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인천의 운명을 좌우할 ‘송도국제도시’

빠숑의 입지 분석 레시피 #41. 송도국제도시의 과거와 현재, 그리고 미래까지!

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운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

인천광역시 연수구에는 동춘동, 선학동, 송도동, 연수동, 옥련동, 청학동의 6개 행정동이 있습니다.


이 지역들의 2018년 7월 직방 시세는 송도동이 3.3㎡당 1,385만 원, 동춘동이 889만 원, 옥련동이 874만 원, 연수동이 848만 원, 청학동이 801만 원, 선학동이 767만 원인데요. 송도동과 2위 동춘동의 시세가 큰 격차를 나타내고, 가장 낮은 선학동의 경우 송도동의 50% 수준입니다.

연수구 동별 아파트 매매가 직방시세. 같은 연수구 내에서 송도동의 위상은 압도적이다.

출처직방

이 연수구의 동별 시세 차이는 비단 연수구뿐만 아니라, 다른 인천 지역의 부동산 실태를 그대로 보여줍니다. ‘부익부 빈익빈’의 전형적인 모습을 말이죠. 개발 정도로도 지역을 구분할 수 있는데, 잘 정비된 신도시와 정비가 필요한 구도심과 차이라고도 할 수 있습니다.


따라서, 인천 내 어느 지역과도 비교할 수 없을 정도로 높은 위상을 지닌 송도는 같은 연수구라 하여도 다른 동네와 갭이 크게 나타나고 있는 것입니다.


낙후된 구도심 지역과 새로 개발된 신도시 지역, 이 구분이 인천 지역의 부동산을 제대로 이해하는 방법이고 특히, 송도와 인천의 현재와 미래를 전망하는 데 있어 가장 필요한 열쇠가 될 것입니다.

인천 연수구,
어떤 지역일까?

연수구는 1988년 인천 남구가 남구와 남동구로 분구가 된 이후, 1995년에 다시 남구가 남구와 연수구로 분구가 되며 현재의 모습을 갖추게 되었습니다. 연수구 하면 잘 구획된 아파트단지가 떠오를 정도로 주거 기능이 강하며, 지리적으로 남구와는 제2경인고속도로로, 남동구와는 인천의 대표 하천인 승기천으로 구분되고 있습니다.


연수구만큼 주거지역이 밀집된 남구와 비교하자면 연수구는 아파트 위주, 남구는 다세대와 단독주택 등 소규모 주택 위주로 구성된 점이 다릅니다. 당연히 시세 차이도 나고요.


연수구 북쪽에는 문학산이 있습니다. 서쪽으로는 서해에 접하고, 남동쪽은 승기천이 있어 자연환경이 사방을 에워싸고 있는 배산임수 입지입니다. 자연 환경적으로도 주거지로 적합한 땅이죠. 과거 고구려에서 남하한 비류도 미추홀이란 국가를 세우며, 이 연수구 지역을 도읍지로 택할 만큼 좋은 환경이었던 것입니다.


삼국시대 당시 백제와 중국은 해로를 통해서만 교역이 이루어졌습니다. 백제 북쪽에 있는 고구려가 유일한 육로를 막고 있었기 때문이었죠. 이 당시 중국과의 교류를 전담하던 항구가 있던 곳이 현재 연수구 옥련동에 있는 능허대입니다. 능허대를 통해 중국과 왕래를 했고, 백제와 중국의 사신들이 머물기도 했습니다. 이런 역사적 사실을 통해 연수구가 이미 삼국시대에도 국제항구도시 역할을 했으며, 현재 송도가 국제도시로 개발될 수밖에 없었던 그 역사적 배경을 알게 됩니다.


연수구의 북쪽으로는 제2경인고속도로가, 남쪽으로는 77번 국도가 있으며, 인천지하철 1호선과 수인선이 연수구를 관통하고 있습니다. 서울을 중심으로 보면 가장 먼, 인천의 가장 안쪽에 위치한 지역이지만 대중교통을 통한 외부지역으로의 이동은 오히려 편리한 편입니다.

인천의 미래이자 희망,
송도국제도시

연수구에는 인천의 미래이자 희망인 송도가 있습니다. 송도는 간척사업을 통해 탄생한 매립지인데요. 대한민국의 대표 국제 허브로 활용하고자 개발이 활발히 진행 중입니다. 송도를 중심으로 중구의 영종도와 서구의 청라지구, 이 세 지역이 인천 경제자유구역으로 설정되었습니다.

송도국제도시의 전경

출처직방

그러나 현재까지의 개발 경과를 평가해보면, 마냥 밝지만은 않아 보입니다. 생각보다 국외 자본의 투자가 많지 않았고, 금융위기라는 장벽을 만나 개발이 계획보다 느리게 진행되었기 때문이죠.


그러나 송도는 여전히 연수구의 미래이자 인천의 희망임이 분명합니다. 우리가 알고 있는 송도는 매립지입니다. 과거에는 없었던 땅이죠. 지도를 보면 부가적으로 생긴 땅이라는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 그렇기에 송도는 기존 연수구 지역이라기보다는 별도의 지역으로 분석하는 것이 좋습니다. 연수구의 다른 지역들과 다르게 부동산 시세도 서울 시세와 비슷하니까요. 따라서 송도는 기대하지 않았던 선물 같은, 플러스알파 지역으로 이해하시기 바랍니다.


