 있느냐를 짚어보는 것은 의미가 있을 것이다. 왜냐면 매입 후 가격이 하락했을 경우를 대비할 수 있기 때문이다.

얼마나 싸게
살 수 있을까?

실제 사례를 예로 들어 부동산 경매를 통하면 얼마나 싸게 매입할 수 있을지 살펴보자. 먼저 종로구의 한 아파트 사례다.

출처: ⓒ굿옥션
종로구의 한 아파트 경매 진행 결과

이 아파트의 시세는 2014년까지만 해도 7억 초반이었다. 그러다 2017년 초반에 8억까지 올랐고, 현재는 9.5억에 매물이 나와 있다. 몇 년간 2억이 넘게 오른 것이다.



인근 경희궁 자이 84㎡ 타입의 시세가 13억을 훌쩍 넘는 것에 비한다면, 이 아파트의 시세가 아주 비싸 보이진 않는다. 하지만 이미 가격이 2억 넘게 오른 상황에 선뜻 사기엔 고민이 될 것이다. 이럴 때 위 사례처럼 경매를 통해 싸게 매입한다면 어떨까?



이 물건의 낙찰가는 약 8.69억으로 시세보다 8천만 원 정도 싸게 낙찰되었다.



다음 물건은 서울 동작구에 있는 대형 아파트다.

출처: ⓒ굿옥션
동작구 아파트 경매 진행 결과

대형 아파트라서 실수요자는 물론 투자자로부터도 외면받은 물건이었다. 하지만 이 아파트는 7.28억에 낙찰되었다.



시세는 얼마일까? 현재 일반층 기준 가장 싼 매물은 9억이다. 이를 기준으로 한다 해도 무려 1.3억 이상 싸게 매입한 것이다. 대형이라 메리트가 없다고 생각되는가? 경매로 진행되었던 이 아파트는 전용 면적이 163㎡이다. 그런데 같은 단지 전용 120㎡는 현재 저층이 7.5억에 나와 있다. 비슷한 가격이라면, 아니 큰 평형이 오히려 작은 평형보다 싸다면 어떤 것을 선택하는 게 맞을까?



그리고 대형 아파트는 상승가능성이 없을까? 대형 아파트는 시기적으로 늦을 뿐이지 결국 중형과 비슷한 비율로 상승한다. 만약 상승하지 않는다고 해도 시세보다 1.3억 이상 싸게 샀으니 오히려 수익이 될 것이다.



마지막으로 영등포구의 한 아파트를 살펴보자.

출처: ⓒ굿옥션
영등포구 아파트 경매 진행 결과

이 아파트도 전용면적 157㎡의 대형 아파트고 최종 9.52억에 낙찰되었다. 현재 같은 평형 저층이 11억에 나와 있다. 하지만 경매로 진행된 아파트는 7층이기에 시세를 11.5억 정도로 본다면 시세보다 무려 2억 가까이 싸게 낙찰되었다.



이처럼 부동산 시장이 애매한 상황에서는 경매를 통해 시세보다 많이 싸게 살 수 있다. 게다가 이 아파트는 중소형의 상승 폭이 큰 것에 비해 상대적으로 가격상승이 미미했기에 오히려 추가 상승의 가능성도 배제할 수 없다.



하지만 앞으로 서울의 집값이 더 오를지, 떨어질지는 그 누구도 확신할 수 없다. 하지만 이 아파트의 전세 시세는 9억~9.5억이다. 전세 가격이 급락하지 않는 한 매매가격이 이보다 더 떨어질 가능성은 없다고 볼 수 있다.



이처럼 2억 가까이 싸게 샀다면 집값이 하락한다 해도 손해 보지 않을 것이며, 다시 상승장이 올 때까지 마음 편히 기다릴 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

/ 다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool



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