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최근 서울 아파트 매매가격은 정부의 규제 강화로 인해 하향 안정세가 나타나고 있다. 특히 강남3구의 재건축 아파트 시장의 침체로 인해 신규 공급 부족이 나타날 것이라는 우려 섞인 전망이 나오고 있다. 부동산정보 서비스 (주)직방(대표 안성우)은 주택공급과 인구구조를 통해 강남3구의 규제로 인한 공급 감소가 장기적으로 가격 급등 등의 시장 불안으로 이어질지를 분석했다.

통계청 인구ㆍ주택 총조사를 분석한 결과 2005년대비 2015년 주택 증가율은 강남3구에서 높았던 것으로 나타났다. 특히 아파트의 증가율이 높았던 것으로 나타나면서 아파트 중심의 주택공급이 이루어졌다.

2005년 대비 2015년 전체 주택은 서울이 20.3% 증가했으나, 강남3구는 31.4%, 강남3구 외 서울은 18.2% 증가했다. 동기간 아파트가 더 많이 증가하면서 서울 30.1%, 강남3구 35.0%, 강남3구 외 서울 28.8%로 나타났다. 강남3구 주택은 전국과 서울 증가율보다 높은 증가율을 보였다. 강남3구 아파트는 높은 비중을 차지하고 있는 지역 특성상 전국 평균에 비해 낮았으나 서울 평균에 비해서는 높은 증가율을 기록했다.

2012년~2016년 서울의 아파트 인허가가 가장 많은 지역은 강남구로 서울 전체의 12.2%를 차지하고 있다. 그 다음으로 강동구 11.8%, 송파구 10.1%였으며, 서초구도 6.7%의 높은 비중을 차지했다. 기간을 2007~2016년으로 확대해도 강남구와 송파구, 서초구는 상위 5위내 지역에 속하고 있다. 보금자리지구 등의 택지지구에서 공급으로 인해 강남3구는 서울에서 가장 많은 아파트 공급이 이루어졌다.

서울은 주택이 늘어나는 가운데 주택 자가거주비중은 감소하고 있는 것으로 조사됐다. 주택 자가거주비중은 전국이 2005년 56.1%에서 2015년 57.9%로 증가했다. 하지만 서울은 동기간 45.3%에서 43.7%로 감소한 것으로 조사됐다. 특히 강남3구의 감소폭이 더 크게 나타나고 있다. 서초구의 경우 동기간 47.1%에서 41.9%로 감소했으며, 강남3구 전체는 41.8%에서 39.4%로 줄어 강남3구외 서울의 45.9%→44.5%와 비교하면 감소폭이 더 컸다. 

아파트는 전체 주택에 비해 서울과 강남3구의 자가거주비중이 더 크게 줄었다. 아파트 자가거주비중은 전국이 2005년 대비 2015년 1.7%p(64.8%→66.6%)증가했다. 하지만 동기간 서울 5.7%p(63.5%→57.8%), 강남3구 7.0%p(58.9%→51.9%), 강남3구외 서울 5.3%p(64.6%→59.3%) 줄어들었다.

아파트 외 주택에 비해 공급이 더 많았던 아파트에서 자가 거주 비중 감소가 더 크게 나타났다. 또한 아파트 증가율이 높았던 강남3구가 더 많이 줄어드는 역설적인 상황이 발생했다. 공급 증가가 자가거주를 촉진하지 못하고, 결과적으로 떨어뜨리는 현상으로 이어졌다.

상대적으로 아파트를 중심으로 주택공급이 활발히 이루어진 강남3구의 자가거주 비중이 낮은 현상을 보이지만 수요 측면에서는 타 지역에 비해 경쟁력이 높은 모습을 보이고 있다.

2018년 5월 서울의 노령화 지수는 122.3으로 조사됐으나, 강남3구는 100이하인 것으로 조사됐다. 또한 노령화지수가 가장 낮은 지역이며, 양천구와 함께 100이하를 유지하고 있다. 서초구가 85.5로 가장 낮고, 양천구 90.6, 송파구 91.6, 강남구 93.8순이다. 가장 높은 중구 180.3, 강북구 180.2에 비하면 이들 지역은 절반 수준에 머물고 있다.

강남3구는 노령화 지수가 낮을 뿐 아니라 지난 10년간 노령화 속도도 서울내에서 가장 느리게 진행된 지역들이다. 2009년대비 2018년 5월 노령화지수 증가는 서울이 59.5p였다. 하지만 강남3구는 이보다 느린 노령화 진행 속도를 보이며, 서초구 32.6p, 강남구 41.0p, 송파구 44.6p 증가에 그쳤다. 마포ㆍ양천과 함께 50p 미만의 증가를 기록했다.