송도국제도시는 인천을 동북아시아의 중심지로 발전시키겠다는 목표를 세우고, 2000년대 초반부터 개발이 시작되어 현재도 진행 중인 인천 최고의 신도시입니다. 대한민국 최고의 국제도시 개발 프로젝트라 하여도 과언이 아닙니다. 단순히 바다를 개척하여 면적만 넓힌 것이 아니라, 그 광활한 땅에 세밀한 개발 계획이 꼼꼼하게 부여된 최첨단 개발 지구입니다.

다른 개발지구와
달랐던 송도, 지금은?

송도의 최초 개발 계획은 다른 택지개발지구와 달랐습니다. 업무시설을 위주로 하여 그 외에 연구시설, 학교시설, 상업시설, 레저시설 등의 비주거시설이 주로 계획되었으니까요.


주거시설은 이곳에서 근무하는 사람들의 거주지로, 업무시설을 보조하는 정도로 들어설 계획이었습니다. 애초에 국제도시로 기획되었기 때문에 외국기업들이 입주할 공간적인 배려도 많이 엿보였습니다. 최초 계획에는 말이죠.


그러나 현재는 최초계획과 달리, 국내용 시설만이 개발을 이끌어오고 있는 모습입니다. 그것도 업무시설이 아닌 주거시설 위주로요. 도대체 왜 이렇게 되었을까요?


현재까지 송도와 관련하여 보도되었던 기사들은 주거시설과 관련된 기사가 대부분이었습니다. 2000년대 초중반까지는 송도 광풍이라 할 정도로 분양도 잘되고, 어마어마한 프리미엄이 붙었다는 기사들만 언론에 노출이 되었습니다.

직방에서 본 송도 코오롱 더 프라우 1단지의 실거래가 이지뷰 그래프

출처직방

‘송도 코오롱 더 프라우’ 주상복합의 경우엔 분양경쟁률이 평균 4,000대 1, 최고 10,000대 1에 육박할 정도로 경이로운 관심을 받기도 했습니다. 그러나 송도의 순풍 시대는 여기서 막을 내리고 맙니다.


이후로는 몇몇 사업이 무산되었다는 기사와 외국자본의 투자가 전무하다는 기사, 상업시설이 대규모로 미분양 되었다는 부정적인 기사들만 나오기 시작했습니다. 실제 금융위기 이후에는 송도에도 미분양의 칼바람이 불었습니다.

직방에서 본 송도동에서 평당가 높은 아파트 단지 목록

출처직방

한때 평당 2천만 원에 육박하던 아파트는 한때 1,000만 원 전후까지 시세가 빠졌다가 현재 1,400만 원 전후로 시세가 형성되어 있습니다. GCF(녹색기후기금) 유치로 기대감이 조성되긴 했지만, 개발 초기만큼의 뜨거운 열기를 내뿜지는 못했습니다. 매립지 허허벌판에 건물이 올라가는 모습을 지켜볼 당시 사람들이 지녔던 기대와 감동은 이제 더는 없습니다.


이렇게 되어 버린 데에는 금융위기라는 전 세계적인 불황의 영향도 있지만, 그보다는 외국자본을 적극적으로 유치하지 못한 데에서 오는 개발 추진세력의 미비가 더 크다는 생각이 듭니다. 그만큼 개발 동력이 너무 미약했던 것입니다.

여전히 아쉬운
송도의 현재

외국기업들이 예상만큼 많이 입주하지 않자 오히려 국내기업들이 관심을 두기 시작했습니다. 많은 기업이 속속 입주하거나 또는 입주를 검토 중입니다. 특히 포스코의 경우, 송도개발의 주체이기 때문에 그룹사 대부분이 이미 입주를 했거나 추가 입주를 계획하고 있고요.


송도의 랜드마크가 될 동북아트레이드타워에는 인기 웹툰 ‘미생’의 배경이 되기도 했던 대우인터내셔널이 이전해 왔습니다. 이 동북아트레이드타워는 68층, 높이 305m로 한국에서 가장 높은 업무용 건물입니다.


코오롱의 몇몇 계열사도, 효성 그룹의 주요 부문도 송도 이주를 계획 중입니다. 이랜드는 명품 쇼핑몰 개발 등으로, 롯데쇼핑은 대규모 상업시설을 개발하기 위해 입주를 계획 중이고요. 삼성은 바이오산업 분야를 송도에 개발하기로 했습니다.


처음 기대처럼 해외기업의 입주는 이뤄지지 않았지만, 국내 대기업들의 입주는 분명히 송도가 활성화되는 데 있어 매우 긍정적으로 작용을 할 것입니다. 마치 강남의 삼성동, 역삼동처럼 말이죠.


그 외에도 빵빵한 대학교들도 많습니다. 먼저 연세대학교 국제캠퍼스가 있습니다. 연세대에 입학하는 학생들은 무조건 송도에서 1년을 보내야 합니다. 인천의 상징이던 국립 인천대학교도 남구 도하지구를 떠나 이곳에 터를 잡았습니다. 인천 가톨릭 대학교도 있고요.


