직방

오늘은 학군에서 벗어나 부동산 투자 이야기를 한 번 해볼까 합니다. 근래 부동산 투자 관련해 많은 질문을 받고 있기 때문입니다. ‘누가 부동산으로 돈을 벌었다더라’, ‘이거 해도 되냐’, ‘이 물건 어떠냐’ 등… 사실 투자라는 것이 안전한 것이 어디 있겠습니까? 그저 조금이라도 더 돈을 잃지 않기 위해서 돌다리도 한 번 더 두들겨 본다는 심정으로 열심히 공부하고, 알아보고 하는 것이지요. 100% 안전한 것은 없지만, 그래도 확률이란 것이 있습니다. 투자의 승률을 올리기 위해서 되도록 호재가 있는 것, 수요가 있는 것들에 투자하는 것이 좋은데요. 승률이 높은 것이 있다면 반대로 확률이 낮은 종목들도 있습니다.

저 역시 몇 가지 기준을 세우고 확률이 낮은 종목에는 투자를 지양하는데요. 오늘은 승률이 낮아 개인적으로 선호하지 않는 투자처에 대해 말씀드리려고 합니다. 오늘 말씀드리는 내용은 개인적인 의견임을 미리 밝히고, 투자 시에는 본인의 상황과 자금력에 맞게 선택을 하시되, 제 의견이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

요즘 정말 많이 물어보시는 상품 중 하나입니다. 지역주택조합은 이렇게 부동산이 호황일 때 조합원 모집을 많이 합니다. 대부분 역세권에 입지 좋은 곳에 있으며, 신축인데 청약 통장도 필요 없는 데다가, 분양가도 시세보다 매우 저렴합니다. 유명 브랜드가 건축하는 경우도 많고요. 재개발과 비슷하다고 생각해 혹하는 분도 많을 텐데, 재개발과는 비슷한 듯 다릅니다.

먼저, 지역주택조합 아파트란 무주택 조합원들을 주체로 투자 자금을 모은 뒤 시공사를 선정해 짓는 아파트로, 아래와 같은 무주택 조합원 자격 조건을 갖추기만 하면 청약 통장 없이도 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.

일단 가입은 참 편하고 쉽죠? 이렇게 좋은 조건에 시세보다 저렴한 곳에 새 아파트라니! 게다가 조합원이 되려면 청약 통장이나 가점이 없어도 되고 계약금만 있으면 되니까요. 그런데요, 위 자격 조건 중 4번 조항이 문제가 됩니다. 조합이 해산할 때까지 이 자격 조건을 유지해야 하므로 해당 기간 중 주택을 추가로 사거나 할 수 없습니다. 몇 년이고 재산 증식할 기회를 놓치면서 자격을 유지해야 합니다.

그까짓 자격 조건, 아파트 지어질 때까지만 유지하면 되는 거 아니냐 하시는 분들도 있으실 텐데요. 처음 조합원 모집 때 말한 것처럼 진행이 척척 잘되기만 한다면 무슨 문제가 있겠습니까? 그러나 상당수 사업장에서 사업이 지체되는 경우가 많습니다. 제가 알기로 지역주택조합의 사업 진행 성공률은 약 2-30% 정도입니다. 사업이 지체되는 기간 동안 사업비가 증가하게 되고, 싸게 분양받았지만 결국 추가 분담금이 늘어날 수도 있고, 지체되는 사업 기간 동안 상승장이 꺾이면 한동안 분양을 못 하게 될 수도 있습니다. 이런 점을 보완하기 위해 정부는 2017년 6월 주택법을 개정하기도 했는데요, 여전히 위험 부담이 큰 것은 사실입니다.

물론 지역조합주택이 다 잘못된 것은 아닙니다. 분명히 장점도 가지고 있고, 돈을 벌 수 있는 방법도 있긴 합니다만, 이 점은 다음에 살펴보도록 하고요. 이런 위험성에도 불구하고 지역주택조합 아파트에 꼭 투자해야겠다 하시는 분들은 가입 전, 토지 매입이 몇 프로나 진행되었는지 꼭 확인하고, 주택법 개정 이후 지자체장의 신고 필증을 획득했는지도 확인해야 합니다. 정부에서도 주택법 개정 이외에 조금 더 강력한 법을 만들어 지역주택조합을 관리하고, 서민의 피해를 줄일 수 있도록 해야 합니다.

