직방

8.2 부동산 대책 이후 가장 큰 규제는 바로 재건축 규제입니다. 사실상 재건축이 불가능해진 것이나 다름없다는 안전 진단 기준 강화부터, 재건축 초과 이익 환수제, 조합원 지위 양도 금지, 재당첨 금지 등 재건축 관련 규제들이 줄줄이 발표되었고, 실제로 억대가 넘는 재건축 부담금이 발표되자 ‘재건축 초과 이익 환수제 공포’라는 말이 나오기도 했는데요,

각종 규제로 재건축 시장이 한풀 꺾인 것은 사실이지만, 여전히 ‘똘똘한 한 채’인 재건축 아파트의 가치는 견고한 듯합니다. 여러 규제에도 불구하고 최근 송파에서 재건축을 추진하는 단지들이 나오고 있다는 소식입니다. 어떤 아파트들이 재건축을 추진하고 있는지 오늘 칼럼에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

“재건축 부담금, 양도세 중과, 보유세 강화 등

정부의 각종 부동산 규제에도 불구하고

서울 강남권 재건축 열기는

쉽게 식지 않고 있다. (…)

특히 최근 송파동・방이동・오금동 등

송파구에서 재건축을 추진하는 단지가

줄을 잇고 있어 눈길을 끈다.

좋은 입지에 1980년대 준공된

아파트 단지가 많기 때문으로 파악된다.

전문가들은 앞으로 4~5년간 송파 지역에서

신축・재건축을 추진하는 아파트 단지와

입주한 지 10년 이상~25년 미만인

일반 아파트 단지 간

시세 차별화가 두드러질 것으로

내다보고 있다.”

- 기사 내용 中 -

재건축을 추진 중인 송파구 아파트는 5호선 방이역과 오금역 일대에 모여 있습니다. 현대2,3,4차 아파트, 잠실3차한양, 가락삼익맨숀, 미성맨션, 그리고 한양2차가 그것입니다.

위치를 보면 아시겠지만, 입지가 아주 좋습니다. 3호선 오금역, 5호선 방이역 사이에 위치한 역세권 입지에 왼편으로는 가락시장, 미니 신도시급인 송파 헬리오시티, 잠실이 가깝고, 오른편으로는 올림픽 공원과 대단지 올림픽선수기자촌 아파트도 가깝고요. 모두 1984~5년 사이에 지어져 오래된 아파트들이지만 좋은 입지 덕에 재건축이 된다면 그 가치는 충분히 올라갈 것으로 보입니다. 물론 재건축 규제로 인해 사업성이 일부 줄어들겠지만, 그보다 재건축했을 때의 가치가 더 클 것으로 생각합니다. 정부의 강력한 규제에도 재건축 열기가 쉽게 식지 않는 이유입니다.

뉴스에 소개된 오금사거리 인근 재건축 단지 외 송파구 내 재건축을 추진 중인 주요 아파트들의 현황은 아래와 같습니다.

이중 뉴스에 나온 오금사거리 인근 재건축 아파트들의 진행 속도를 보면 가락삼익맨숀, 한양2차, 현대2·3·4차, 잠실3차한양, 미성맨션 순으로 빠르게 진행 중입니다.

오금사거리 재건축 아파트들을 차례로 살펴볼까요? 먼저 방이역 인근 아파트부터 살펴보겠습니다.

오금동에 위치한 현대2,3,4차 아파트는 1,316세대로 송파구 재건축 추진 아파트 중 가장 큰 규모의 중대형 아파트 단지입니다. 이 단지는 안전 진단 기준이 강화되기 전인 2015년 안전 진단을 통과했고, 2020년까지 정비 계획 수립과 추진 위원회 구성을 마치는 것을 목표로 하고 있습니다. 5호선 방이역과 3・5호선 오금역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권에 올림픽 공원도 400m 거리에 있어 주변 환경이 뛰어납니다.