외국의 대학들도 송도에 캠퍼스가 있습니다. 한국 뉴욕주립대학교가 있고, 조지메이슨대학 송도캠퍼스도 있습니다. 그리고 많은 학부모가 관심을 보이는 채드윅송도국제학교도 있는데요. LA의 명문사학으로, 그 커리큘럼 그대로 교육하여 조기유학에 관심 있는 분들에게 그야말로 선망의 대상인 학교입니다.

지하철역 주변으로 아파트 단지들이 구획되어 들어서 있다.

출처직방

또한, 송도에서는 지하철 인천 1호선의 캠퍼스타운역, 테크노파크역, 지식정보단지역, 인천대입구역, 센트럴파크역, 국제업무지구역 6개 역을 이용할 수 있습니다.


그런데 이렇게 내로라하는 시설들이 입주했음에도 불구하고, 여전히 부족하다는 느낌을 지울 수가 없습니다. 제대로 모습을 갖추려면 본격적으로 외국자본이 유입되어야 하는데 이게 참 쉽지 않은 것 같습니다. 기업, 병원, 학교 뭐든지 간에 애초 계획처럼 외국자본이 들어와야 궤도에 올랐다 할 수 있을 겁니다.

송도를 보는
우려 섞인 시선

송도에는 IBD라는 용어가 정말 많이 등장합니다. IBD는 국제업무지구(International Business Disrict)라는 뜻입니다. 하지만 지금은 이 IBD 안에 국제 관련 업무시설이 거의 없습니다. 채드윅 국제학교만이 덩그러니 있을 뿐이죠.


또한, 2012년 말에 유치된 GCF(녹색기후기금)는 인천에서 대규모 컨벤션 공간이 제공되는 기회를 주었다는데 의미가 있습니다. GCF를 통해 전 세계에 송도의 좋은 시설들과 호텔을 홍보할 수 있는 계기가 되었으니까요.


인천에서도 서울에서 가장 멀리 떨어져 있기 때문에, 무엇보다 서울과의 접근성을 높이는 것이 먼저 추진되어야만 할 것입니다. 송도를 국제화하는 데 있어 서울과의 연계만큼 중요한 것은 또 없기 때문입니다. 이런 차원에서 GTX B 노선(남양주 마석~인천 송도)이 다시 타당성 검토에 들어갔다는 사실은 상당히 반가운 호재가 아닐 수 없습니다.

송도의 강점은 국제 신도시라는 것입니다. 물론 송도 이외의 지역에서도 경제자유구역이란 이름으로 개발 사업들이 진행되고 있지만, 송도만큼 인지도가 높은 곳은 없습니다.


하지만 아직은 국제라는 수식어가 무색할 만큼 외국자본의 진입이 거의 없으며, 주거시설 이외에는 이렇다 할 성과를 나타내는 부동산개발이 없었다는 것은 송도의 미래에 우려를 갖게 합니다. 이 우려는 송도에 진출하고 싶어 하던 사람들의 마음을 꺾어 놓기에 충분했습니다.


이를 해소하기 위해서는 먼저 국제적인 관심을 높이는 작업이 필요합니다. GCF(녹색기후기금) 유치나 인천 아시안게임 개최는 국제적인 화제의 중심이 되는 데 좋은 기회가 되었습니다. 여기에 송도의 개발 주체인 미국 게일사와 한국 포스코의 적극적인 노력이 더 필요할 것 같습니다. 자신들의 이윤 추구가 아니라, 나라를 위해 외자를 유치하기 위한 차원에서 말입니다. 이를 위해서는 우리 정부의 적극적인 제도적 지원과 독려도 필요하고요.

인천의 운명,
송도에 달려있다?

장기적으로 보았을 때 송도는 개발이 될 수밖에 없는 지역입니다. 그 최종 개발 모습이 처음 기획과는 다를지라도, 타 신도시와는 차원이 다른 수준의 시설들이 갖추어질 것입니다. 그래서 송도에 직접적인 연고가 없다 할지라도 늘 관심을 두고 지켜보시길 바랍니다. 이 지역을 통해 다른 지역의 미래를 전망하는 데에도 도움이 될 테니 말입니다.


문재인 대통령은 인천을 꼭 활성화하겠다는 공약을 했습니다. 이것은 분명 인천과 송도에 큰 자양분이 되어, 이전 정부 때보다 확실히 인천 지역에 더 큰 힘을 실어줄 것이라 기대합니다. 2020년까지 인구 26만 명이 거주하게 될 곳인 송도는 국제도시로서 대한민국의 위상을 높일 중요한 무대가 될 곳입니다.


송도는 더 이상 인천만의 송도가 아닙니다. 송도가 살아야 청라도 살고 영종도 삽니다. 그리고 나서야 인천 구도심도 활기를 띠게 될 것입니다. 이것이 바로 송도가 짊어지고 갈 숙명입니다. 인천의 운명은 송도에 달려 있다 해도 과언이 아닐 겁니다.



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