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서울 전세 시장이 약세로 전환되면서 역전세난 우려의 목소리가 높아지고 있다. 그에 따라 세입자의 불안 역시 커지고 있다. 역전세난이란 집주인이 전세가격이 하락하거나, 새로 들어올 세입자를 구하지 못해서 퇴거하는 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 현상이다.

전세가격 하락은 새롭게 전셋집을 구하는 세입자한테는 반가운 소리가 될 수 있다. 하지만 전세 보증금을 받지 못한 세입자들과 돈을 마련해야 하는 집주인들에게는 곤혹스러운 악몽이다. 전세 가격 하락이 지속될수록 매매 가격 또한 하락으로 이어져 주택 시장 침체로 확대될 수도 있어 역전세난은 부동산 시장 전반적으로는 좋은 상황이라고 볼 수 없다.

부동산114 조사에 따르면 6월 1주 서울 전세가격은 전주보다 0.05% 하락했다. 이는 올해 3월 중순 이후 12주 연속 내린 것이다.

다른 통계에서도 서울 전세 가격 약세 현상을 쉽게 확인할 수 있다. KB국민은행 조사에서도 전세 가격이 2015년 2월 이후 최저치를 기록했고, 한국감정원 조사에서도 마포(69.3%)와 성동(58.7%) 등 서울 아파트 평균 전세가율이 70% 아래로 떨어졌다. 강남, 용산 등 인기 지역 전세가율도 50%대로 내려앉았으며, 전세가율이 높았던 성북구도 80% 벽이 깨졌다.

이런 전세가격 약세는 서울만의 문제는 아니다. 수도권 지역은 작년 12월부터 27주 연속 하락했고 전국적으로는 더 심각한 상황이다.

전세난이라고 할 정도로 전세 강세가 수년간 이어지면서 매매가격 상승을 든든하게 받쳐주었고, 전세 가격과 매매 가격의 차이가 줄어들어 ‘갭투자’와 전세 거주자의 주택 매매 방아쇠를 당겼던 전세 시장이 약세로 전환된 원인은 무엇일까?

입주 물량 증가에 따른 전세 물량 증가가 주요 원인으로 해석된다. 2015년 한 해만 하더라도 50만 가구 이상 사상 초유의 분양 물량이 쏟아졌고, 2016~2017년 해마다 40만 가구 이상의 신규 분양 물량이 나왔다. 올해 역시 마찬가지다. 최근 몇 년간 이어진 주택 시장 호황에 힘입어 밀어낸 분양 물량의 입주가 시작되면서 전세 물량이 늘어났다.

실거주 목적이 아닌 투자자들은 입주 시 전세금을 받아 분양을 받은 아파트의 잔금을 납입해야 하므로 입주 기간까지 전세 세입자를 구해야 하고, 이렇게 입주 시점에 갑자기 늘어난 전세 물량은 일시적인 전세 공급과잉으로 이어지면서 임차인 우위 시장이 형성되어 자연스럽게 전세 가격 하락을 이끄는 것이다.

서울만 하더라도 12월부터 9,000세대 규모의 송파 헬리오시티(가락시영 재건축) 입주를 앞두고 벌써 미리 전세를 맞추려는 임대인들이 늘어나면서 잠실 일대 전세 가격이 하락하고 있다. 강남 중에서도 가장 인기가 높은 지역인 반포도 다르지 않다. 6월부터 아크로리버뷰, 신반포자이 등 신규아파트의 입주가 줄줄이 예정되면서 전세 시장이 약세다.

또한 최근 몇 년 동안 주택시장 분위기가 좋았던 탓에 전세보다는 내 집 마련으로 뛰어든 실수요자가 늘어났고, 취업난과 자녀 양육 부담으로 결혼을 하지 않거나 결혼을 늦추는 젊은 층도 늘어서 신규 전세 수요 자체가 줄어든 것도 하나의 원인이라 할 수 있겠다.

당분간 전세 시장 약세는 이어질 것으로 보인다. 입주 물량이 늘어나 역전세가 우려되는 지역은 주의가 필요하다. 특히, 높은 전세가율을 이용하여 매매가와 전세금 차이로 투자하는 ‘갭투자’는 소강상태를 보일 가능성이 높고, 이미 갭투자가 많았던 지역은 전세 시장 약세가 지속될수록 더 취약할 수 있다. 세입자가 전세금 하락으로 발생한 차액 상환을 요구하거나 전세 가격이 더 낮은 집으로 갈아탈 경우 여유자금이 없는 집주인은 진퇴양난에 빠질 수 있기 때문이다.

일반적으로는 전세 계약이 만료되어 계약 연장을 하지 않으면 만기일에 맞춰서 전세 보증금을 반환받아야 하는 것이 맞지만, 대부분 집주인이 전세 보증금을 현금자산으로 보유하는 경우가 많지 않다.

이 경우, 다른 세입자를 제때 구하지 못하거나, 전세 가격이 하락하게 되면 전세 만기일에 전세 보증금을 완전하게 반환하지 못하는 경우가 빈번히 발생하기 때문에 전세 기간이 만료되면 쉽게 전세금을 받을 수 있으리라 생각하고 일방적으로 이사 갈 집을 계약하면 낭패를 볼 수 있다.