현대2,3,4차 아파트의 현재 평당가는 2,826만 원으로 일대 재건축 추진 아파트 중 가장 평당가가 비쌉니다. 102㎡(전용 84㎡) 기준 9억 7,500만 원 선인데요, 지난 1월에는 2층 매물이 10억 1,000만 원에 실거래 신고되면서 최고가를 찍기도 했습니다.  

현대2,3,4차 아파트는 일찍이 안전 진단을 통과한 아파트이지만 추진 위원회 구성을 위해서는 주민 50% 이상의 동의가 필요합니다. 주민 동의 후 추진 위원회가 구성되기만 하면 빠르게 재건축 진행이 가능할 것으로 생각합니다.

현대2,3,4차와 양재대로를 사이에 두고 맞은편에 위치한 방이동 잠실3차한양은 최근 재건축 정비 계획과 정비 구역 지정을 요청하는 안건을 구청에 제출해 지난달부터 한 달간 주민 공람 공고를 진행하고 있습니다. 재건축이 예정대로 진행되면 잠실3차한양 아파트는 현재 252가구에서 482가구로 두 배 가까이 늘어날 예정입니다.

5호선 방이역이 가까운 역세권 아파트인 잠실3차한양은 평당가가 2,768만 원입니다. 103㎡(전용 84㎡)는 시세가 현재 8억 9,000만 원입니다. 작년 5월 최고가 6억 9,500만 원에 거래된 이후 시세가 급상승했네요. 작년 7월 6층 매물이 8억에 거래된 후 올해 1월 10층 매물이 8억 9,000만 원에 거래되었으니 6개월 만에 1억 가까이 뛴 셈입니다.

정비 구역 지정 뒤 안전 진단을 통과해야 하므로 아직은 갈 길이 멀지만 시작하는 단계이므로 재건축이 어떻게 진행되는지 주목해 봐야 합니다.

잠실3차한양에서 오금로를 건너면 936가구의 송파동 가락삼익맨숀이 있습니다. 가락삼익맨숀은 재건축을 통해 최고 31층, 총 1,650가구의 대단지 아파트로 변신할 예정인데요, 최근 재건축 추진 위원회는 아파트 재건축을 위한 현상 설계 응모 공고를 냈습니다.

가락삼익맨숀은 올해 들어 시세가 급상승했습니다. 현재 평당가 2,474만 원으로 전용 84㎡인 102㎡의 경우 시세가 9억 8,000만 원 선입니다. 올해 1월 6층 매물이 9억에 실거래된 이후 동일 층수가 5월에 9억 8,000만 원에 거래되어 4개월 만에 8,000만 원이 상승했습니다.

가락삼익맨숀은 추진 위원회 승인 상태이므로 현재 매입이 가능합니다. 조합 설립 이후에는 조합원 지위 양도 금지로 인해 거래할 수 없으니 매수를 고려 중인 분이 있다면, 지금이 매수하기 좋은 타이밍이라고 할 수 있습니다.

이외 가락삼익맨숀 인근 미성맨션은 재건축 사업에 대한 주민 제안 접수 후 관련 기관이 협의 중이며, 한양2차는 조합 설립 동의서를 모으는 단계를 진행 중이고 곧 조합 설립을 눈앞에 두고 있습니다. 

오늘은 송파구 오금사거리 일대에 불고 있는 재건축 바람을 살펴봤습니다. 오금사거리 일대의 재건축이 잘 진행된다면 서울 내 재건축 연한을 채운 다른 아파트에도 큰 영향을 줄 텐데요, 수많은 재건축 규제를 딛고 어려움 없이 재건축이 잘 진행될 수 있을지, 재건축 이후 오금사거리 일대는 어떻게 변화할지, 그리고 잠실 일대 구축 아파트, 송파 헬리오시티와는 어떤 그림을 그리며 송파구 부동산 시장을 이끌어 나갈지 궁금해지네요.

글. 아임해피

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자