‘수익률 00% 보장’, ‘전문성을 가진 업체에서 운영을 대행하기에 임차인을 구할 필요가 없고 복비 등의 거래 비용이 들지 않는 좋은 투자처!’ 흔한 수익형 호텔의 광고 문구입니다. 수익형 호텔은 투자금을 받고 투자자 대신 숙박업을 운영하며 그 수익을 투자자에게 일부 지급하는 방식으로 운영되는데요. 공실 위험이 적고, 적은 금액으로 고수익을 창출할 수 있으며, 기존의 오피스텔 등에 투자하는 것보다 나은 투자처라고 광고합니다. 정말 혹~하죠?

그런데 꼭 알고 계셔야 할 것이 있습니다. 호텔은 객실 가동률이 중요한 사업, 즉 관광업이기 때문에 시기를 탑니다. 사드 문제 등 국제적 이슈가 발생하면 사업장 이익이 줄어듭니다. 관련 법규 또한 권리를 보장받기에 어려움이 있습니다. 초과 공급된 부분도 문제가 됩니다. 사기는 쉬워도 팔기는 어렵습니다.

투자자에게 꾸준한 수익을 안겨주는 사업장들도 물론 있습니다. 그렇지만 스스로 옥석을 가리지 못한 채 분양 상담사의 말만 철석같이 믿고 계약을 하면 소중한 내 돈을 잃을 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 

사실 부동산의 꽃은 토지라고 해도 과언이 아닙니다. 결국 아파트도 다 지분이 중요한 것 아니겠습니까? 분량이 제한된 칼럼에서 원론적인 땅 투자에 대해서 깊게 이야기하긴 어렵지만, 기본적인 몇 가지만이라도 알고 계시면 많은 도움이 될 것입니다.

국토 개발이나 그린벨트 해제 등으로 논밭 주인들이 돈을 많이 벌었다더라 하는 이야기는 한 번쯤 들어 보셨을 겁니다. 저 역시 ‘그린벨트 해제로 땅값이 올라 몇 배의 수익이 난’ 친구 아버지의 일화를 들은 적이 있습니다. 에쿠스를 타고 밭에 도착해 트렁크를 열면 곡괭이 등 농사 도구로 가득 차 있다는 식의 이야기 말입니다. 토지로 돈은 풍족해졌지만, 평생 해오신 일이 농사이기에 여전히 일하러 나가시는 것이죠.

땅은 정말 매력적인 투자처임이 틀림없습니다. 한 번 터지면 몇 배 오르는 건 우습다고 하니까요. 그런데요, 보통 100평, 200평 이렇게 파는 분들이 조금씩 떼서 팔질 않습니다. 이런 틈새를 파고든 영업 수단이 있으니 ‘토지 기획 부동산’ 입니다. 여러 명이 1,000~2,000만 원씩 소액으로 투자를 하고 이 돈을 모아서 토지를 매입합니다. 나중에 매도할 때 수익을 배분하기로 하고요.

그런데 이게 어느 유명한 노래 가사처럼 ‘내 거인 듯 내 것 아닌 내 것 같은 너’ 입니다. 분명 내 돈이 들어갔는데 나는 권리 행사를 하기가 매우 어렵습니다. 잘 되면 좋지만, 돈이 묶이는 것이 가장 문제이고, 팔고 싶을 때 마음대로 처분하지도 못합니다. 좋은 땅이면 다행인데 묻지마 투자를 하는 경우엔 쓸모가 없는 땅일 수도 있습니다. 따라서 더욱 신중하셔야 하고요.

오늘은 부동산 투자를 하면서 확률이 낮은 것들을 조심하고 피하자는 주제로 글을 써봤습니다. 투자는 과감해야 할 때가 있고, 조심하면서 진행해야 할 때가 있습니다. 지금은 상승기 초입이 아니기 때문에 과감함은 조금 내려놓을 필요가 있습니다. 내 돈을 넣었는데 내 것이라고 주장할 수 없는 투자는 안 하는 것이 마음 편합니다. 독자 여러분들이 잃지 않는 투자를 하셨으면 좋겠습니다. 더불어 내 집 마련의 꿈도 포기하지 않으셨으면 하고요.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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