강남3구의 노령화 지수가 낮고 증가도 상대적으로 느리게 나타나고 있는 것은 교육여건이 다른 지역에 비해 우수한 것이 원인이 되고 있다. 우수한 교육여건은 학령기 자녀를 둔 가족의 인구유입을 유인하면서 상대적으로 젊은 도시지역으로 유지하게하는 원동력이 되고 주거수요를 증가시키는 원인으로 작용한다. 그 외에도 대기업 등의 우수한 고용여건도 주거수요를 유발시키는 원인이 되고 있어 거주 매력도가 다른 지역에 비해 높게 형성되고 있다. 인구 유입지표가 이를 증명하고 있다.

최근 5년간 동일시군구 외 연령별 전입인구는 강남3구의 경우 20세미만과 30~45세미만 인구 전입 비중이 강남3구 외 서울에 비해 높은 것으로 나타났다. 20세미만의 외지 전입 비중은 강남3구가 17.8%, 강남3구외 서울 14.8%로 강남3구가 3%p 높았다. 또한 30~45세미만은 강남3구 41.0%, 강남3구외 서울 37.9%로 나타났다. 학령기 연령대와 이들 부모세대의 외지 전입 비중이 높게 나타나고 있다. 이는 강남3구가 상대적으로 우수한 교육여건을 가지고 있기 때문이다.  

고용여건에서도 강남3구는 다른 지역에 비해 우수한 여건이 조성되어 있다. 강남3구는 인구대비 총종사자수에서 중구(3.22배), 종로구(1.76배) 다음으로 높은 것으로 조사됐다. 2016년 기준 강남구는 1.22배, 서초구 0.96배로 나타났다. 강남구와 서초구는 중구와 종로구에 비해 많은 인구가 거주하는 지역이다. 2016년 기준 거주인구는 중구와 종로구가 20만 미만인 지역이며, 금천구도 23만여명에 불과해 서울내에서 인구가 많지 않은 지역이다. 하지만 강남구는 56만, 서초구 47만으로 서울내에서도 거주인구 밀집도가 높으며, 송파구는 60만 이상의 최대 인구가 거주하고 있다. 중구, 종로구, 금천구와는 달리 강남3구는 고용과 주거가 혼재되어 있는 지역이다. 고용여건과 주거여건 모두 우수해 주거지로서의 선호도가 높다. 

강남3구는 거주와 고용여건이 우수해 수요자선호가 높다. 높은 주거선호도로 인한 시장 불안을 안정시키기 위해 택지지구 등의 주택 공급도 활발히 이루어졌다. 주택 공급이 다른 서울 지역에 비해 활발히 이루어졌으나 자가거주비중이 낮아지면서 거주와 보유의 불일치 현상은 더 심화됐다. 강남3구에 대한 높은 거주수요에도 불구하고 자가 보유 비용이 높은 진입 장벽으로 인해 자가거주 보다는 전월세 거주형태가 더 늘어났다.

강남3구의 높은 주거선호는 잠재적 주택 매수 수요를 늘어나게 하지만 높은 가격으로 인한 진입 장벽은 매수수요층을 확산시키기 보다는 특정계층으로 한정시키는 원인이 되고 있다. 가격으로 인한 높은 진입 장벽으로 인해 규제완화를 통한 공급 확대가 시장 안정으로 이어지기는 쉽지 않다. 인프라와 수요자들의 주거지로서의 높은 선호도로 인해 재건축 중심의 신규 주택 공급으로만 강남3구의 수요를 충족하기는 한계가 있다. 오히려 신규 주택 공급이 가능한 개발지로의 투자수요 유입으로 인해 만성적인 가격 불안과 급등 현상이 반복될 수 있다. 따라서 규제 완화와 공급증가가 장기적인 시장 안정으로 이어질지는 불확실하다.

강남권을 중심으로 신분당선, 지하철 9호선, 수서역 개발, GTX A노선 등 최근에 건설되는 광역 교통망이 건설되고 있다. 주거와 고용시설이 밀집해 있어 교통 수요가 많은 지역이고 그에 따라 수요와 수익성이 높은 노선이기 때문에 건설이 이루어지고 있다. 이러한 인프라 구축이 강남3구와 다른 지역과의 격차를 벌리는 요인이 되고 있다.

인프라 수요 증가로 인한 확충이 이어지고 그에 따라 주거선호도가 높아지는 현상이 반복되고 있다. 따라서 규제완화를 통한 공급 확대나 규제를 통한 수요억제 만으로는 장기적인 시장 안정이 쉽지 않은 상황이다. 또한 현재의 가격 수준을 인위적으로 하락시키는 것도 부작용을 유발할 수 있다. 공공의 인프라 구축으로 발생하는 지역적 가치 상승을 공공이 흡수하거나 공공이 주택 제공에 적극적인 역할을 통해 가격에 의해 발생하고 있는 진입장벽을 낮출 필요가 있다.

그 외에도 인프라가 집중되어 있는 강남3구 외 지역으로 인프라 투자를 통해 수요를 분산시키거나 인프라 건설을 통해 발생한 이익을 타 지역으로 이전시켜 공공이 조정자 역할에 적극적으로 나설 필요가 있다.