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대한민국의 아파트 공급방식은 매우 특이하다. 아파트를 짓기도 전에 수많은 사람이 서로 사겠다고 줄을 선다. 그 때문에 청약이란 제도를 이용하여 수많은 경쟁률을 뚫고 ‘아파트를 살 기회’에 당첨되어야만 살 수 있다.

요즘 공공분양주택을 선두로 후분양제를 도입하는 정책이 발표되었지만, 공급 물량의 주류를 이루는 민간분양까지 후분양제로 끌어들이기는 쉽지 않아 보인다.

어쨌건 이처럼 미리 아파트를 분양하는 제도로 인해 우리는 2~3년 후의 입주 물량과 현재의 아파트 시장의 분위기를 감지할 수 있다. 아파트 시장 상황이 항상 좋은 것만은 아니다. 오를 때가 있으면 떨어질 때도 있는 법이어서 그 흐름을 감지하는 것이 중요하다. 분양 시장의 분위기를 통해 아파트 시장 상황을 감지할 수 있는 방법을 알아보자.

아파트 시장이 향후 좋아질지, 안 좋아질지 그 분위기를 감지할 때 분양 시장의 지표는 매우 유용하다. 그중에서도 미분양 물량이 얼마나 되는지를 체크하는 것은 큰 의미가 있다.

특히 준공 후에도 미분양상태로 남아있는 물량이 많아진다면, 아파트 시장의 수요와 공급이 불균형한 상태라고 판단할 수 있다.

서울 아파트 매매가격지수와 준공 후 미분양 물량을 나타낸 아래 그래프를 보자.

서울의 경우 준공 후 미분양이 순식간에 늘었던 A 구간과 순식간에 줄었던 B 구간의 매매가격 변동을 보면 상관관계를 알 수 있다. 준공 후 미분양 물량이 600호가 넘어가는 순간부터 하락기로 접어들었고, 반대로 600호 밑으로 떨어지는 순간부터 반등하기 시작했다.

그렇다면 며칠 전 발표된 미분양 수치를 보며 전국 아파트 시장의 분위기를 살펴보도록 하자. 먼저 서울은 위 그래프에 나타난 대로 아직 맑음이다. 준공 후 미분양 물량도 적고, 매매 지수도 급락할 조짐은 보이지 않는다.

부산은 좀 재미있는 양상을 띠고 있다. 일반 미분양은 전월보다 189호가 줄었지만, 준공 후 미분양은 오히려 24호가 늘었다.

미미한 수준의 증가이긴 하지만 어쨌건 시장이 좋아질 신호는 아니다. 좀 더 지켜봐야겠지만 부산은 당분간 좋은 분위기를 기대하기는 힘들 것 같다. 하지만 미분양 수준으로 봤을 때 하락하더라도 폭이 크지는 않을 것으로 예상된다.

대구는 일반 미분양이 전월 230호에서 194호로 36호 감소했고, 준공 후 미분양도 116호에서 114호로 2호가 줄었다. 꾸준히 좋은 분위기를 이어가고 있다.

인천은 어떨까? 인천은 입주 물량이 비교적 많은 편이라 현재 시장이 그다지 좋지는 않다. 그렇지만 미분양 추이는 그럭저럭 나쁘지 않은 모습이다.

일반 미분양이 1,311호에서 1,186호로 125호 줄었고, 준공 후 미분양도 570호에서 563호로 7호가 줄었다. 무엇보다 매년 엄청나게 쏟아지는 송도의 입주 물량과 비교해 연수구의 준공 후 미분양은 아직도 제로를 유지하고 있다는 것에 관심을 둘만 하다.

광주, 대전, 울산도 그럭저럭 괜찮은 분위기를 이어가고 있다. 따라서 서울과 광역시는 당분간 아파트 시장이 휘청거릴 상황은 아닐 것으로 판단된다.

다음은 경기도다.

경기도는 워낙 넓기에 시 단위로 확인이 필요한데 이번 달에는 의정부시가 심상치 않다. 의정부시의 준공 후 미분양은 지난 4월까지 1호를 기록했는데 5월에는 갑자기 42호가 늘었다. 의정부는 2016년부터 쏟아졌던 입주 물량에도 지금까지는 잘 버텨왔는데 이젠 좀 버거운 걸까?

이럴 땐 좀 더 구체적으로 미분양 대상을 알아볼 필요가 있다. 42호에 해당하는 대상은 작년에 분양했던 도시형생활주택으로 추정된다. 그렇다면 이 수치만으로 일반적인 아파트 시장의 분위기 침체로 보기엔 무리가 있을 것이다.

다음은 부천시인데 준공 후 미분양이 41호가 늘었다. 하지만 의정부시와 비슷하게 이 미분양은 일반적인 아파트가 아닌, 100세대 미만의 1동짜리 건물로 추정된다.

그 밖에 경기도에는 특별히 눈여겨볼 준공 후 미분양은 없었다. 일반 미분양을 살펴보면 오히려 경기도 전체적으로 403호가 줄었고, 그중 남양주시에서 285호가 감소해 미분양 감소에 가장 큰 공헌을 하였으며, 이어서 화성시, 김포시, 이천시 순으로 미분양이 줄었다. 사상 최고치의 입주 물량을 쏟아내는 현재 상황에서 실로 대단하다 할 수 있을 만하다.

이젠 지방으로 가보자.

강원도는 평창올림픽 이후 힘을 못 쓰고 있는 분위기다. 준공 후 미분양이 조금씩 늘고 있고, 매매가격지수도 상승을 멈추고 하락 국면으로 접어들었다.

충북은 분위기가 매우 안 좋다. 2015년 후반기부터 미분양이 쌓이면서 줄곧 하락하기 시작했는데, 그 끝이 어딘지 아직 알 수 없다.

충남도 충북과 분위기가 다르지 않다.

전북은 준공 후 미분양 추이가 매매가격에 상당히 후행하는 모습을 보인다. 그리고 2012년부터 매우 지루한 줄다리기를 하는 모습인데 언제쯤 시장이 움직이게 될지는 좀 더 지켜봐야겠다.

그런데 전남의 모습은 전북과 다르다.

2012년에 꺾였던 시장이 2015년부터 반등하기 시작했고, 준공 후 미분양 또한 조금씩 꾸준히 줄어들고 있는 모습으로 봤을 때 당분간은 좋은 분위기가 지속될 것으로 예상해 볼 수 있다.

경북과 경남은 충북, 충남과 같이 분위기가 매우 안 좋다. 준공 후 미분양은 계속 증가하는 추세를 보이고, 가격 하락의 끝은 어디인지 알 수 없는 형국이다.

이처럼 대한민국 안에서도 지역별 아파트 가격의 분위기는 제각각이다. 그렇기 때문에 수도권 시장과 지방 시장의 분양 열기도 다를 수밖에 없는 것이다.

대한민국에만 존재하는 아파트 분양제도, 하지만 이런 제도 때문에 우리는 어느 정도 시장을 예측해 볼 수 있다. 아파트를 사고팔기 전에 최소한 미분양 물량만이라도 체크해 본다면 좀 더 현명한 타이밍에 거래할 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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/ 다꿈스쿨 멘토

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