새롭게 이사 갈 집을 먼저 계약했다가 전세금을 받지 못해서 계약해지가 될 경우 그 책임을 무조건 임대인에게 물을 수는 없기에 반드시 현재 거주하고 있는 전셋집이 새로운 세입자를 구해서 보증금 반환이 가능한 날짜가 정해진 후 이사 갈 집을 계약하는 것이 안전하다. 특히 역전세가 우려되는 지역에서는 더 주의를 기울여야 한다.

전세 가격 하락으로 전세금을 제대로 반환해주지 못하는 임대인도 곤란하겠지만, 당연히 받아야 할 전세금을 받지 못하는 임차인의 마음에 비할 바는 아니다. 더구나 전세 시장이 약세로 전환된 만큼, 적어도 내 전세금을 안전하게 지킬 방법은 숙지하는 것이 좋다.

1. 전세권 설정 등기

전세 보증금을 반환받지 못한 채 퇴거를 해야 하는 상황이 생기면, 우선 ‘전세권설정등기’를 생각할 수 있다.

전세권설정등기는 보증금 반환을 지체하면 법원의 판결문이 없어도 경매 신청을 청구할 수 있고, 경매절차에서도 확정일자는 배당요구를 꼭 해야 하지만, 전세권설정은 별도의 배당요구 없이도 순위 배당에 참여할 수 있으며 실제 거주 여부와 관계없이 대항력을 가지기 때문에 주민등록주소를 옮기고 짐을 다 빼더라도 대항력에 문제가 없는 장점이 있다.

하지만, 임대인의 동의가 필요하고 등기비용도 발생하기 때문에 번거로운 것도 사실이다. 또한 현실적으로 대부분 임대인이 전세권설정등기 동의를 잘 해주지 않으려고 하는 경향이 많은 것도 사실이다.

2. 확정일자 받기

그래서 대부분 전세권설정등기보다는 확정일자를 받는 경우가 대부분이다. 전세계약을 한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후 점유(거주)를 하게 되면, 대항력을 갖추게 되고 보증금 반환 소송에 의하여 판결문을 받아 강제경매를 할 수 있다.

확정일자만 받은 상황에서 전세 보증금을 받지 못하고 먼저 퇴거를 해야 하는 경우에는 점유와 전입신고의 요건을 유지해야 하기에, 전세금을 받기 전까지는 세대원 일부의 주소와 짐을 남겨두어야 한다.

3. 임차권등기명령

관할 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하는 방법도 있다. 부동산소재지 지방 법원에 임차권등기명령 신청을 하고 주민등록등본, 거주 사실 확인서를 첨부하여 확정일자를 받은 임대차계약서와 같이 제출해 임차권등기명령 신청이 완료되면, 전세금 받기 전 이사를 해서 주민등록주소를 옮기더라도 대항력과 우선변제력을 갖추게 된다.

다만, 임차권등기명령은 임대차계약 기간이 만료된 시점에만 가능하다. 계약만료 이전에 먼저 이사를 할 경우에는 해당이 안 되므로 주의가 필요하다.

또, 전입신고를 할 때 본인이 주소를 잘못 기재한 경우, 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우, 일시적으로 주민등록주소를 이전한 경우, 주민등록상 동, 호수 표시가 기재되지 않은 경우, 전입신고 전에 저당권, 가압류, 가등기, 처분금지가처분이 된 주택의 경우에는 대항력이 없어 보호를 받지 못할 수 있다.

4. 지급명령신청

전세금 반환이 계속 안 된다면 ‘지급명령신청’도 고려할 수 있다. 세입자가 대법원 전자소송 홈페이지에서 양식에 맞춰 지급명령을 신청하면 집주인은 지급명령 관련 등기를 받게 되고 2주 내 이의신청이 없으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하다.

이때, 집주인이 이의신청하면 전세보증금반환소송으로 넘어간다. 반환소송을 진행할 경우, 수개월 정도 기간이 소요되며 손해배상청구까지도 동시에 진행해야 할 수도 있어 일이 까다로워진다. 소송은 마지막 카드로 생각하고 집주인도 고의가 아니라면 가급적 원만한 대화와 타협으로 마무리하는 것이 최선이다.

5. 전세보증금반환보증

마지막으로 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 ‘전세금반환보증상품’도 있다. 전세금 반환보증은 쉽게 말해 집이 경매에 넘어가거나, 만기일이 지나도 전세금을 받지 못한 경우 전세금을 대신 주는 상품이다.

HUG의 전세금반환보험은 한도(수도권 기준 7억 원)가 있고 전체 계약 기간 중 남은 기간이 절반 이상이어야 하며, SGI 상품은 전세계약을 맺은 지 10개월(1년 계약은 5개월)이 지나지 않아야 한다. 또, 집주인이 담보대출이 많거나 소유권 행사가 어려울 때는 보증보험 가입이 안 될 수 있기 때문에 미리 확인해 보는 것이 좋다.

전세금은 무엇보다 문제가 생기기 전에 예방하는 것이 가장 좋다. 전셋집을 구할 때는 가급적 전세금 중 대출금이 70%를 넘지 않는 것이 좋다. 만약 집이 꼭 마음에 드는데 대출금이 70%를 넘는 경우, 보증금을 안전한 수준까지 낮추고 일부를 월세로 전환하는 반전세도 안정성을 높이는 방법이다. 더불어 집주인의 직업이 안정적인지 미리 확인해보는 것도 도움이 된다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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